事情正在起变化：不是业主炒物业，而是物业炒业主？

文|庄志明律师

物业管理也好，物业服务也好，形势正在发生变化，不信来看新闻：

|#越来越多物业主动撤离小区#【物业主动撤离小区，谁来接盘？】#物业费收不上来物业主动撤离小区#去年底，四川一个改善型小区，因入住率不足三成、物业收缴率过低，多个前来评估的头部物企望而却步；今年6月，河南伟兴物业试图以情绪价值破局，却无法改变收缴率不足10%的情况，最终撤离小区。这并非个例，而是许多小区正在上演的现实。

中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。与前几年物业公司“被炒”截然不同，在2025年的撤离案例中，由物业公司主动撤离的比例约为64.7%。|——64.7%的比例意味着，物业公司炒业主的已经占大头了，这和过往业主炒物业的情况发生了根本逆转。

物业公司纷纷离场的原因很多，但核心原因就一个，收费无法支撑运营，入不敷出。

为什么近年来，物业收费陷入窘境？原因也很多，但核心原因就一个——房地产市场的下行，导致大量投机客投机失败，没有经济实力维持物业费或者不乐意缴纳物业费了。

笔者就接触过一个情况，一投机客在一小区买了6套房，租是租不出去，卖是卖不出去，6套房的物业费让投机客不堪重负，天天就抱怨物业费价格高，然后就怼物业公司，要求物业公司降价。话说，物业公司按照现有收费价格都难以维持运营，还会降低物业费？再说了买房的时候，物业费价格是明明白白的，买房的时候为什么不慎重点？

买房投机成功了——自己的本事；买房投机失败了，社会的责任。

投机失败就失败了，愿赌服输，该认怂就认怂，怒气发物业公司上又有何用？

近年来业主和物业公司的物业费纠纷和历史上的情形是大不同的，大不同就在于房地产的形势发生了变化。房地产的赚钱效应丧失，导致部分业主不管在主观上还是客观上，缴纳物业费都是难题。

过去物业公司依托开发商补贴实现维持，如今楼市深度调整，开发商不再为物业“输血”，同时存量小区设施老化、人工成本逐年上涨，进一步挤压物业公司的生存空间。

一些业主为了不缴纳物业费，为了理直气壮不缴纳物业费，在物业服务质量上找问题、找漏洞（很多是纯找茬），以服务质量不达标拒绝缴纳物业费。见样学样，原本缴纳物业费的业主看到不缴纳物业费的业主并无什么生活影响，也开始学着不缴物业费了。如此，一步步恶化。

全国物业行业总体来看，正面临严重的入不敷出问题，物业公司包括头部品牌撤场率大幅上升，收缴率持续下滑，形成恶性循环——物业公司因为收费减少，为降低运营成本裁员，降低服务水平；业主因物业公司降低服务水平，缴费意愿进一步降低。

关于物业费价格水平，实际生活中绝大多数小区的物业费标准十年未涨，收支倒挂、入不敷出成为常态。当收缴率跌破85%的行业盈亏警戒线，物业企业出于经营考量很多时候只能选择退场。

当专业的物业公司离场，留下的问题往往是电梯停摆、垃圾成山、快递无人问、水电事故频出等失序乱象，这种脏乱差直接导致房产在二手市场的估值严重缩水。二手房价格暴跌对居住需求的业主无所谓，对投机客来说那可是致命的打击。

物业公司在的时候，你未必感受到好处；物业公司离场的时候，你肯定感受到坏处。这和夫妻一样，在一起的时候无所谓，不在一起了，感觉处处不方便。

事情正在起变化。对一些业主来说，要认清形势了。在物业管理和物业费缴纳活动中，只有双向奔赴才有好的效果，任何一方消极被动或者胡搅蛮缠都会导致物业服务和物业收费的降低，最后都是受害者。

实事求是说，在业主这一方中，现如今少数业主扮演了极其不光彩的角色，个别业主自己不缴纳物业费，为了浑水摸鱼，瞒天过海，把欠债给赖了（他们自己想的），就想更换物业公司。也有的业主是因为觉得物业公司不懂“人情世故”，居然向他们要物业费，故迁怒于物业公司，让物业公司滚蛋。

更换物业公司没那么简单，比如要有业委会，为此个别业主就挑事成立业委会。业委会成立本身是依法成立，但这些不缴纳物业费的业主成立业委会就是别有用心、居心叵测了。

非常好玩的是，这些挑事成立业委会的业主因为欠缴物业费，自己又无法成为业委会的委员，也因此无法成为业委会筹委会的成员，是不是很尴尬？荒诞不经，奇葩可笑。

成立业委会、最终赶跑物业公司的程序是比较麻烦的，不知猴年马月。老赖业主为了达到自己不可告人的目的，又往往通过鼓捣、鼓动其他业主加入到不缴纳物业费的队伍来逼迫物业公司“主动”离场。这些草包业主不知怎么想的的，在物业费缴费率如此低、无赖业主如此多的情况下，哪个物业公司会当冤大头来接手这个烂摊子物业？这不是典型的搬起石头砸自己的脚？

你以为赶走旧物业公司，新的物业公司就顺利入驻，无缝对接物业管理服务工作了？实际生活中，老物业公司离场，小区物业失管失控是经常性的。来看几个新闻案例：

物业公司离场，这些杂七杂八、垃圾成山的情况是很常见的。这些情况不存在，就不正常了。这些情况不存在，就说明物业公司是多余的了。有些人说，没有物业公司，业委会也可以管理好小区嘛，这种弱智的话我也只能笑笑了，专业的物业公司都很难搞定的工作，还指望外行的草台班子的业委会？

业委会本身不是草台班子，但若是由业委会来具体管理服务小区物业，那就是草台班子了。

实际生活中，从撺掇成立业委会的个别业主的人品就知物业管理是一个专业的工作，而不是一个意气用事的工作。

不缴纳物业费的业主为了彰显自己不交物业费的“伟光正”，还特意向其他业主传经送宝，热情“普法”，比如业主不缴纳物业费，物业公司不得断水断电。话说，你不交物业费的时候，知道维护自己的“合法权益”，为什么不考虑考虑物业公司收物业费的合法权益？这不是典型的“精分”？

真的由这些不讲规则，不遵守规则的人来从事物业管理工作，广大业主能放心，能踏实？

我得告诉不缴纳物业费的业主一句话：你不交物业费的情况下，你的小区还能有物业服务，你还能享受着物业服务，那是因为其他业主还在缴纳着物业费。但那些交物业费的业主不是你的亲爸，凭什么要给你承担，你又怎么心安理得的？

草包业主也好，无赖业主也好，在物业公司纷纷主动立场的态势下，现在还找茬赶跑既存物业公司，不是荒诞可笑？我看啊，在小区的管理服务中，对草包业主和无赖业主，目前只有两条路可走了：一条是改邪归正，一条是自取灭亡。