刚刚，央行公布最新房贷利率！

7月20日，央行公布了最新一期LPR——1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，双双与前值保持一致。

这已经是LPR自2025年5月下调10个基点之后，连续第14个月“按兵不动”。

过去一年多，市场习惯了“降息”“降准”轮番登场。但这一次，风向正在起变化。6月新发放个人住房贷款利率约3.1%，与上年同期基本持平；存量房贷利率比上年同期下降了0.13个百分点。利率似乎已经“降不动”了。

更关键的是，央行在最新货币政策报告中悄悄删掉了“降准降息”四个字。

这意味着什么？对准备买房、正在还贷、或者观望楼市的人来说，又该如何理解这一轮利率的“急刹车”？

NO.1｜壹

14个月不变，LPR为何“躺平”了？

7月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR为：1年期3.0%，5年期以上3.5%。两个期限品种的LPR已连续14个月维持不变。

为什么LPR降不动了？答案藏在银行的账本里。

最新数据显示，受年初部分贷款重定价等影响，2026年一季度末商业银行净息差仅为1.40%，较上年末下行0.02个百分点，再创历史新低。1.40%的净息差意味着什么？银行每放出100元贷款，净利息收入只有1.4元。在这样微薄的利润空间下，报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力。

与此同时，6月企业新发放贷款加权平均利率约3.0%，个人住房新发放贷款利率约3.1%——已处于历史较低水平。继续降息的空间，确实不大了。

另一方面，央行货币政策报告的口风也在变。对比2025年四季度报告，当时白纸黑字写着“会灵活用降准、降息等手段调节经济”。到了2026年一季度报告，“降准降息”四个字直接被删掉了，只保留“灵活运用各种货币政策工具”。

字面上看只是改了一句文案，实际上传递的信号再清晰不过——持续一年多的宽松周期，正在画上句号。

NO.2｜贰

为什么突然“收手”了？

LPR“躺平”背后，是三个层面的深层逻辑在起作用。

第一，经济回暖了，没必要再大把“放水”。

2026年一季度GDP增速达到5%，经济回暖势头稳固。同时物价和工业品价格都在往上走，通胀苗头已经出现。如果继续大规模宽松，反而可能引发物价上涨和资产泡沫。

第二，楼市在回暖，降息的边际效应在递减。

6月二手房网签数据显示，全国统计样本城市总成交量同比上涨26%。香港、东莞同比涨幅接近60%，苏州、宁波涨幅突破48%，无锡、深圳、北京、成都等城市涨幅普遍超过25%。市场热度正在全面扩散。

合肥楼市航拍图

在楼市已经回暖的背景下，继续降息对市场的刺激效果越来越弱。政策重心自然要从“刺激”转向“观察”。

第三，美联储降息节奏放缓，政策弹药得省着用。

外部环境的不确定性增加，国内必须留足政策工具应对可能的波动。子弹不能一次性打光，得为未来留足回旋空间。

经济、通胀、楼市三条线都在预期轨道上，没必要再用总量宽松去刺激。二、三季度基本不用等降准降息了，最多年底可能给一次小幅度操作。

NO.3｜叁

利率不降了，对购房者和市场意味着什么？

LPR“躺平”之后，房贷市场正在经历三个深刻变化。

变化一：新发放利率低位企稳，购房窗口依然友好。

目前，不少城市首套房贷利率已降至3%左右的历史低位。北京、上海、深圳首套房贷利率降至3.4%，广州首套房贷利率降至3.1%。公积金首套利率更是低至2.6%。

央行在7月15日的发布会上明确释放信号：虽然货币政策保持“适度宽松”，但短期内进一步降息的预期不强。对于刚需购房者，当前3%左右的利率水平已是非常友好的窗口期，不必再执着于“等待更低点”。

变化二：居民主动“去杠杆”，借钱的人少了，还钱的人多了。

7月15日的央行发布会上，首次提出了“居民主动适度去杠杆” 这一新表述。

数据佐证了这一趋势——2026年上半年，住户中长期贷款（主要是房贷）累计仅增加2212亿元。与此同时，住户贷款整体减少了3668亿元。国家金融与发展实验室数据显示，居民部门杠杆率已从2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。

“能贷多少贷多少”的思路正在被“能还多少还多少”取代。借钱的人少了，还钱的人多了。

合肥楼市航拍图

变化三：存量房贷与新发放房贷的利差仍在拉大。

上次存量房贷利率调整后，不少存量房贷利率仍在4%左右。随着新发放贷款利率不断下行，新老房贷利差不断拉大，尤其是原来加点幅度较高的城市，如北京、上海、深圳、广州等。

存量房贷利率仍有一定的下调空间。机构测算，如果存量房贷利率迎来二次下调，预计将减少利息1600亿至2200亿元。但这取决于银行的息差承受能力和政策的进一步走向。

NO.4|肆

结语

LPR连续14个月不变，不是偶然，而是一个明确的政策信号——持续一年多的利率下行通道，暂时走到头了。

对于购房者而言，当前3%左右的房贷利率已是历史低位，与其等待一个“可能不会来”的更低点，不如理性判断自己的购房需求。对于已持有房产的人来说，居民主动“去杠杆”的时代已经来临，重新审视手里的房产——它到底是能穿越周期的优质资产，还是一个吞噬现金流的沉重负担——比任何时候都更重要。

房贷利率“不降了”，但楼市的故事，才刚刚翻开新的一页。