上海新房刚需产品快要“绝迹”了！

刚需一直在，刚需房却没了——这是当下上海新房市场最真实、也最残酷的矛盾。

一、小户型正在从上海新房市场消失

2021年，上海新房90平米以下小户型供应占比还能达到27.27%，是刚需置业的主力面积段之一，而到了2026年，这一比例断崖式降至5.56%。这意味着，上海每供应18套新房，只有1套真正意义的小户型。

图：2021年-2026年上海新房各面段供应套数占比

市中心比例更低，2026年上半年内中环供应量为0，处于完全断供的状态；内环内只供应72套，产品还是89平米小三房的传统户型。拉大到整个外环以内，供应套数仅占总供应量的0.93%，想买90平方米以下的新房，只能去外环外碰运气，而即便在外环外，选择空间也已非常狭窄。

相反的是，大户型产品一路“膨胀”，2021年到2026年上海新房120平米以上的户型占比从23.68%大幅提升至51.43%，一跃成为全上海的主力面积段。

二、小户型为什么被“全盘抛弃”

这几年，从业主都知道新房刚需群体在退出，但当数据拉出来一看，还是忍不住倒吸一口凉气，上海新房市场是从一个极端走向另一个极端。

上海执行了太久的“7090政策”，2024年8月，上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，对要求90㎡以下中小套型占比不低于70%的硬性规定大幅松绑，开发商彻底摆脱了户型配比的硬性约束，而这套规则整整执行了18年。

“7090政策”一松绑，对开发商而言，高地价时代，同样一块土地，做小户型和做大户型利润天差地别。做大户型、瞄准改善客群，回款更快、利润更高，这是纯市场逻辑下的理性选择。

源头上的土地供应也在向大户型产品倾斜。 2026年一季度全国供地平均容积率仅1.95，一、二、三四线的平均容积率分别为1.98、1.90、1.99，均低于2.0。自2024年下半年起，全国重点25城住宅用地容积率持续低于2.0，2026年至今平均为1.80左右，明显低于2020—2022年期间2.0—2.2的水平。低容积率意味着低建筑密度、更少户数、更高产品定位，也意味着价格更高。

因此，小户型的“消亡”是土地、政策、利润三重因素叠加的结果。但这种结果并不意味着政策、市场、购房者的三赢。

首先，上海新房市场成交量逐年下滑，从2021年的9.1万套下降至2025年的4.4万套，成交面积业绩也几乎是腰斩，“抛弃”小户型并没有带来旺盛的增长反而大幅萎缩。

其次，市场的注意力和对“好房子”的关注，更多聚焦于高端改善市场，甚至是豪宅市场，但高端市场，毕竟只是少数，甚至是极少数。目前的现状是整个新房市场集体遗忘刚需群体，这不是转型是转身。

第三，新房的转向导致刚需客户全部被赶进二手房市场。2026年上半年90平米以下户型成交高达9万套，是2025年全年新房成交总套数的2倍，是总成交套数的67%，可见刚需的底盘庞大，并且这一比例逐年加大。

图：2026年上半年各面积段二手房成交套数占比

但是，即使二手房成交如此活跃，青年人置业却依然很难买到满意的房。

一是，“7090政策”的长期执行下市场上遗留了大量的89平方米里的"缩水版小三房"，在那个极速增长的年代，这样的小三房是极具性价比的。但当速度变缓，小三房的空间被审视，才发现客厅放不下沙发，卧室转不开身，第三间房只够放个折叠床，如鸡肋食之无味。年轻人只能在地段、总价、品质之间艰难平衡。

二是，在单身家庭、丁克家庭及离异人群比例持续走高的趋势下，为1-2人生活量身设计的“小户型改善产品”——面积紧凑，但品质不打折；总价可控，但居住体验拉满，不论在新房还是二手房市场，都是稀缺品。

三、市场呼唤更多刚需的“好房子”

2026年6月1日，全国首部青年发展型城市建设省级立法在上海落地——《上海市人民代表大会常务委员会关于促进青年发展型城市建设的决定》。《决定》提出要优化青年安居政策，完善覆盖青年求职过渡期、发展起步期、稳定发展期的多层次安居服务，对符合条件的对象提供租房补贴，加大住房公积金对青年租房、购房的支持力度，降低青年安居成本。

但是目前的传统刚需房基本“绝迹”，好房子产品大户型化趋势明显，户型越做越大，而小型住宅还没有搭上“好房子”的顺风车。在我们的实际调研中，刚需刚改客群置业市区的需求强烈，在控总价的前提下，对得房率、周边配套、社区品质等方面尤为关注。

因此，我们呼吁土地端、政策端、市场端、能保持一定比例的刚需刚改型好房子，尤其是能在市区为青年打造适配性的“好房子”。在土地端供应定向倾斜，鼓励或强制新建高得房率小户型，将好房子标准纳入规划审批；在政策端加大金融支持力度，提升公积金额度、降低刚需客户准入门槛；在市场端，研发契合新一代青年与刚需家庭居住需求的创新产品，开发精致、舒适、科技感的小型住宅，用新规产品点燃刚需刚改类客户的热情。让所有好房子产品齐头并进，让青年实现“居者优其屋”，让房地产市场实现全面的高质量发展。

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