上海“老破小”改造，有新玩法了

与其“零星项目”搞优化，不如优先考虑“零星项目”推进居民自主更新。甚至在一些推进难度大的大型老旧社区，也可以根据具体情况化整为零。

撰文丨关不羽

业主凑钱改造旧小区，可行吗？温州人给出了答案。

近日，温州乐清虹桥镇的老虹苑小区凑钱建房引发广泛关注。52户居民每户预交20万元，凑了1010万元，用于拆除、设计、建造、电梯、管线等。

每平方米1821元的造价实现了楼梯房变身电梯房，两房变三房，还自带车位，面貌焕然一新。

老虹苑小区自筹自建加原拆原建模式，为旧房改造开辟了一条新路。对上海艰难繁剧的旧房改造任务，更有启发意义。

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高楼林立的陆家嘴、万国建筑博览会的外滩是上海的面子，海量的“老破小”才是上海的里子。

根据上海市住建委及第七次全国人口普查数据，上海2000年底前建成的城镇住宅约4.2亿至4.6亿平方米，占全市存量住宅的40%—45%。中心城区更惊人。

黄浦、静安、徐汇等传统市区，2000年前住宅占比普遍在60%—75%。曹杨、彭浦、鞍山、田林等“老公房大本营”，更是堆积了2.5亿平方米的“老破小”。

上海是全国老房子占比最高的超大城市，没有之一。

上海的“老破小”不仅占比高、总量大，而且“破”得很有特色，比如上海特色的“小梁薄板”。

“小梁薄板”是上海特有的一种不成套旧住房类型，建于20世纪 60-70 年代。梁小板薄、地基浅的极致省材料，三户人家合用厨卫的极致省面积。能省的、不能省的都省了，堪称现代城市建筑史上的奇观。

近半个世纪的超负荷使用，这些顶级老破小早已不堪重负，漏水跳闸是寻常事，隔音防潮形同虚设。

这种居住体验差到极点、建筑安全令人担心到极点的上海特色老破小，上海人苦之久矣。

直到2022年上海市加快“两旧一村”改造后，总算看到了尽头。经过三年攻坚，2025年底上海基本完成小梁薄板房屋改造。

改完“小梁薄板”，还有数量更庞大的砖混老公房。砖混老公房主要建于20世纪八十年代，按照《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018）的规定，普通住宅的设计使用年限为50年。这些跨世纪老公房也到了非改不可的极限了。

上海正在进入旧房改造的高峰期。

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目前上海已经明确了“成片项目‘综合改’、零星项目‘优化改’、特殊项目‘公益改’”三种改造新模式。

三种新模式针对老旧小区实际情况的精准施策，显然比传统棚改大拆迁的房地产开发“一刀切”进了一大步。新模式在资金筹措、居民安置等旧改难题上采取了更灵活的多元化模式。政策发力、模式更新后，过去推不动、改不了的老大难项目推得动了。

比如，2024年内江大板房（“小梁薄板”的一种）项目首创“原址回搬+异地置换+货币补偿”多元安置、“历年增量房源+征收剩余房源”统筹使用的改造模式，实现签约首日即100%生效。该项目此前两次启动未果，有“天下第一难”之称。

还有彭浦新村彭一小区，该小区原址40幢非成套老旧住房，是中心城区最大规模旧住房改造项目。

2025年6月29日，2110户居民回搬进改造后的17幢高层住房，不仅实现了家家独门独户的宜居之梦，还享受到了齐全的配套。

彭浦新村作为上海最早建成的工人新村，断断续续改造了20年，终于在2025年取得了巨大的进展。

成片项目“综合改”，成效显著。相比之下，那些年份不高不低、规模不上不下的“零星项目”，就颇为尴尬了。

所谓“优化”，主要是公共设施完善、外立面翻新的局部改造，即便是“特殊户型做适应性调整”对建筑结构的改动也很有限，实际效果是治标不治本。

甚至这种局部“优化”也很难落实，比如为老破小加装电梯的局部优化，实施起来甚至比原拆原建的大改还要难。这种缝缝补补又三年的“优化”，并不能解决问题，甚至是浪费资源。

以“老破小”糟糕至极的建筑基础、简陋至极的规划方案，螺蛳壳里做道场的“优化”能有多大效果？所以，目前上海所有成功的旧房改造项目，无一不是彻底重建。成功“优化”的项目凤毛麟角。

这种零星项目的“优化”与其说是解决“老破小”陈年老账的妥善方案，不如说是政府主导政策性改造的无奈之举。毕竟政府主导的政策性改造必须统筹安排，资源分配总要分个轻重缓急。不得不抓大放小、先难后易。

问题是，历史欠账太多，等不起。

上海目前设定的改造目标是“十四五”期间每年不少于1000万平方米，十年甚至二十年也改不完。尽管上海市政府近年来加大改造力度，每年都能超额完成目标。

但是，庞大的“历史欠账”依然不容乐观。那些实际设计标准、建筑工艺远远达不到国标要求的老破小，能坚持那么久吗？如果所有旧房改造项目都要政府主导推动，只怕是“80后”老破小还没改完，“90后”老房改造又迫在眉睫了。

因此，上海目前政府主导政策性改造的三种新模式还不够，需要居民自主改造模式作为补充。温州乐清虹桥镇的老虹苑小区，可供参考。

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相比政府主导的“大包大揽”，居民自主改造别具优势。

首先是项目选择更灵活，相比政府主导的政策性改造轻重缓急的严谨排序，居民自主改造更因地制宜。

有条件、有需求的就可以上，不必过于拘泥于设计年限。三四十年的老房子迟早都要改，居民自主改造先行一步，居民是早改早享受，也能为政府将来的旧改工程减轻负担。

其次是资金来源多元灵活，居民自筹、社会资本都可以参与，减少了政府补贴的压力，节约了财政支出。而且居民自筹出资，参与设计规划、施工建设的积极性更高、“腰板”更硬，也有利于真正把旧房改成好房。

而且，相比温州，上海推行居民自主改造的市场基础更好。大量老破小集中于中心城区，这些“黄金地段”的老破小，自主改造不仅提升了居住舒适度，更有明显的升值空间，居民的接受度更高，社会资本的参与空间也更大。

改造项目如能有一定的居住套数增量，可以部分甚至完全消化建筑成本，并不是“亏本买卖”。

因此，与其“零星项目”搞优化，不如优先考虑“零星项目”推进居民自主更新。甚至在一些推进难度大的大型老旧社区，也可以根据具体情况化整为零。有条件推行居民自主改造的楼组先行一步，对整体的项目推进也是有益的。

国务院于2026年5月正式印发的首个国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》，已经将“支持老旧住房自主更新”明确纳入“好房子”建设范畴。

浙江、广东等地已经为居民自主改造建章立制，例如《浙江省城镇社区更新条例》明确“房屋建筑所有权人可以提出更新项目申请”。

政策的大门已经打开，成功的项目也有了，困扰上海多年的“老破小”改造更新难题应该有新的解题思路。