内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在是有两套失败的投资房，一套燕郊的两居，一套是朝阳的Loft，都赔了好几年了，感觉涨不回来了。所以我想卖掉买个底商，小面积地段好，带租约的那种，以后也不管赔赚了，只要租金收益高就行。我是刚有个想法，但不知道北京哪里的商铺合适。
A：
1、但我也不知道哪儿合适啊。或者说商铺其实不分区域的，甚至都不分城市，只看租金收益高不高。如果平均来说，北京的商铺其实未必比小县城的租金收益高，核心商圈的风险甚至有可能超过边缘新区呢。
或者这么说吧，买商铺就是纯粹的投资做生意了，要遵循商业规律。也就是投资大收益高，但投资大就意味着门槛高，而收益高就意味着风险大+难度大。
2、所以考虑好再投资吧。毕竟地产界一直有个说法，就是住宅是小学生玩儿的，很难有超出行业平均值的收益，大多数都是跟随大盘波动。写字楼是中学生玩儿的，有可能收益高，但风险加大。
商铺则是大学生玩儿的，有可能租金收益突然暴涨，但因为各种原因造成租金暴跌甚至租不出去的情况也正常。看看这几年满大街的空铺吧，连商场都倒闭，商铺哪儿是那么好玩儿的啊？
3、总之我没建议，您最好是找专门做商铺的中介。我只是提醒商铺的风险大，反正我算是最早接触商铺的开发商，自己也买过一些，但十多年前就清仓了，之后再也没接触过了。
仅供参考。
二
Q:
我看了您对望都新地的解读了，分析的挺实在的，就是这种情况，但怎么办呢？我也是当年不懂瞎投资了，三居室户型很好，但顶楼没电梯，所以租金也不高，怎么处理一下呢？现在不光是房价跌了，而且是只要一出租就被邻居举报噪音，可整租又根本不好租。
A：
1、那这问题就不是房子了，而是邻居举报。就算您房没赔，那邻居就是不让出租的话也是没有实际收益啊？
要不您就租给中介不就得了，让他们去跟邻居博弈，何必自己折腾呢？您自己租虽然也是打隔断分租，但也多挣不了多少钱吧，还弄的自己挺累。
2、另外如果是既不自住，也没法出租，或者说出租的收益率很低，那就索性卖掉吧，彻底断掉烦恼源。然后或是投资理财，或是到朝阳买个租金高的。望都新地的三居室估计400万吧，这价位在朝阳东四环东五环的选择有的是，租金能在7000左右，应该比现在高吧？
3、简单就这情况吧，要不您就先把邻居给解决了，要不就索性彻底解决房子。
仅供参考。
三
Q:
我是一个人很多年了，也不打算再结婚，现在的财产就是一套天通苑一居室和几十万存款，我不炒股、不投资、也不搞收藏，所以除了房价下跌之外没有风险。现在考虑的是我还有几年就退休了，退休金肯定很低，加上利息的话每年也就七八万，生活肯定够，但也不很宽裕。这是新收到的以房养老项目，你帮忙看看靠谱吗？
Ps：那您有其他的稳妥保本的推荐吗？我不是想投资，就是增加点养老费而已，盘活资产。
A：
1、我认为不靠谱儿。在我看来，所有在广告上只说收益不提风险的，那就都不靠谱儿。这收益虽然不高，看上去风险也不大，但房子是您唯一的不动产+自住地啊，万一赔了，人家公司损失的是一，您可就是万都没了。
甚至这么说吧，在我接触到的所有以房养老项目中，绝大多数都是骗局，奔着老人的房产来的。那些不是骗局的也未必靠谱儿，只能说从他们初心来说没想骗人，但弄到后来只要是资金链一断，身不由己的也只能是坑这些业主了。
2、这广告我没细看，也懒的分析，因为没必要。尤其是您这种只有一套房，那这房子就不属于投资品，索性就甭琢磨了。
3、我没推荐的，现在的理财也不许承诺保本。
4、盘活资产？我还是这话，唯一住房不属于“可投资资产”，就是自住而已，是生活的依靠。不盘活的话是不动产，一旦盘活就指不定是谁的了。
仅供参考。
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