保利疯狂抢地，聚龙湾又落一子

刚刚，荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块成交。

不出意外，这块地最终由保利发展以6.1亿元摘得，折合楼面价约2.46万元/㎡，溢价率约17%。

相比之前竞拍的地块来说，这宗地块热度好像没那么高，参与竞拍的仅保利发展与珠实两家房企。

其中珠实（号码牌1）率先举手，保利（号码牌682）紧跟，这两家共举了10手，抢起地来不手软。

珠实没有硬刚到底其实也有原因，因为这宗地块虽然优势很明显，但缺点也很明显。

一、小而精的 "学铁商" 全能选手

先看基本面。这块地出让面积约11564.58㎡，计容建面 24738㎡，容积率仅2.14，是白鹅潭近三年出让宅地中容积率最低的一宗。

体量不大，总共也就两百多套货，典型的 "小而美" 项目。

它的优点是，位置是真的能打。

交通层面，地块与地铁沙涌站直线距离约100米，真正的 "地铁上盖级" 距离。

商业层面，地铁1站直达聚龙湾太古里，聚龙湾的首开区已经开了，人气肉眼可见地起来了。

地块通过人行天桥还能直接走到荔胜广百广场，日常买菜、购物、吃饭都是现成的，不用等规划落地。

教育层面，地块原址就是芳村小学沙涌校区，周边大概率对口真光附属鹤洞小学，属于真光教育集团旗下，属于有但是不算出挑。

景观层面，距离珠江后航道不到500米，高层单位基本能望江。在中心区宅地里，有江景资源本身就是溢价项。

最关键的是2.14的容积率。这个数字放在整个芳村板块都相当稀缺。

周边在售项目容积率普遍在3.5以上，万科金域曦府更是高达7.38。

低容积率意味着更低的建筑密度、更宽的楼间距、更舒适的社区环境，这是实打实的产品差异化优势。

当然，短板也很明显。

地块被规划路切成南北两个小地块，社区整体性打了折扣，园林空间有限；

四周被老旧居民楼包围，低层采光和城市界面一般；

旁边的沙涌村旧改今年初表决暂缓，短期内周边面貌不会有大的改观。

但综合来看，5.46亿的成交总价，配上 "地铁+商业+学校+低密" 的组合拳，这块地的综合素质在中心区小盘也算不错。

二、周边市场小户型供不应求

再看周边的市场环境，这才是保利敢拿地的底层逻辑。

白鹅潭板块现在是什么状况？缺货，尤其是缺刚需刚改户型。

截至2026年5月，白鹅潭板块商品住宅去化周期仅5.8个月，远低于全市平均水平，属于典型的供不应求状态。

整个板块新房可售套数1858套，只占全市的1.6%。

具体到地块周边，几个标杆项目的去化速度说明了一切。

中海浣花里，建面约71-108㎡刚需户型，均价4.6万/㎡，520套房源全部售罄；

保利和颂，建面约72-100㎡小户型，均价4.3万/㎡，461套网签 453套，基本清盘；

国贸保利海上印，建面约77-106㎡中小户型，首开去化九成，三个月基本清盘；

聚龙湾源舍，建面约90㎡户型最抢手，首开去化超七成，后续加推还小幅涨价。

可以看到，300-500万总价段的刚需刚改产品，在芳村片区是绝对的硬通货。

反观120㎡以上的改善大户型，周边竞品扎堆，价格战打得厉害，去化压力明显更大。

而这块地2.46万/㎡的楼面价，对比周边项目仍有一点成本优势。

中海浣花里拿地楼面价约2.5万/㎡，保利和颂实际楼面价也在2.7万/㎡左右，沙涌这块地相比之下定价空间还算充裕。

参考周边4.3-4.7万/㎡的售价，这块地利润空间还是有的。

按2.5万套左右的货量计算，整个项目销售额大概10-12亿，可以说是一笔投入可控、回款快、风险低的买卖。

三、保利的补仓

为什么是保利？可以看出保利今年在广州拿地的动作频频，接下来的芳村客运站地块，保利也将会参与。

在白鹅潭市场，保利发展此前的核心抓手是保利和颂。

凭借高使用率小户型、高性价比精准击中刚需客群，实现了快速清盘。

但随着和颂售罄，保利发展在白鹅潭的刚需产品线出现断档。

此次拿下沙涌地块，是对刚需产品线的精准补位，延续其在白鹅潭刚需市场的存在感。

对保利发展而言，拿这块地有三重核心价值：

第一，巩固刚需市场份额，挤压竞品空间。

目前白鹅潭刚需盘接连清盘，市场出现供应空窗，此时补仓能快速承接外溢需求，保持保利发展在片区刚需市场的话语权。

第二，产品直接复用，大幅降低试错成本。

保利和颂的小户型产品已经过市场验证，这块地可以直接沿用成熟的刚需产品线，主力做75-110㎡三至四房，客户画像、渠道资源、开发团队都能无缝衔接，实现快周转。

第三，低成本抄底，增厚项目安全垫。

2.46万/㎡的楼面价，对比保利和颂的拿地成本，每平便宜了数千元。

在市场调整期拿低成本地，进可攻退可守，符合央企稳健经营的基调。

产品层面，参考保利和颂的定位，这块地大概率会延续刚需刚改路线，主打 “低密+高使用率” 的组合牌。

完全可以做小高层布局，在周边高密度超高层项目中打出差异化，延续其 “刚需盘做品质” 的一贯打法。

总结而言，这次地块出让，虽然没有前几次土拍那么激烈，但也可以看出，核心区的优质宅地依旧是受欢迎的。

而且中心区小盘化、快消化成为趋势，今年出让的中心区宅地，普遍体量不大，二三十亿就算大项目了。开发商也更倾向于拿小地块，快进快出，降低资金压力。

不过对购房者来说，中心区新盘会越来越多，但每个盘货量都不多，选择面反而变窄了。