只有河南、电影小镇作价30亿被卖，房企重资产大文旅时代落幕

昨日（2026 年7月23日）晚间，建业地产一纸港交所交易公告引爆文旅圈。

交易公告显示：中信资本旗下信宸资本斥资30亿元，整体接手只有河南・戏剧幻城、建业电影小镇两大河南文旅王牌。其中，只有河南・戏剧幻城对应股权转让对价25亿元，建业电影小镇对应股权转让对价5亿元。

透过这个公告的交易数据，我们才发现：

在外人眼里常年人山人海、八成游客都是外地人的网红景区，背后却连续两年亏损。在看似火爆的流量之下，重资产文旅的经营困境彻底摆在了时代的台面上了。

一、豪掷60亿打造戏剧聚落，高额固定成本甩不开

据建业官方项目资料，只有河南占地622亩，已建成21座专业剧场，整体投入近60亿元，成人单日门票挂牌价360元。

结合经济日报、大河财立方假日监测数据来看，园区省外游客占比长期稳定在八成，是国内少有的长线热门戏剧文旅目的地。

目前，只有河南园区全天循环上演各类剧目，常年配置近千名全职演职人员，剧场设备、舞美布景还需要定期翻新维护。

虽然只有河南的演出水准和场景体验在国内属于顶尖水平，游客的口碑也是出奇的好，但从实际经营来看，仍然有着巨大的压力。

这个项目属于典型重资产，项目中的土建、演艺配套均需逐年计提折旧，而演员薪酬、园区运维都是刚性支出，淡旺季都无法大幅削减。

因此，从运营角度来看，这些高额的成本都是项目最大的经营包袱。

二、电影小镇深耕本地客流，营收增长存在天然上限

建业电影小镇园区用地410亩（项目总用地530亩，含配套停车场），核心打造民国电影大道沉浸式街区，搭配太极古村落场景；已开业运营一期占地163 亩，累计投入近20亿元。

项目客群以郑州及中原城市群本地居民一日游为主，园区常态化安排多场次行进式实景演艺，园内汉服换装租赁、特色餐饮、主题零售等二次消费业态完善。

综合来看，只有河南和电影小镇两大项目在河南省内几乎没有同类竞品，独有的中原文化IP自带稳定客流，研学、企业团建订单源源不断，配套酒店也能留住过夜游客，综合竞争力远超省内多数普通景区。

但数十亿基建带来持续不断的固定开销，仅依靠门票和园内消费，很难覆盖全部运营成本。

三、港交所公告实锤持续亏损，淡旺季营收差距悬殊

根据这次最新交易公告披露了一批关键数据，让我们看到了这两个项目的财务真相。

1、只有河南和电影小镇两大文旅资产合并核算，2024年税后净亏损6282.27万元，2025年税后净亏损5529.67万元，两年累计亏损近1.18亿元。虽然亏损额度小幅收窄，但始终未能实现盈利；

2、截至2025年末，两处标的资产合并账面净值40.25亿元；

3、本次交易总价30亿元，其中13.74亿元优先偿还项目存量债务，扣除各类相关费用后，建业实际回笼现金仅7.05亿元，本次资产处置预计形成账面亏损12.16亿元，最终数值以正式审计结果为准。

而从经营客流来看，根据河南省文旅厅和经济日报的报道，两大景区收入高度集中在春节、五一、暑期、国庆四大旺季。比如，2025年国庆中秋八天假期，只有河南综合收入8141.07万元。

所以当前两大景区的情况也是中国大型高运营型文旅景区的缩影：

旺季园区客流爆满，经营盈利优秀。到了淡季，游客量直接大幅下滑，但剧场开放、演员驻场、园区安保运维等成本不会同步缩减，漫长淡季持续消耗资金，直接拉低全年整体收益。

四、30亿折价转让，长线产业资本入场优化经营

本次30亿元交易对价，对比40.25亿元资产账面净值存在明显折价。

由此可见，资本市场认可两大IP的品牌流量价值，但持续亏损的经营现状，大幅压低了资产估值。

接盘方信宸资本手握长周期产业资金，完美匹配文旅项目超长回报周期。

在未来，可以预判的是，两大项目后续减亏增收路径清晰：

由于本次交易一次性结清了两个项目背负的存量债务，每年可省去大额贷款利息；未来淡季可以合理缩减演出场次，灵活调配演职人员，压缩固定人力成本；同时项目还可以进一步拓展跨省研学、长线旅游合作填补淡季客流缺口，深度开发IP文创、线下巡演，摆脱单一门票收入依赖。

五、两大顶流踩坑，直指国内重资产文旅三大共性难题

从这两个项目的财务数据来看，10年前的重资产大文旅时代已经不适用于当前的经济环境。

支持这个判断的原因，主要体现在下面几点：

1、前期基建投入规模过大。

只有河南斥资60亿元搭建实景与剧场，巨额固定资产每年持续计提折旧，不断侵蚀经营利润；市面上能够稳定盈利的演艺项目，大多采用小剧场轻量化开发模式，整体成本可控。

2、全天候驻场演艺人力成本难以压缩。

全天不间断循环演出，必须维持大规模全职演员队伍，对比每日仅一两场的传统山水实景演出，人力刚性支出压力高出不少。

3、重资产文旅必须匹配长期低成本资金。

文旅项目回本周期漫长，短期高息贷款会吞噬绝大部分经营利润，险资、长线产业投资机构才是适配这类项目的资本。

结语

站在游客视角，只有河南、建业电影小镇是河南文旅标志性名片，中原文化特色鲜明，沉浸式体验独一份；但落到企业经营层面，高额资产折旧、淡旺季收入严重失衡、长期负债付息多重压力叠加，让项目常年深陷亏损。

这场30亿打包转让，本质是项目背后资金主体迭代：

难以承受长周期重资产压力的房企退出，适配文旅发展节奏的专业长线资本接手。在清偿存量债务、优化整体运营成本后，两大文旅IP才拥有持续减亏、最终实现盈利的可能性。

附录：权威数据来源清单

1、交易对价、两年亏损金额、资产账面净值、债务规模、实际回款、处置预估亏损：2026年7月23日建业地产（00832.HK）港交所公告、财联社、新浪财经、大河财立方；

2、只有河南占地面积、剧场数量、总投资、门票定价、驻场演员规模：建业集团官方项目推介资料、环球网、大河财立方深度报道；

3、省外游客占比、2025年国庆长假营收数据：经济日报、郑州晚报文旅假日监测公开数据。

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