上海
杭州房价止跌了吗？
未来一段时间杭州房价怎么走？
当前在杭州买房是不是合适呢？
从我们现在的数据来看，杭州楼市在 2024 年 9 月之后，有半年时间行情相对强势。
但今年上半年，杭州房价整体处于下跌状态，仅 3 月出现小幅回升，行情明显弱于去年。
此前我一直说，去年 4 月之后杭州楼市开启一轮补跌，到目前为止，房价的补跌行情还没有结束。
那什么时候市场真正会见底？
我想很多读者平时能看到各类零散数据，涵盖杭州房价、成交量、新房、二手房等，但这些数据不成体系。
而且如果只单纯复盘楼市过往历史数据，想要推演未来房价走势，需要考量的影响因素太过繁杂。
今天我想分享我们#全国房地产市场机会与风险监测系统里两项非常核心、能够预判杭州房价走势的指标：领先指数和马力指数。
这两项指数并非房产行业自身数据，而是综合各类影响楼市走势的核心因素测算得出，例如政策层面、经济景气度、各类宏观先行指标等多项维度。
这些指标普通读者在各类媒体上很难看到，今天我第一次把这套核心分析内容分享给大家，希望大家耐心看完我的数据分析。
图中红线为杭州房价指数：
数值在 0 以上代表房价上涨，0 以下普遍为下跌，只有少数贴近 0 的区间会小幅上涨。
可以看到 2022 年以来，杭州房价整体下行，仅个别时段小幅走高；尤其是 2024 年 9 月底新政落地后，连续数月房价上行。
但同期代表领先指数的蓝线仍为负值，负值代表拉动楼市的动能薄弱，领先指数并未转正，市场上涨缺乏支撑。
当时杭州房价短暂持续上涨，后续行情也印证了指标预判：2025 年二季度之后，杭州房价迎来深度调整，也就是我所说的补跌行情。
今年上半年，杭州房价仅在二、三月出现昙花一现的小幅上涨，近几个月持续走跌。
最新 6 月房价指数为-42，处于环比下跌区间。
代表杭州楼市的领先指数这条蓝线，过去一年已经持续翻红，当前数值为-24，意味着拉动楼市的前置动力已经启动。
我们再对比上一轮楼市低谷：2014 年至 2015 年上半年，杭州房价持续涨跌交替、整体下行，直至 2015 年二季度房价触底回升、指数转正。
当时同期杭州马力指数数值在34左右，对比当下能够看出，目前杭州领先指数动能仍不足，暂时没有足够力量带动房价持续上涨。
再回看 2020—2021 年，杭州房价连续上涨，涨幅可观。
但彼时杭州马力指数长期为负，说明这两年的房价上涨属于泡沫行情。
2022 年，楼市泡沫如期破裂。
结合以上数据能够得出：目前杭州领先景气指数已经翻红一年，对房价已经形成向上拉动的动力。虽然当前房价尚未止跌，但这份前置动力会助推市场逐步止跌企稳。
为衡量长期拉动楼市的持续性动能，我们配套设置了另一项指标 —— 马力指数。
下面来看这项核心指标和房价走势的关联。
图中蓝线是杭州的马力指数，马力指数走势相对平缓，属于影响楼市的慢变量，领先指数则为快变量。
当前马力指数同样已经翻红，近几个月维持小幅正值区间，今年 6 月数值为13。
该数值整体偏小，对比 2015 年房价正式转正阶段，当时马力指数数值超一百。
因此现阶段杭州房价无法走出持续性上涨行情，核心原因是领先指数、马力指数虽双双翻红，但两项指标的动能强度都偏弱，虽对房价形成正向支撑，但拉动力度有限。
目前杭州马力指数已经转正，尽管数值远低于 2015 年同期水平，但要知道北京、上海、深圳等一线城市的马力指数至今尚未翻红。
综合领先指数与马力指数两项指标，我的核心判断：
本轮杭州房价补跌行情已接近尾声，现阶段房价存在一定超跌现象。今年下半年，杭州房价跌幅会逐步收窄；到明年三四月份，房价指数大概率由负转正。
所以关注杭州楼市的朋友，今年下半年适合多看房，遇到优质适配房源可以入手；如果没有碰到十分满意的房源，继续观望也没有问题，但一定要重点留意明年三四月份这个关键节点。
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