北京买房：理清思路，购房建议1957

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是十年前结婚时买的日坛的芳草苑，不知您是否了解这里，我感觉地段好，房子质量还行，就是老点了，学区好，劣势在密度大，所以升值水平一般。您觉得如果综合考虑的话，是应该留着还是卖掉置换？

A：

1、房子是用来住的，既然是婚房就应该装修的不错，如果能接受这条件就继续自住呗。确定不自住了那就出租，这种公寓的租金收益应该是偏高的，而且毕竟装修十年了，装修成本已经折旧的差不多了，出租也不至于损耗价值，先出租吧。

2、而如果是既不自住也不出租，那常规建议就是卖掉了。这种老公寓的价格走势都一般，以后也几乎没有逆袭的可能。十年前应该比周边均价贵一些，现在估计跟附近老小区的价格差不多了吧？

那问题来了，除了租金收益相对高，其他还有什么持有的优势吗？即便是租金收益高，那也是因为房价涨的慢，所以才显的收益高的。

3、简单就是这情况，应该您自己也已经全想到了，只是觉得有点儿不甘心吧？这我没什么建议，只能看您自己的判断和选择了。

仅供参考。

二

Q:

我们在西城是有三套房，都是学区房，考虑到孩子越来越少所以想卖掉一套或两套，然后想在亚运村或望京给孩子准备一套，未必住，可以先租着以后再看情况。

如果卖两套的话也考虑买一套适合养老的，因为目前是两边老人都是分着住，我们想在城六区之外房价便宜的地方同一小区买两套两居室，还是说在朝阳买一套大点的，想听听您的建议。现在是以下三套房，您看卖一套是两套，分别哪套。

A：

1、三套房，如果是我的话会先卖广内的。因为在高峰期的这几年里，西城大多数学区的溢价比例是差不多的，广内虽然学区排名不是很高，但溢价也并不低，您这套大概率在20%以上。

可既然是转入低谷期了，那溢价是否能保住就不好说了，至少是比月坛和陶白的支撑弱点儿。再加上这套房是老小区，在居住角度也没什么优势，那就甭留着了呗。

2、卖一套还是两套由您自己决定。但如果是卖两套，要是我就留月坛的卖掉陶白的。因为陶白的虽然房龄新，但也毕竟也是回迁房，再加上对口学校也不算多强，所以和月坛的相比没什么特殊优势了。

而月坛的一是学区排名更强，二是房龄也相对新，三是户型应该是小三居吧？也就是相对更宜居，理论上应该保值性更强。所以要是我就确定留月坛了，陶白的是否卖掉看您自己。

3、养老房这我没什么建议，这是典型的居住为主，还是看自家的情况吧。

仅供参考。

三

Q:

我朋友家是2010年购入的朝阳区弘善家园，潘家园，80平米230万，合法手续。现在他想卖320万，请问价格合理吗？这里的升值情况如何？

A：

1、2010年买的弘善家园，那当年肯定不合法，只能说后补的合法手续吧。80平230万的价格不太对，大概率是您这朋友虚报了。因为当年中介收房的价格是1.5万左右，向外卖一般加价20%也就是1.8万，而20平230万都快3万单价了。这在当年完全不可能，都赶上北二环了。

当时周边商品房还差不多，但这里在当年是还没房本的安置房啊，密度大+户型一般，谁会接受这么高的价格？

2、现在的价格我不知道，是否合理只能问当地中介。不过从这户型图来看感觉一般，户型不正+利用率不太高+北向偏多，即便落座和楼层都没问题，那我认为也应该低于小区均价才合适。所以这价格有点儿偏高吧，低于4万或许才合理。

3、升值情况普通吧，否则也不会现在的价格。这里的优势就是离核心区近，交通方便+配套齐全，价格经济实惠。但劣势是地段儿为两区交界，安置房小区密度大，户型不好选，租房的多+病患家属什么的相对多，物业不是太给力，拆迁户们也不是太配合，所以导致价格走势一般，最好成绩也就是不落后大盘吧，很难改变。

4、简单就这情况，您朋友如果真的是2010年买的，那就虚报了成本，您可以借此再砍砍价。现在的具体价格我不知道，但感觉这套房偏高了。小区均价升值一般，以后大概率还这样儿吧。

仅供参考。

四

Q:

现在的房价在降，从郊区向四环内换房合适吗？我家在顺义有两套回迁房，一直都出租，我们在呼家楼租房。房价降的时候我感觉我们的房好像比我们租的老破小降的还多似的，所以有换的想法。

但我们换房是要添至少150万的，然后还要贷款100多万，在犹豫是否合适？再等等一两年再换是不是应该更合适？这样能少添钱了，或者能换商品房。

A：

1、您的意思是再等等降价是吧？有可能呗，但这谁敢保证啊，所以还是看自己的需求吧，着急住自己的房子就换，不着急就等着看行情。我估计您的现金已经准备好了，那就关注着市场的成交量和政策，有利好就赶紧换，没有就等着。

2、但注意一点，您家是顺义回迁房，我不知道具体位置，但在大多数情况下，回迁房的地段儿都不是太强，好地块都被人家拿去卖钱了。再加上的回迁房的质量和口碑都不是太好，所以优势只剩下便宜。那即便是有了利好，地段儿不强的回迁房也是轮到后期才上涨的。

所以如果真的有了行情，那就有可能用还没轮到上涨的，去换已经涨了一些的。毕竟四环内在大多数情况下都是先涨的，尤其是品质不错的次新商品房。所以既然有换房的想法，那就敏感些吧，行动的时候手快点儿。

3、其他我没什么建议，房子是用来住的，看自己的需求吧。

仅供参考。

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