商品房“烂尾”的，购房人可解除买卖及担保贷款合同

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案例检索

（一）基本案情

2021年12月22日，陆某与被告盐城融某置业有限公司(以下简称融某置业公司)签订房屋认购合同。12月31日,双方签订《商品房买卖合同》(预售版)，合同约定商品房总购房款为人民币1183680元(币种下同)，首付款433680元，剩余房款75万元，由融某置业公司指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行(以下简称某银行盐城分行)贷款，以按揭方式支付房款。

合同签订后，陆某、张某千向融某置业公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。3月23日，该笔借款由某银行盐城分行转入融某置业公司账户。陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月26日已支付贷款本金及利息190430.39元，但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月，融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。

故原告陆某、张某千诉至法院,请求判令：

1. 解除原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》(预售版)以及原告陆某、张某千与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》;

2. 被告融某置业公司返还某银行盐城分行剩余银行贷款本金及利息，原告陆某、张某千不承担返还剩余贷款本息的责任;

3. 被告融某置业公司返还原告陆某、张某千首付款433680元及利息;

4. 被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元;

5. 被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付已还银行贷款及利息190430.39元。‘

（二）本案争议焦点

1.案涉商品房买卖合同应否解除;

2.案涉商品房担保贷款合同应否一并解除;

3.案涉合同解除的法律后果应如何确定。

（三）裁判要旨

1、关于案涉商品房买卖合同应否解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下,商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。本案中,根据商品房买卖双方的合同约定，融某置业公司应于2023年12月30日前向陆某、张某千交付房屋，但该房屋于2024年4月15日诉讼发生时尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，陆某、张某千作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。

2、关于案涉商品房担保贷款合同应否一并解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对陆某、张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。

3、关于案涉合同解除的法律后果。

《解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。

本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息,并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。

（四）法院判决结果

1. 原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》于2024年5月30日解除;原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《商品房买卖合同》(预售版)于2024年5月30日解除;

2. 原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于 2024年5月30日解除;

3. 被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息;

4. 被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息(以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

5. 被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元;

6. 被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元;

7. 驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。

二、律师说法

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第125条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定，商品房消费者（仅限自然人），以居住为目的购买房屋并在合同约定的期限内已经支付了全部价款，或者支付了部分价款且剩余价款已按照人民法院的要求交付执行（价款含按揭贷款）的，在与开发商签订了合法有效的商品房买卖合同，且合同已在房地产管理部门办理了登记备案手续（虽未备案但不影响合同效力的情形除外）的情况下，享有的权利为：

（1）房屋交付请求权：若项目具备交付条件或可通过续建交付，商品房消费者主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

（2）价款返还请求权：若房屋确实无法交付，商品房消费者解除合同并要求退还已付购房款及其利息的，该退款请求权同样具有最优先级别，先于建设工程价款受偿权和抵押权受偿。

综上，面对商品房烂尾困境，购房人应当及时整理购房合同、付款凭证等材料，积极通过协商、行政投诉乃至诉讼等途径主张权利，切勿因拖延而错失救济良机。