江苏
文|庄志明律师
今天来看一起物业费纠纷的新闻：
海南琼海市一业主因不满物业服务，拒交2年物业费，被物业公司起诉！当地法院判了：业主必须补交！据了解，此案的被告业主赵某在收房入住后曾支付过物业费，2023年起称物业服务不到位拒绝交费，还强调自己从没和物业公司签过合同。
对此法院判决书表示，物业公司与开发建设单位曾签订前期物业服务合同，民法典明确，前期物业服务合同对全体业主有普遍约束力，无论业主是否直接参与签约、是否单独签字，均受该合同约束。同时，法律也赋予业主集体维权渠道，小区成立业主大会后，业主可依法选聘新的物业服务企业，终止原有的前期物业服务合同。
法院的态度很明确，前期物业服务合同还有效，业主必须按照前期物业服务合同的约定缴费，业主以没有和物业公司直接签订过物业服务合同为理由拒绝交物业费没有任何依据。
什么叫前期物业服务合同？
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”这就是前期物业服务合同，前期物业服务合同形成之日时，相关房屋往往还未销售。
《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”在房屋的买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容，意味着购房者必须接纳和履行前期物业服务合同的约定。比如物业服务收费的约定，购房人必须遵循，虽说这个前期物业服务合同不是购房人亲力亲为签订的。
前期物业服务合同（尤其是其中的服务价格）不是购房人签订，却要让购房人遵守，这是否有违公平？这个问题若认真回答，非常啰嗦，简单回答就是一句话：在你买房时，前期物业服务合同的内容已经存在，明明白白告诉的，你如果对该合同不满意，可以不签订房屋买卖合同。你签订了房屋买卖合同，就说明你是愿意接纳前期物业服务合同的。
房子买了后，第二年房价涨个20%，购房者不知多开心呢，对自己的投资眼光赞不绝口，才不在乎什么前期物业服务合同呢，才不在乎什么物业收费呢。但人算不如天算，计划不如变化，房子有涨也有跌啊。2021年后，房价开始掉头，很多业主此时发现原来房子不是永涨不落的，物业费的苦恼也来了。
可惜世界上没有后悔药卖，愿赌服输，房子买了就是买了，包括前期物业服务接受了就接受了，想撕毁是很难的。做个假设，如果购房者在买房的时候就对物业收费价格不满意，不调降物业收费就不买房，大家都有这个较真的态度，那物业费价格肯定是要降的，而不至于现在的收费价格。
买房的时候对物业费价格不顶真，现在顶真，还有什么屁用？如前所言，如果房价涨20%，我因为此前嫌物业费价格高没买房，你们这些买房的还不知怎么嘲笑我呢，肯定笑我没眼光呗。
民法典第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”该条款很明确地规定了前期物业服务合同对全体业主的约束力。
在小区的业主委员会未依法签订新的物业服务合同前，前期物业服务合同原则上就是有效的。但现在又有多少业委会？就全国范围，成立业委会的小区整体乐观估计在三成左右，实际能正常履职的比例更低。可见，成立业委会是很难的，很多小区都是在成立业委会的过程中半途而废、胎死腹中，推进不下去的。
当业委会都成立不起来，前期物业服务合同还得继续，包括物业收费价格，除非物业公司自愿降价。单个业主没有权力改变前期物业服务合同内容，更没有权力拒绝履行缴费义务。
物业服务存在瑕疵，如偶有卫生不及时不到位，一般不构成根本性违约，不能成为拒交物业费的理由。业主若对对物业公司服务不满意，正确做法是保留证据、向业委会（如有）或住建部门投诉，通过合法渠道要求整改。拒交物业费只会导致“服务更差—更多人拒交—服务更差”的恶性循环，最终让小区向脏乱差方向发展，损害全体业主利益。
2025年全国500强物企平均收缴率为71%，大量中小物企收缴率低于65%，结合行业85%的盈亏红线推算，全行业能稳定维持正常经营的企业占比约40%-50%，尾部大量小微物企正逐步被市场出清。物业公司不是一个吃肉的行当，不要羡慕嫉妒了。
部分业主指望换物业（包含逃费侥幸），某种程度上说已经是奢望了，因为没有多少可“备选”物业公司了。这就如同谈对象，指望换一个会好一点，没想到越换越感觉不满意。
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