为什么成功的新商业，都是押注在这三大趋势上？

1957年，夏威夷北岸的威美亚湾，一群人站在海滩上，看着一片从未有人敢下水的海域。那里的浪高达六米，涌浪周期极短，力量足以把一艘小船掀翻。当地渔民世世代代都把这片海域视为禁区——“那里不是给人玩的”。

但有一群来自加州的年轻人不这么想。他们中有的人当过救生员，有的人是职业冲浪选手，还有的人只是纯粹的海滩爱好者。他们做了一件很简单的事：连续几个月，每天站在岸边的礁石上，不冲浪，只是观察。记录浪从哪个方向来，什么季节浪最高，风向如何改变浪的形态，潮汐如何影响涌浪的力量。

1957年的冬天，他们下水了。那一刻，现代冲浪运动史上最著名的浪点诞生了。威美亚湾从此成为“大浪冲浪”的圣地。后来有人问那些年轻人中的一个——冲浪传奇格雷格·诺尔——“你们是怎么发现这个地方的？”

格雷格·诺尔是美国现代大浪冲浪的开拓者，绰号“公牛”，以强悍无畏和标志性的黑白条纹短裤闻名，1957年率领一批冲浪者挑战威美亚湾，1969年又在马卡哈冲上当时人类尝试过的最大级别巨浪之一 ©网络

他说了一句很简单的话：“浪已经在那里了。我们要做的，只是读懂它。”

在完全不同的商业领域，也有着相似的逻辑。商业项目和企业一样，一家企业能不能成功，不只是取决于它的商业模式有多精妙，更取决于它是否顺应了市场的大趋势，是否吃到了时代的红利。商业项目也是如此——一个项目的定位能不能成，本质上取决于它是否站在了城市发展的方向上，而不是凭空地、逆势地创造需求。

回看那些真正做成的项目，你会发现一条清晰的规律：它们的成功，从来不是孤立的。它们的背后，都站着一座正在发生变化的城市。那些优秀的商业人，和威美亚湾的第一批冲浪者一样，他们做的不是创造浪，而是读懂浪。城市变化的浪已经在了，他们只是在正确的位置，上了正确的板。

基于RET睿意德近三年的项目实践与持续研究，我看到，新一轮中国城市发展正在释放三类尤其值得关注的结构性红利：

文化红利：城市最稀缺的资产，不是土地，而是不可复制的文化

1957年的格雷格·诺尔在夏威夷读懂的是海浪的物理规律。今天的商业人，在城市里要读懂的是文化能量的流动规律。

文化红利是什么？一座城市的文化资源正在变得更有价值，而这种价值还没有被充分商业化——那段窗口期，就是文化红利。

2024年1月，东京。森大厦集团历时35年打造的麻布台之丘正式全面开业。8.1公顷的土地，330米的摩天大楼，150家商铺，24000平方米的绿地。很多人去研究它的建筑——海泽维克设计的中央广场，安缦姊妹品牌Janu的全球首店，从台场迁移而来的teamLab Borderless数字艺术博物馆。

但麻布台之丘的成功，有一个更深层的前提：它踩在了东京城市文化转型的节点上。

过去二十年，东京经历了一场静默的城市文化升级。从“购物天堂”到“生活方式之都”，从“效率至上”到“绿色与人文并重”。森大厦本身就是这场转型的推动者——从六本木之丘到虎之门之丘，他们一直在做同一件事：把东京的城市文化基因（对自然的敬畏、对社区的重视、对极致美学的追求）转译成可以体验的空间。

麻布台之丘的定位词很有意思——“Modern Urban Village”，现代都市村。这个概念本身就说明了一件事：它不是在卖商品，而是在卖一种“只有东京才能提供的生活方式”。你在麻布台之丘买到的不是东西，是“东京当下最前线的生活体验”。

麻布台之丘以中央广场为核心，由樱麻沙街串联办公、住宅、酒店、国际学校及商业文化设施，将多元城市功能组织为开放共享、彼此融合的生活场景。图为麻布台之丘总体规划示意图 ©网络

35年的开发周期，足以让这个项目穿越多个经济周期。为什么森大厦愿意等35年？因为他们知道，城市文化的沉淀需要时间，而文化红利一旦被激活，释放的能量远超商业逻辑的预测。

这不是东京独有的故事。

美国德克萨斯州的沃斯堡，有一个叫Fort Worth Stockyards的历史街区。一百多年前，这里是全美最大的活牛交易市场，牛仔文化的诞生地。后来城市产业转型，这里衰落了，只剩下一些空荡荡的红砖厂房和生锈的铁轨。

Cowtown Coliseum位于Fort Worth Stockyards核心区，1908年建成，最初用于牲畜育种展评，将交易中的牲畜转化为可展示、比较和评判的产业成果，并于1918年举办了被广泛认为是世界首场室内牛仔竞技的活动 ©网络

但沃斯堡的城市管理者做了一件事：他们没有拆掉这些旧建筑，而是把“牛仔文化”从“历史遗产”转译成了“当代体验”。现在的Stockyards，每天有两次货真价实的牛仔赶牛游行，有保留了百年的竞技表演，有把旧仓库改造成精酿啤酒厂和独立音乐空间的文化业态。游客去的不是博物馆，是“活着的牛仔文化”。

Stockyards每年吸引超过600万游客，是德克萨斯州第二大旅游目的地。它成功的核心不是商业运营能力，是它读懂了一件事：沃斯堡的城市文化基因——牛仔精神——在当代依然具有强大的吸引力，只是需要被重新表达。

位于美国德克萨斯州沃斯堡历史名胜区的Second Rodeo Brewing，是一座融合牛仔文化与现代精酿酒吧的复合型啤酒花园，其半透明玻璃钢结构天窗可自由开合，搭配仿真绿草坪与多彩休闲家具，营造出随性自由的氛围；空中悬挂的涂鸦油桶吊灯与复古西部漫画风舞台相映成趣，常年有德州蓝调、奥特劳乡村音乐等现场演出，吸引家庭、游客与年轻人聚集 ©网络

文化红利的本质，是对城市文化基因的“转译能力”。其不是简单地在商场里放一个非遗展览，不是请几个手艺人来做活动。是理解这座城市最深层的文化内核是什么，然后用当代的商业语言把它表达出来。让顾客在空间里消费的时候，感受到“这个地方是懂这座城市的”。

做到这一点，项目就不再是孤立的商业体，它成为了城市文化的一部分。它的吸引力来源，就不只是品牌和价格，而是“只有在这里才能感受到的东西”。

生活方式红利：商业真正要追踪的，不是人买什么，而是人如何生活

冲浪者读懂的第二个规律是：浪的形态会随季节变化。夏季的浪温和绵长，适合初学者。冬季的浪猛烈短暂，只有高手能驾驭。

城市的变化也一样。不同的时间节点，城市居民的生活方式在发生结构性的变迁。谁最先洞察到这种变化，谁就能在新的需求序列里找到自己的位置。

2025年，全球高端消费品行业出现了一个耐人寻味的数据：Miu Miu在2024年秋冬时装周上，邀请了一位来自广西的退休医生覃女士担任秀场模特。这位71岁的老人走上T台的那一刻，社交媒体炸了。Miu Miu不是在做一个营销噱头，它是在回应一个全球性的生活方式变化——“银发优雅”正在成为一种新的生活方式标签。

从医42年的广西退休内科医生覃惠兰，退休后因独特的穿衣风格受到关注，并成为巴黎时装周史上首位七旬亚裔素人模特，也为“时尚不分年龄”提供了一个鲜明注脚。图为演员Kristin Scott Thomas、覃惠兰与演员Ángela Molina亮相Miu Miu秀场 ©网络

喜茶紧接着做了一个更接地气的动作：推出新品“南姜甘草芭乐瓶”，代言人选了潮汕60岁的“如姨”——一位在“村晚”上因魔性演唱英文歌曲而走红的普通老人。两个品牌，一个高端一个大众，但指向同一个洞察：older generations的生活方式正在被重新定义，他们的消费潜力正在释放。

生活方式红利之所以值得商业人关注，是因为它指向的不是“人买什么”，而是“人怎么活”。

当一座城市居民的生活方式发生结构性变化时，所有的消费决策都会跟着变。每一个变化背后，都藏着新的商业机会。问题是：你的项目，有没有在这些变化里找到自己的位置？

情绪兴趣红利：最难量化的需求，正在创造最强的消费动机

冲浪者读懂的第三个规律，可能是最反直觉的：最大的浪，往往出现在最不可预测的地方。浪的方向、力量、形态，都是变量。冲浪者的核心能力不是预测，而是感知——在水下感受到涌动的能量，在浪形成之前就判断出它的方向。

城市的变化里，最难以捉摸但也最值得关注的一种红利，是情绪兴趣红利。

它指的是城市居民的情绪结构和兴趣图谱正在发生的变化，以及这种变化带来的消费新动机。

1966年，东京中野区。一栋看起来毫不起眼的商业大楼在中野站附近落成了。开发商给它起了一个颇为洋气的名字——“中野百老汇”（Nakano Broadway）。B1层卖生鲜食品，一二层做日常零售，上面几层是普通的办公空间。

那时候没有人想到，这栋楼的未来会和一种当时还处于边缘地带的亚文化紧密地绑在一起。

到了1980年代，日本的动漫文化开始兴起。中野百老汇的上层空间，因为租金便宜、位置便利，逐渐成为二手漫画店、手办模型店、动漫周边店的聚集地。其中最有名的，是一家叫Mandarake的二手漫画店。它从一家小店开始，逐渐占据了整栋楼的多个楼层，最终成长为全球最大的动漫收藏品零售商之一。

六十多年后的今天，中野百老汇已经成为全球御宅族的朝圣地。三四百家人均面积不到十平米的小店铺挤在这栋老旧建筑里，卖的东西从绝版手办、复古游戏卡带到同人志、声优周边，无所不包。每天都有来自世界各地的年轻人，专程坐半小时电车来这里，只为淘到一件“只有在这里才能找到”的东西。

中野百老汇以MANDARAKE等店铺为核心，汇聚稀有漫画、复古手办、同人志及扭蛋等次文化商品，氛围沉稳内敛，被誉为秋叶原的另类替代之选 ©网络

从商业的常规指标来看，中野百老汇几乎是一个“反商业”的存在。没有统一的物业管理，没有精致的装修设计，没有大品牌入驻。但它创造了一种极其强大的情绪价值——走进去，你就有一种“我属于这里”的归属感。每一个店员都是同好，每一件商品都承载着共同的记忆，每一个转角都可能发现意想不到的惊喜。

这就是情绪兴趣红利最原始的形态：它不是被设计出来的，是被一群有共同兴趣的人，用时间和热情慢慢“长”出来的。

如果说中野百老汇代表的是“自发生长”的情绪兴趣红利，那么韩国品牌Gentle Monster代表的则是“主动设计”的那一面。

2024年，首尔。Gentle Monster在江南区推出了一个全新的复合空间——HAUS DOSAN。这个空间不卖传统意义上的“商品”，它卖的是“体验”。

走进HAUS DOSAN，你的第一反应不会是“这是一家眼镜店”。高达一层楼的沉睡巨人装置、巨型螳螂机械雕塑、超现实的光影效果——整个空间更像是一座当代艺术馆。Gentle Monster把眼镜产品嵌入在这些艺术装置之间，让你在看展的过程中“顺便”试戴眼镜。

位于首尔江南区的HAUS DOSAN是一座由地下一层至地上四层组成的复合空间，Gentle Monster占据一至三层，以巨型六足机械装置和混合媒介展陈组织眼镜零售，其地下层和四楼则分别引入了甜品品牌 NUDAKE 和香氛品牌 TAMBURINS。图为Gentle Monster展区内景 ©网络

更令人惊讶的是它的业态组合。同一个空间里，还有Gentle Monster旗下的香氛品牌TAMBURINS和甜品品牌NUDAKE。三个完全不同的品类，共享同一个空间叙事——“感官的沉浸”。你在看装置艺术的同时闻到了一种特别的香氛，然后在甜品区尝到了造型前卫的甜点。整个体验是跨感官的，是不可分割的。

Gentle Monster在全球几十家门店，几乎没有两家是相同的。每家店都是一场独立的艺术创作。它在深圳开的HAUS NOWHERE，有沉睡巨人和巨型螳螂；在上海的HAUS SHANGHAI，有机械马群和机器人实验室。但无论在哪里，它的核心逻辑都一样：创造一种“从未体验过”的情绪冲击，让顾客因为“震撼”而记住，因为“好奇”而分享，因为“共鸣”而购买。

中野百老汇和Gentle Monster，一个来自1966年的东京，一个来自2024年的首尔，形态完全不同，但底层逻辑完全一致——它们都在回应同一种消费动机的变迁：今天的消费者，买的不是东西，是感受。百老汇的御宅族买的不是手办，是“我找到了同类”的身份确认。Gentle Monster的顾客买的不是眼镜，是“我被震撼了”的情绪体验和“我一定要分享”的社交货币。

情绪兴趣红利之所以容易被低估，是因为它看不见、摸不着，很难用传统的商业分析框架去量化。但它是真实存在的，而且正在以极快的速度重塑消费格局。全球疗愈经济2025年规模预计达7万亿美元，中国情绪消费市场规模有望突破2万亿——这些数字背后，是一个巨大的商业机会。

结语

商业创新的本质，不只是创造新事物，更是重新配置已经存在却未被有效承接的资源。正如熊彼特所说，创新是一种“新的组合”；城市商业的价值，也不在于制造一阵短暂的热闹，而在于能否把城市中正在涌动的文化、生活与情绪，组织成可持续的消费场景和社会连接。

城市进入存量更新阶段之后，商业人需要回答的，不再只是“还能建什么”，而是：这座城市正在失去什么、渴望什么，又有哪些变化尚未被看见和承接？读懂城市，才可能读懂需求；读懂需求，才可能找到商业的位置。机会从来不只存在于远方。很多时候，它已经在你所在的城市里发生，只是还没有被命名、被组织，也没有被真正看见。

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