219轮血战砸出161亿上海新地王：百年历史的杨浦滨江八埭头，下只角逆袭了

7月28日，上海第六批次集中土拍正式落槌，搁置改造十余年、承载整片沪东老城记忆的八埭头巨型组合地块，打出了2026年国内土地市场最凶狠的一场资本肉搏。

地块坐落杨平凉路原生地界，挂牌起始价已经摸到118.68亿元的高位，四家顶级房企阵营轮番抬价，整整219轮不间断拉锯竞价，高强度厮杀。

保利、华润联合体以161.2亿元摘地，整体溢价率35.83%，综合楼面价定格10.2万元/㎡，剥离商业配比之后，纯住宅实际楼板价冲破11.5万/㎡，拿下2026上海年度涉宅总价地王，刷新杨浦土地成交单价历史天花板。

放在二十年前，业内没人会把“地王”两个字和杨浦绑定。

老上海根深蒂固的圈层认知里，静安、黄浦、徐汇是体面的上只角，坐拥市中心商圈与老牌洋房；杨浦靠着百年工业起家，沿江密布老旧厂房、连片旧式里弄，长久被扣上“下只角”的标签。

八埭头当年素有“沪东小上海”的名号，是1919年至1920年周恩来、邓小平等650余名赴法勤工俭学青年的启航地，也是杨浦区的“南京路”。

沿街商铺密布、市井烟火浓烈，旧改启动后数千居民搬迁离场，这块一线临江的黄金地块长期停滞、开发进程一拖再拖，土地价值被市场常年低估。

如今四家头部房企主动扎堆进场贴身厮杀，用百亿真金白银，撕碎了大众对杨浦固有的老旧刻板印象。

先横向对标近两年全国、上海的标杆土拍，更能看懂八埭头这场161亿成交的分量。

十年上海一共诞生7宗百亿涉宅地块，前面6宗牢牢锁死静安、黄浦、徐汇这些传统“上只角”核心区，八埭头是上海近十年来出让的第7宗总价超百亿元的土地。

翻看过往六宗百亿地块的成交底色：

徐汇滨江启元311亿、中海领邸240亿，两宗超级大地块溢价近乎归零，属于片区整体城市打包开发，全程无人竞争、底价平稳出让；

黄浦露香园二期176亿、静安中兴傲舍121亿，两块土地溢价率全部为0，由上海城投、静安本土国企作为旧改指定主体兜底摘牌，从头到尾没有市场化房企博弈的过程。

真正出现市场化溢价的老牌百亿地块，只剩早年融信中兴路一号139%超高溢价、保利静安天悦8.4%小幅抬价。

对比之下，八埭头35.83%的溢价幅度，也是近五年上海唯一一宗依靠多轮厮杀大幅溢价成交的百亿纯居住用地，四家央企实打实肉搏219轮才分出胜负。

放到2026上海本年度土拍榜单，第二名建发72.89亿大宁地块、第三名大华36.55亿闵行地块，两块资金相加尚且不到110亿，和161.2亿的成交总价断层拉开差距。

把视野放大至全国一线城市：

北京2026年土拍热度集中在丰台、朝阳等片区，全年最贵涉宅地块仅57.71亿元，全城没有一宗百亿宅地出让，无论是资金体量、争抢烈度，都比不上八埭头这场对决。

深圳今年热度最高的宝安百亿宅地成交105亿，竞价轮次高达350轮，算是华南年度最卷土拍，但总价依旧比八埭头低50亿。

广州珠江新城跑马场地块捆绑巨量商务、产业用地，纯正住宅配比很低，土地居住含金量远不及一线临江的八埭头。

至于杭州、苏州两座强二线城市，今年杭州最高价宅地60.9亿元，苏州金鸡湖刷新楼面天花板的地块仅16.88亿元，两地城市顶格土地的资金规模，和上海杨浦滨江百亿体量完全不在同一赛道。

曾经被工业厂区、旧式里弄定义的杨浦，靠着十几年滨江产业导入、旧改深耕，用一场轰轰烈烈的百亿土拍，撕碎了存续数十年的上海上下只角固有偏见。

本次入局的四家房企，全是手握充裕现金流的行业头部玩家，且早已深度扎根杨浦滨江布局。

中海常年重仓上海滨江沿线，翡丽甲第、中海云邸多个项目深耕东外滩；金茂搭配建发组队出征，建发手握一众高端豪宅打造经验，近两年接连拿下静安、普陀优质地块；招商联合越秀，长期布局北外滩、内环滨江改善产品。

最终竞得标的的保利+华润，算是杨浦滨江的老牌地头蛇。

保利在片区落地外滩序、珑誉多个滨江住宅，牢牢把持片区改善基本盘；华润凭借澐启滨江坐稳上海江景豪宅销量榜单，江景产品打磨能力行业公认，两家抱团拿下八埭头，本质是锁定内环稀缺江景的核心资源。

整场竞拍走到73轮，金茂建发、招商越秀两组联合体扛不住成本压力退场，赛场变成中海单独硬刚保利+华润联合体，双方拉锯145轮才敲定最终归属。

地块本身配套底子几乎没有短板，位于黄浦江“世界客厅”区段，向南距离黄浦江不足三百米，无遮挡直面完整陆家嘴天际线，西侧承接已经成熟成型的北外滩商务区，往东串联B站、抖音、美团扎堆的杨浦滨江数字总部走廊，高薪产业人群持续导入。

地铁4号线杨树浦路站步行可达，12号线大连路站相距仅700米，片区医院、学校、社区商业配套全部落地成熟。

规划保留原始街巷肌理与历史老建筑，搭配低密住宅组团、海派特色商业街、公共绿地，把八埭头沉淀百年的市井文脉嵌入全新建筑群之中。

周边新房、二手房行情早已提前兑现片区价值，隔壁中信泰富外滩道、中海云邸玖章二手挂牌均价站稳11万+，整个东外滩内环新房成交均价逼近14万。

结合本次十万层级的拿地成本，业内普遍预判项目一线江景高区房源入市价格会摸到16-18万区间，补齐杨浦内环顶豪产品空白。

资本永远是城市价值最诚实的标尺。

161亿天价落槌，不只是一块土地的交易，是市场彻底认可杨浦滨江完成工业老城到顶级滨江区的蜕变。

曾经烟囱林立、里弄人声鼎沸的八埭头，熬过十几年旧改的漫长阵痛，被百亿资本重新托举上岸。

那些封存在老马路、老弄堂里的八埭头往事，伴随着这场轰轰烈烈的土拍大战，正式翻过陈旧的旧书页，迈入豪宅集群、总部经济共生的全新滨江时代。

继续阅读：

老上海老杨浦，八埭头的一百年

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