北京
近期热播剧《低智商犯罪》中，三江口头部房企荣城集团以地产开发为主，关联酒店、会所、合作企业众多。剧中出现的虚假列支费用、违规资金往来、不当关联交易、实物利益输送等情节，映射了房地产行业的各类经营风险。
剧中荣城集团主营住宅、商业及产业园区开发，与奥图公司、枫林晚大酒店等主体深度绑定，形成关联利益圈。企业为争夺项目、谋求不正当利益，频繁采用虚构支出、账外交易、第三方过账、实物馈赠等操作，触碰多条法律红线，风险不断叠加。
关联资金往来不规范，是房企最常见的涉税隐患之一。剧中荣城集团与下属子公司、关联企业、合作房企之间长期无偿调拨大额资金，但未签订借款协议、未核算资金占用成本。从税收征管角度看，关联方无偿拆借资金未按同期同类金融机构贷款利率核定应税收入，少计企业所得税应税所得。同时，部分关联借款债资比超标，违规税前扣除利息支出，直接造成税款流失。
剧中荣城集团在无真实业务、无服务成果、无验收资料的情况下，长期大额列支咨询服务费，将项目回扣、人情往来、灰色支出全部包装为合规服务成本入账，合同、发票、资金、业务“四流”严重脱节，属于典型的虚增成本、偷逃税款行为。同时，该集团通过控制空壳咨询类关联公司，以远超市场公允价格收取咨询费用，变相转移企业利润，规避企业所得税及股东分红个人所得税，也是税务机关对关联交易专项核查的重点靶向问题。
公私资金边界模糊、内控管理薄弱，进一步增加房企涉税风险。剧中房企高管、实际控制人随意将企业资金划转至私人账户，用于个人消费、对外馈赠，年度终了未及时归还企业资金。根据《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）等税收政策，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税率为20%。该规则旨在防止投资者通过借款形式变相分配利润，规避个人所得税。该类公私资金混同行为，往往发生在部分民营房企中，极易引发个人所得税、企业所得税、增值税多重涉税风险。究其根源，核心是企业管理层重规模扩张、轻财税合规，将规避监管、变通操作视为经营“妙招”，自上而下合规意识淡薄，叠加财务管控不规范、费用审核与资金审批制度流于形式，从而形成系统性合规漏洞。
剧中房企涉税乱象的滋生，是企业内控管理制度缺位、行业经营特性叠加等多重因素共同作用的结果。房地产行业前期投入大、开发周期长、资金依赖度高，市场下行周期中，部分企业为缓解资金压力，铤而走险通过违规财税操作调节利润、降低税负。同时，行业经营主体多、关联交易繁杂、往来账目琐碎，客观上增加了企业合规管控和税务监管难度。当前跨部门数据共享仍在持续深化，税务、住建、自然资源、金融监管等部门之间的数据壁垒尚未完全打通，传统事后核查模式难以提前甄别大额异常费用、长期挂账资金、违规关联交易等隐性风险，一定程度上为一些行业经营者提供了可乘之机。
文艺作品源于现实也映照现实。《低智商犯罪》中房企由盛转衰的结局，印证了依法纳税是企业经营的底线、红线。对于房地产企业而言，必须摒弃粗放经营、侥幸逃税的错误思维，主动健全财税内控制度，严格落实合同、发票、资金、业务“四流一致”管理，规范关联交易定价与资金往来，厘清公私资金边界，从源头防范涉税风险。
税务机关需要持续聚焦房地产行业的涉税痛点，依托大数据强化精准监管，紧盯大额咨询费、异常关联拆借、公转私大额划转等高风险事项，常态化开展行业政策辅导与风险提示，引导房企健全合规体系。通过税企双向发力、多方协同监管，持续净化房地产行业税收营商环境，推动行业规范健康、平稳有序发展。
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本文来源：中国税务报，作者：章小文，作者单位：国家税务总局上海市青浦区税务局。关注【明税】订阅更多内容。
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