上海
广州的房价止跌了吗？
当前及未来一段时间在广州买房的时机如何？
今天咱们就来聊一聊广州的房价。
广州作为传统四个一线城市之一，其楼市的强弱程度，长期来看，行业地位要弱于北京、上海、深圳。
咱们举个简单的例子：2024 年 9 月新政出台之后，北京、上海、深圳房价都在部分月份出现止跌上涨，唯独广州没有任何一个月份房价实现止跌上涨。
同为一线城市，广州楼市的表现确实让人灰心丧气，但广州毕竟属于一线城市，对比绝大多数二线城市，楼市基本面依旧更强。
另外过去一年，香港房价持续上涨，也为整个大湾区楼市带来了一些生机。
不少香港购房者会前往大湾区其他城市置业，其中也包含广州。
各位读者平时在媒体上能看到很多关于广州楼市的指标，比如成交量、房价等等。
但今天我要分享一套市面上少见、逻辑支撑扎实、具备预判作用的两大核心指标，这套指标也是我们#全国房地产市场机会与风险监测系统里的核心：领先指数、马力指数。
我们先梳理广州房地产市场领先指数、广州房价指数二者的历史走势关联，以及当前所处形态。
图中红线代表广州房价指数：数值在 0 以上，代表当月房价环比上涨；红线处于 0 以下的绝大多数月份，房价均为下跌，仅有少数贴近 0 的月份小幅上涨。
可以看到，2022 年以来，广州房价基本处于下行通道；其中跌幅扩大的阶段出现在 2023 年二季度之后。
今年六月广州房价指数为-20，对应市场实际房价为微涨。
蓝线是广州楼市领先指数，该指数已经连续一年维持正值，当前数值为37。
领先指数可以用马拉车来理解：马已经启动向前，持续拉动房价指数向上修复。
回顾上一轮房价深度下跌周期：2014 年下行，2015 年房价触底转涨。
2015 年 5 月，广州领先指数数值为32，和当前水平相近。
彼时广州房价结束下跌、快速进入上涨通道，而当前房价刚刚出现微涨信号。
再看二者走势背离的阶段：2020 至 2021 年，广州房价涨幅可观，但同期广州领先指数持续为负，指标与行情出现明显背离。
事后复盘能够发现，当时房价上涨缺乏基本面支撑，属于楼市泡沫滋生阶段。
2022 年泡沫出清、房价转入下跌，也印证了领先指数具备提前预判市场变化的作用。
之前我多次讲解过该指标逻辑，不清楚的朋友可以去我的自媒体账号搜索对应关键词查看。
现阶段，广州楼市领先指数在四大一线城市中数值最高，但广州房价指数尚未转正，这意味着当下广州楼市、房价存在小幅低估。
预判未来一年内，广州房价指数大概率会由负转正。
图中蓝线为广州楼市马力指数，走势相对平缓，属于慢变量指标。
近期马力指数数值为-2，过去数月持续在 0 附近窄幅震荡。
从慢变量维度来看，拉动楼市上行的动能整体中性偏弱；不过该数值已是 2017 年以来的相对高位。
马力指数最低迷的阶段是 2021 年，当年上半年广州房价仍在上涨，完全是泡沫行情。
对比 2015 年广州房价正式转正阶段，同期马力指数数值为45。
对照当下行情来看，目前马力指数数值偏低、动能不足，暂时无法支撑广州房价走出持续性上涨行情。
综合以上分析能够明确：当前广州房价指数尚未转正，这一现状具备合理依据。
领先指数属于快变量，马力指数属于慢变量，二者搭配可以完整判断楼市周期。
结合广州两大核心指标综合判断可得出结论：
目前广州楼市行情明显弱于北京、上海、深圳；但市场内部已经孕育向上修复的动力，房价在未来一段时间会逐步从负值区间转入正值区间，也就是房价指数转正。
我判断关键节点在明年三四月份，广州房价极有可能探明本轮周期历史大底。
所以打算在广州买房的朋友，不要因为过去两三年广州房价持续下跌、今年楼市小阳春表现不及预期，就认定广州楼市长期走弱，千万不要过度悲观。
未来半年到一年，会是入手广州房产相对合适的窗口期。
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