北京买房：理清思路，购房建议1960

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是一名北漂，创业多年，今年准备买房，想买朝阳的三居，预算800万以内，不考虑学区。目前看了华纺易城的二手房，和保利锦上一期的次新房。目前纠结在华纺易城地段和保值优于保利锦上一期，但保利锦上属于新房，居住体验优于华纺易城。请张哥能否帮忙给做下分析比较。

A：

1、我姓章，不敢跟玉皇大帝的张家攀亲戚。这两边的优劣势您总结的很到位了，那就看自己的喜好呗，外人的分析没什么用。

2、或者说我要分析也是这套磕儿。华纺的劣势就是老了点儿，优势是地段儿好+小区的定位符合地段儿=保值至今为止由于板块大盘+北京大盘。以后只要物业别太拉跨，那这优势还能延续。

保利锦上的优势就是新，劣势是地段儿偏南，属于历史上就没太受重视，规划级别不高。否则也不会规划这么多的保障房+回迁房，就因为土地方也认为地段儿价值不太高。而房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，李嘉诚说的，看自己是否认可吧。

3、或者可以看保利锦上的价格，如果把溢价什么的都跌没了也行，那就算捡漏儿了。不过多说一句，溢价率vs性价比在新楼盘中有可能失真，也就是租金有可能被暂时高估。所以最好让当地中介跟附近次新商品房也做下对比分析，比如东边的富力又一城，也是很不错的小区，就是老了点儿+地段不太强，有可能对未来的价格走势有借鉴作用。

4、总之房子是用来住的，还是看自己的喜好吧，其他的都是附属品。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询一下。个人情况：

1、我跟孩子爸爸是西城的，但是拆迁后搬到回龙观，在西城只有户口没有房，孩子户口上的海淀。孩子2029年上小学，希望在海淀、西城上学。

2、家里现在昌平2套房、海淀（北安河）1套房，但是现在价值太低都不想卖，而且都是自住（爷爷奶奶、姥姥姥爷）。

3、现在小家庭手头有200w，大家庭凑一凑能有400左右。

4、收入可承担1w房贷或房租。

现在有2种想法：

1、现在亲戚家有套老破小在清河（毛纺厂小区），可以租给我们用于孩子上学。

2、我比较希望孩子在西城上学，但是不知道现在买房是否合适？预算400-450万左右，买个小点的。目前看没有符合学区尚可、居住条件尚可的房源。担心后续占坑房贬值幅度大，且夫妻均无租房经验，怕踩坑。孩子29年上学，提前计划。如果在海淀租房上学的话，父母双方是否需要在海淀上班呢？我们两个都在朝阳上班。

A：

1、既然孩子户口在海淀，那一般就只能在海淀上学了，除非把户口能转到西城。或者说是监护人在北京无房，然后在西城工作社保+租房备案三年以上，那海淀户口也可以在西城入学。

2、海淀房子如果是老人名下的，那这就是四老房，可以办理入学，只是顺位不太靠前，学位紧张的话有被派位的可能。

3、亲戚有房，这对上学没什么帮助。因为您家孩子本身就是海淀户口，租了房子也是派位，那租不租的就意义不大了，手续还挺麻烦的。而且清河也不算多强的学区，有些犯不上。

4、西城买房是否合适？从学区角度可以说合适，从居住角度那就看自己了。以450万来说，平均溢价占了150万，也就是只能得到300万的居住体验，拿150万换个学位。

占坑儿房的溢价相对高，保值的风险自然加大了。常规建议是用完了学位看行情，觉得不合适就卖掉。这种房哪个学区都有，常规建议是尽量买好学区的，出手时更好卖些，保值也或许好些。

5、租房不用太多的经验，踩坑儿了也没多少钱。或者说这种房主要是跟业主谈好租学位的价格，其他的无所谓。

6、2029年上学，如果不是想上很热门的学校，那2028年买房迁户都不晚。如果买占坑儿房的话更不建议提前太多，毕竟现在的溢价没降多少。

7、既然孩子有海淀户口，那直接申请就行，不用父母的工作。在西城租房上学需要监护人的工作社保，一个人就行。

仅供参考。

三

Q:

我是一名北漂，创业多年，今年准备买房，想买朝阳的三居，预算800万以内，不考虑学区。目前看了华纺易城的二手房，和保利锦上一期的次新房。目前纠结在华纺易城地段和保值优于保利锦上一期，但保利锦上属于新房，居住体验优于华纺易城。请张哥能否帮忙给做下分析比较。

A：

1、我姓章，不敢跟玉皇大帝的张家攀亲戚。这两边的优劣势您总结的很到位了，那就看自己的喜好呗，外人的分析没什么用。

2、或者说我要分析也是这套磕儿。华纺的劣势就是老了点儿，优势是地段儿好+小区的定位符合地段儿=保值至今为止由于板块大盘+北京大盘。以后只要物业别太拉跨，那这优势还能延续。

保利锦上的优势就是新，劣势是地段儿偏南，属于历史上就没太受重视，规划级别不高。否则也不会规划这么多的保障房+回迁房，就因为土地方也认为地段儿价值不太高。而房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，李嘉诚说的，看自己是否认可吧。

3、或者可以看保利锦上的价格，如果把溢价什么的都跌没了也行，那就算捡漏儿了。不过多说一句，溢价率vs性价比在新楼盘中有可能失真，也就是租金有可能被暂时高估。所以最好让当地中介跟附近次新商品房也做下对比分析，比如东边的富力又一城，也是很不错的小区，就是老了点儿+地段不太强，有可能对未来的价格走势有借鉴作用。

4、总之房子是用来住的，还是看自己的喜好吧，其他的都是附属品。

仅供参考。

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