中海13%狂飙！保利“一哥”危矣？前7月TOP10 房企三级分化

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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1804篇原创

图片来源|AI自动生成

2026年房地产市场的下半场开局，情况有点微妙。

中指院数据显示，2026年前7月，100家房企销售总额为18042.1亿元，同比降幅较前6月收窄了0.6个百分点，连续五个月收窄。

其中千亿房企有5家，与上年同期持平；百亿房企39家，较同期减少10家，呈现明显的头部坚守、腰部塌缩变化，这也是行业洗牌进入深水区的直接表现。

TOP10房企来看相比前6月也有变化。根据蜜姐计算的数据，前7月TOP10房企虽然依然有4家实现同比正增长，但仅有一家相比前6月涨幅扩大；6家同比下滑的房企里，则有人跌幅扩大，有人缩窄，不尽相同。

如下图，前7月中海地产以1494.6亿元、同比增长13.27%的成绩，毫无悬念地霸占变幅榜首位。且它的增速从上半年的11.83%进一步提升到13.27%。

规模维度上，中海前7月1494.6亿元的销售额仅次于保利的1500亿元，两者几乎贴身肉搏。但一个在涨、一个在跌。

此消彼长之下，中海登顶全行业规模+增速双料王，只是时间问题。事实上，按目前的斜率，中海极有可能在年内完成对保利绝对销售额的反超。

接着是中国金茂，以销售额同比增长7.93%位列变幅榜第二。增速较上半年的7.78%微降，但也算很稳的了。

在蜜姐看来，金茂的故事，是高端改善路线的胜利。金茂的“府系”科技住宅、城市运营与综合体模式，精准卡位了高净值客群的置换需求。

第三名华润置地前7月实现1306亿元、同比增长5.66%，增速较上半年5.62%的增速也是持平。华润的稳健又和金茂不同，根子在住宅+商业双轮驱动。

最后一位增长的TOP10房企是招商蛇口。前7月销售额1098.6亿元、同比增长5.11%，但增速相比前6月的8.18%已经放缓明显。

不过一个月的波动也代表不了什么，看后几个月招商蛇口表现如何吧。蜜姐将继续关注。

接着是下跌的6家房企，各有各的内涵。

建发房产前7月733亿元、同比下跌4.84%，排名变幅榜第五。单看这个-4.84%好像没什么可骄傲的，毕竟还是负增长。但把它和前6月的-9.73%一对照，跌幅几乎砍半，是个积极信号。

前6月建发还排在保利之后，前7月它已经把保利发展挤到了身后，保利发展则以8.09%的跌幅排名变幅榜第6，且跌幅也比前6月的6.96%又深了。

作为长期以来的“央企一哥”“规模之王”，摆在保利面前的，是一个战略选择题：这-8.09%，究竟是主动挤水分、去化低质库存的阵痛，还是产品力与操盘效率相对退化的信号？

蜜姐的倾向是两者兼而有之。一方面，保利过去几年在部分三、四线及非核心区域确有库存沉淀；另一方面，在核心城市的优质土拍市场上，保利面对中海、华润、建发等的激烈争夺，拿地强度与项目兑现速度确实不如巅峰时期果断。

最后是TOP10房企里的4位“难兄难弟”，跌幅长期维持在两位数，尤其是万科，近乎腰斩。

滨江集团则是民企里唯一的“硬骨头”，前7月销售额512.9亿元、同比下滑16.68%，但相比前6月18.20%的跌幅已经有所缩窄。

在蜜姐看来，滨江是这份榜单上最有教科书意义的民企。它证明了在下行周期里，聚焦比扩张安全，口碑比杠杆可靠。但它也给所有区域型房企留下一道思考题：当大本营市场见顶，第二战场又该如何开辟？

最后是越秀地产和绿城中国，一个是湾区玩家，手里握着好牌，只是出牌的速度，还跟不上市场下坠的速度。

一个是代建撑起的品质遗珠。在行业从高周转开发向运营服务转型的大背景下，绿城的代建护城河，可能比它的销售额数字更有长期价值。

综上，把十家房企的前7月变幅榜铺开，三级分化分外明显。第一梯队是逆势增长的四家，它们的共同标签是央企或强势国企背书+核心城市聚焦+稳健财务；

第二梯队是跌幅收窄的三家：共同特征是环比在变好。这是榜单里最微弱的暖意，也是下半年最值得跟踪的企稳信号。

第三梯队是失速加深或深陷泥潭的三家，他们的规模或底蕴各不相同，但跌幅数据都同样沉重。

透过数据也可以看到，现阶段的楼市，国企央企的全面占优已成定局，存量博弈已替代增量狂欢。下半年，楼市分化或将进一步加剧。

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