地贵、人稀、钱多的北龙湖，还有多少住宅用地可盖“真豪宅”？

当北龙湖南岸华润澐璟案名公布和鸟瞰图官宣后，北龙湖楼市又进入了新的篇章。

且不说其179平米220平米260平米320平米380平米的产品面积段定位把北龙湖豪宅推向新的高度，关于其价格的猜想，只能靠时间和结果来证明了。

问题来了：华润澐璟之后，北龙湖还有几块豪宅地块可供开发？

北龙湖能称之为真豪宅，必须得是洋房。

在过去，北龙湖的洋房豪宅，主要有两个容积率指标：1.5和1.7。

譬如，华润澐璟的容积率是1.5，金茂璞逸缦湖的容积率是1.5，金茂璞逸云湖的容积率是1.7。

其实，1.5和1.7容积率，没什么本质区别。

目前，北龙湖剩余的住宅用地里，1.5容积率的地块主要两个范围：

北龙湖北岸。

此处的北龙湖北岸，指的是北三环北、魏河南、中州大道东、东三环西片区。

此处，不包含魏河北连霍高速南片区——虽然，这里也属于北龙湖组团。

北龙湖北岸的1.5容积率地块，主要集中在龙湖内环北路龙湖中环北路之间。

共有5块。

地块1：龙湖内环北路北、龙润西路南；龙源西巷东、龙源西一街西。

此地块即在当下炙手可热的金茂璞逸缦湖的西侧，一路之隔。

地块较小，具体不详。容积率为1.5。

这块地，除了面积略小之外，其他都很好。金茂璞逸缦湖有的，他都有。

传闻下半年这块地将挂牌出让，大概率金茂还会跟进。传闻，保利对此地块也有想法。至于谁能拿下，就未知了。

地块2：龙湖内环北路北、龙润西路南；龙源西六街东、龙津路西。

此地块在龙湖湿地公园北、清华附中郑州学校西侧。

这块地，太好了。不只是大，更是占有北龙湖湖面的一线湖景——完全无遮挡。

不止能看湖，还能看凤山。

其容积率，也为1.5。

目前看，他是北龙湖北岸最好的地块，没有之一。

如果出让，将成为地王。

地块3：龙湖内环北路北、龙润东路南；龙源东七街东、龙源东八街西。

地块4：龙湖内环北路北、龙润东路南；龙源东八街东、育翔路西。

地块5：龙湖内环北路北、龙润东路南；育翔路东、明德路西。

这三块地的容积率，都是1.5。

相对于前两块地，这三块地的位置，不正南正北，略微倾斜。

之所以把他们三个放在一起说，是因为据基本准确信息——他已经被内定了。就算出让，也只是走个形式。

至于是谁，我就不说了。

反正，他不是完全市场化地块。

最先供出的，应该是地块5。

因为，7月22日地块已经发布了新控规批后公告。

北龙湖南岸。

北龙湖北岸的1.5或1.7容积率地块，主要集中在龙湖内环北路龙湖中环北路之间。

共有5块。

地块1：龙湖内环南路南、如意河东七街北；龙翔二街东、龙翔三街西。

此地块，原为上海启佳学校高中部。后来，高中不建了，调整为住宅了。

他的容积率，是1.5。

话说，这个地块，很好很强大。属于塔尖型地块，甚至是仅有的TOP1。

如果土拍，必将出地王。

地块2：龙湖内环南路南、如意河东七街北；龙腾一街东、如意西路西。

此地块，原规划也是高中。后来调整规划为住宅。

他的容积率，是1.5。

这个地块，很大。

位置也很好，周围配套成熟完善，人流较多。

在我看来，他属于TOP2级别的地块。

地块3：德润路南、龙湖中环南路北；龙腾四街东、众意西路西。

此地块，容积率为1.7。

其位于北龙湖南岸西南片区，属于第二档的水平。

周围目前配套略差，周围小区水平也参差不齐，不属于豪宅核心区。

地块4：泽润路南、龙湖内环南路北；龙腾四街东、龙湖内环西路西。

此地块，在北龙湖顶豪ONE52项目的西侧。一路之隔。

但其西侧是学校，北边是准安置房尚林苑，南边是假豪宅冠景君悦湖，西南是烂尾楼美尔健康产业城。整体上还是差点意思。

目前没查到地块准确的容积率指标，大概率是1.7。

地块评分，如上所言，也是北龙湖二流地块。

除了这四个地块外，北龙湖南岸在原名门樾府西侧，还有一个小地块。此地块，非单独地块，和原名门樾府为一整地块。

他的容积率也是1.5。

在我看来，此地块过小，无单独开发价值。

反正现在名门樾府已烂尾多年，楼栋上的钢筋已经锈迹斑斑。大概率接盘者接盘后会把原来的房子炸掉重盖。

我觉得新的接盘者把这块地一并摘了，重新规划重新搞，反而这是一块好地。

属于北龙湖TOP1级别地块。

除此之外，在正商丰华上境西侧，还有一个未开发的小地块。目前是停车场。

地块很小，几乎可以忽略不计。

在南岸西运河公园西侧，那个特殊楼盘尚林苑地块的东侧部分，还有一竖遛儿地块。

具体大小不详，反正也不大。规划未知，容积率未知。

好了，以上就是北龙湖容积率为1.5或1.7的洋房地块。

北岸+南岸，全部共有10块

那么，容积率为2.5的地块，在哪里分布？还有几块？

这次，先说北龙湖南岸。

南岸2.5容积率的地块，仅剩3块。

地块1：龙湖外环西路东、龙湖中环西路西；北三环南、玉润路北。

地块2：龙湖外环西路东、龙湖中环西路西；玉润路南、泽润路北。

地块3：龙湖外环西路东、龙湖中环西路西；泽润路南、龙湖内环南路北。

他们三个，紧挨着。

怎么说呢？

放眼郑州，他们是好地块。

放眼北龙湖，他们还是边角料地块。——周围确实啥都没。

可能最好的价值点是省实验小学北龙湖校区的学区房？

不过，住在这里，除了西边和北边的高架，其实也挺好——曲径通幽。交通便利。

但，还是做不了豪宅的。

再说北龙湖北岸。

北龙湖北岸2.5容积率住宅地块，还有11块。

他们都在龙湖外环北路和龙湖中环北路之间

1、在北龙湖北岸西北片区——国基路北、龙津路西，有5块地。

从西往东，

地块1：龙湖外环西路东、龙泽西路西；龙源西九街北、龙源西八街南。

地块2：龙湖外环西路东、龙泽西路西；龙源西八街北、三全路南。

地块3：龙湖外环西路东、龙泽西路西；三全路北、规划学校南。

一句话点评：

这三个地块，周围目前相当空旷和不成熟。价值不大。地和房，都卖不上价。

2、在北龙湖北岸中部片区——龙津路东、龙沄路西，有5块地。

这5块地，主要在魏河两岸，原来鲁能公馆片区。

他们的容积率，都是2.5。

从西往东，

地块1：龙源路东、魏河支流西；龙湖外环北路南、龙泽东路北。

地块2：魏河支流东、丰衍街西；龙湖外环北路南、龙泽东路北。

地块3：魏河支流东、龙源东四街西；龙泽东路南、龙湖中环北路北。

地块4：龙源东四街东、龙沄路西；龙湖外环北路南、龙泽东路北。

地块5：龙源东四街东、龙沄路西；龙泽东路南、龙湖中环北路北。

这5块地，怎么说呢？

属于待开发的璞玉吧。

过去，片区只有品质和外立面形象不太好的鲁能公馆。其他地块都是空荡荡。

这两年，随着郑州期货产业园和中原科技城数智研发中心等产业园的建设及落成，片区已开启了新阶段。

2.5容积率是什么概念？

就是中海云鼎湖居、兰溪府和华润瑞府啊。

这5块地，是北龙湖北岸未来小高层供应的主流地块。

也是最好的地块。

3、在北龙湖北岸西北片区——龙沄路东、育翔路西，有1块地。

这块地，就在片区安置房龙翔嘉苑4号院的东侧、2号院的北侧。

说实话，我真的不知道这块地是原来的安置用地还是市场化用地。

就算是市场化用地，周围被一圈安置房包围，地块价值也不大。

只能这么说。

就算开发，谁会去北龙湖北岸西北角去买呢？

好了，综合统计，北龙湖南岸+北岸2.5容积率小高层住宅地块，共有3+11=14块

主要，在北龙湖北岸。

最后，再总结一下：

北龙湖1.5或1.7容积率地块，北岸+南岸，全部共有10块

北龙湖2.5容积率地块，北岸+南岸，全部共有14块

至于魏河以北、新龙路以南那一片的9块住宅用地，暂时忽略。

在这些地块里，真正的可以诞生真豪宅和顶豪的地块，不超过5块。

问题来了：你觉得这些地块里，哪些是真豪宅地块？

评论区互动探讨。

本文完。