全球数据中心估值一年暴涨39%、1.95万亿美元，却卡在“电”上

你见过一段代码让“半个互联网停摆”吗？

2025年，全球数据中心房地产交易额达165亿美元，开发用地收购量同比飙升12.4%，创历史新高。莱坊国际（Knight Frank）估算，全球稳定运营的数据中心市场价值已飙升至1.95万亿美元，同比暴增39.3%。

但这份繁荣背后，一场更残酷的竞赛正在上演——争的不是地，不是钱，是电。

莱坊国际最新发布的《2026数据中心图谱报告》，覆盖北美、欧洲、中东、非洲和亚太25个核心市场，揭示了一个尖锐现实：电力，已成为全球数据中心扩张的“终极天花板”。

一、1.95万亿美元市场，48GW正在路上

莱坊国际的数据中心评估显示，全球稳定运营的数据中心市场价值已达1.95万亿美元，较2024年增长39.3%。2025年，全球数据中心房地产交易总额达165亿美元，其中开发用地收购额同比激增12.4%，创历史新高。

供应端同样惊人。 预计2026至2029年间，全球将新增48GW数据中心容量，较当前供应总量增长77%。其中，AI专用容量将从8GW扩张至27GW，占总在线IT容量的比例升至24.5%。

但需求增长的同时，供给侧的约束正在成为更大的变量——电力，正在取代需求，成为决定数据中心市场走向的首要因素。

二、欧洲：FLAP-D“旧王”承压，北欧与南欧崛起

欧洲传统FLAP-D市场（法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎、都柏林）正面临前所未有的供给侧压力。

伦敦：接电要等10年。 在西伦敦核心区，新接电网连接要等5到10年，部分输电升级工程已推迟至2037年。运营商被迫转向帕克皇家、码头区等次级市场，甚至外迁至英国其他城市。

都柏林：数据中心吃掉全国三分之一的电。 2025年，数据中心占爱尔兰总用电量的23%，预计2026年将升至近三分之一。新规要求10MVA以上的项目必须自建或就近配套相当于电网接入容量100%的发电设施。

法兰克福：监管最严，没有之一。 德国《能源效率法案》要求2026年起回收10%的余热，2028年升至20%；新建数据中心PUE必须达到1.2以下。德国的做法虽然不完美，但已经遥遥领先欧洲其他国家。

巴黎：AI政策驱动，1.3GW新产能蓄势待发。 法国95%的电力来自低碳能源，叠加国家AI战略推动，去年巴黎数据中心 announcements 超过1.3GW。巴黎已超越法兰克福，成为FLAP-D中容量第二大的市场。

北欧是另一条路。 芬兰拥有欧洲16%的100MW+数据中心，电价较欧盟中位数低64%，可再生能源占比超56%。AI算力正在向北迁徙。

三、北美：Ashburn空置率0.6%，市场进入“预售时代”

北美仍是全球最成熟、流动性最强的数据中心市场。

Ashburn：需求远超供给。 2025年，北弗吉尼亚新增653MW托管容量，净租赁达763MW，空置率降至0.6%。连续12个季度低于3%。85%的在建容量已被预租，预租已延伸至2028年及以后。

这不是一个“有空位”的市场，这是一个“先占坑”的市场。 租户想要有意义的空间，几乎不可能靠现有空置容量。95%的需求通过预租和定制建设消化。AI租户愿意接受更高定价以获取稀缺的供电容量。

增长正从核心区向外扩散。 2025年，阿什本-马纳萨斯地区的数据中心土地收购支出超15亿美元，47%投向核心区以外。威廉王子县、斯塔福德县、斯波特瑟尔韦尼亚县正成为新增长带。

其他北美市场同样承压。 硅谷已是高成本、高密度利基市场。菲尼克斯增长强劲。加拿大多伦多正从传统企业托管市场，向AI驱动的南安大略省数据中心平台演进。

四、亚太：东京接电等10年，东南亚成新战场

东京：430亿美元承诺，10年电力等待。 AWS、微软、甲骨文、谷歌在日本的超大规模资本承诺合计超430亿美元。但东京电力公司数据显示，东京内城新接电力连接要等10年。数据中心用电量预计从2024年的19TWh增至2034年的66TWh，占日本总电力需求增长的60%。

日本政府“数字基础设施发展计划2030”正推动向电力充裕地区分散布局。

东南亚快速崛起。 雅加达现网容量344MW，在建329MW，已承诺1.6GW，预计到2027年容量翻三倍。建设成本仅1050-1160万美元/MW，是东京的75%。曼谷已成为亚太增长最快的市场之一，2025年泰国投资促进委员会批准了6230亿泰铢的数字基础设施项目，2026年一季度再批8740亿泰铢，已超2025全年。

印度双城驱动。 孟买现网约644MW，2027年预计达866MW。Blackstone与Panchshil合资宣布在孟买打造500MW超大规模园区。海得拉巴现网188MW，2027年预计达380MW，已承诺和早期项目合计约1.9GW，仅次于孟买。

五、中东与非洲：主权资本驱动，地缘风险并存

阿联酋：从区域枢纽到全球AI平台。 阿联酋现网超400MW，在建333MW，开发中1.4GW。阿布扎比的“星际之门”项目计划1GW起步，未来可达5GW。G42和Core42主导国家AI基础设施战略，背后有MGX和银湖资本的战略资本支持。

沙特：政策驱动，增速惊人。 利雅得2027年前数据中心容量年复合增长率预计达165%，全球最快之一。2030愿景、区域总部计划、PIF支持的HUMAIN共同驱动。

南非：“缺电”不再是主旋律。 南非国家电力公司已连续一整年未实施计划停电，这是2018年以来最长纪录。微软追加2.97亿美元扩建AI就绪云基础设施，谷歌2024年启动首个非洲云区域。政策层面，南非已将数据中心与电力、港口、交通网络置于同等地位。

非洲其他国家仍受困于电力。 尼日利亚拥有13.6GW装机容量，但实际可用仅约4GW。2024年电网崩溃12次，2025年再崩12次。拉各斯一地离网自发电容量估算超19GW，是电网平均出力的四倍以上。

六、写在最后

看完这份25页的报告，最大的感受就一句话：数据中心的竞争，正在从“谁有地”变成“谁有电”。

数据中心，正在成为数字时代的“新电厂”。

三个趋势正在同时发生：AI在引爆需求，AI专用容量将从8GW暴涨至27GW；电力成为硬约束，从伦敦到东京，从都柏林到硅谷，电网瓶颈成为最大变量；市场在分化，芬兰、东南亚、中东等新兴节点正在分流传统枢纽的增量需求。

“谁先拿到电，谁就拿到了下一轮增长的入场券。”

下一次当你打开一个AI应用，不妨多想一步：让你和AI对话的那几毫秒，背后可能是一张等了十年的电表、一块抢了三年的地，和一个赌上数百亿美金的决策。

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