一宗地块，23年套利164倍！天安投资，囤出来的“黑马”？

依仗豪宅红利实现的阶段性扭亏，究竟是新一轮扩张的起点，还是资本神话在风雨中的最后坚守？

赖苏婷 李叶丨文

老牌港资房企天安投资有限公司（00028HK，天安投资）上演了一场销售逆袭。

据克而瑞等机构数据，2026年上半年，天安投资权益销售额达25亿元，同比增幅高达178.6%，在港资房企中表现极为突出。

这场逆袭的核心引擎，直指上海天安1号项目。山海新财经从该项目销售人员处了解到，2026年上半年，项目累计销售100余套，贡献销售额达10余亿元。这意味着，仅上海天安1号单盘，便构成了天安投资上半年25亿元权益销售额的绝对主力。

然而，这份光鲜业绩的背后，是长达20余年的“慢开发”与土地自然升值。上海天安1号所在地块早在2003年便被天安投资以592元/平方米楼面价拿下，但在2011年一期动迁房交付后，商品房开发停滞10余年，直至2022年才首次开盘。

如今，该项目备案均价已达9.75万元/平方米，账面溢价高达164倍。

这种极端的“时间魔法”并非毫无风险，天安投资旗下另有地块因开发进度滞后，正面临闲置土地调查。这背后，折射出的是老牌港资财阀独特的资本运作模式，以及其控股集团所面临的真实经营压力。

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一宗地块

23年套利164倍

2003年，天安投资以约1.13亿元拿下上海市闵行区七宝镇的一块综合性开发用地（即后来的天安豪园与天安1号项目所在地块），折合楼面价仅592元/平方米。当年，上海市新建商品住宅销售价格约为5118元/平方米，天安投资的楼面地价不足当时房价的12%。

后续开发节奏较为缓慢。2003年到2011年，天安投资耗时8年完成了动迁安置房（天安豪园一期）的建设与交付。随后，在周边地块早已高楼林立的背景下，天安投资的这块地却长期处于开发停滞状态，任由土地在闲置中被动升值。这种“慢开发”模式引发了市场的广泛争议，外界对其“捂地待涨”的评价也随之出现。

2022年11月，距离拿地整整19年后，天安1号才首次取得预售许可证并正式开盘。首次开盘后，天安1号采取了“小步快跑、逐批加价”的策略。2022年11月首推A区房源，备案均价约8.75万元/平方米；此后多批加推，每次涨幅约3%到8%。2025年4月，最新批次备案均价已达9.75万元/平方米。2026年4月至6月，B区接连取得七、八批次预售证，主推143平方米到193平方米大户型房源。

这块地的账面溢价也从592元/平方米上涨到9.75万元/平方米，涨幅高达164倍。

对比更能看出天安投资“延迟开发”所带来的明显收益。在拿地的2003年，上海黄浦江畔的标杆豪宅“世茂滨江花园”开盘价也仅有1.2万元/平方米左右，相比于当前接近10万元/平方米的开盘价，天安投资的套利效益极为显著。

然而，这种极度依赖时间红利的模式正遭遇监管反噬。2025年财报显示，天安投资旗下有两宗待发展物业面临闲置土地处置风险：一宗（账面值8.071亿港元）正被当地机关调查，另一宗（1.2亿港元）已被定性为闲置土地，合计账面值达9.27亿港元。

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“股坛枭雄”

李明治家族的资本基因

天安投资这种“以时间换空间”的囤地逻辑，与其控股股东联合集团及李明治家族一贯的资本运作风格与战略基因密不可分。

李明治的发家史，是一部将金融杠杆运用到极致的资本扩张史。

1987年10月，“黑色星期一”全球股灾前仅一周，李明治以4亿澳元高位套现澳大利亚业务，成为全球股灾中最精准的逃顶者之一。这笔“神操作”为其日后横扫港股储备了弹药。上世纪80年代末至90年代初的港股低谷期，他通过高杠杆收购、借壳，将大批困境上市公司纳入囊中。巅峰时期，“联合系”控股上市公司达10家，总市值90亿港元，“股坛枭雄”名号由此而来。

其资本版图扩张史上最具代表性的一役，是1996年入主新鸿基公司。该公司由冯景禧、郭得胜、李兆基“三剑侠”1969年共创（郭、李后分家为新鸿基地产）。1985年冯景禧去世后，次子冯永祥接班。1996年，冯永祥将约33%控股权售予联合地产，自己则另组禹铭投资。新鸿基公司此后被改造为联合系核心金融平台。

然而，李明治的资本生涯并非毫无争议，早年曾因财务风波蒙上阴影。1990年至1992年间，李明治控制的联合集团系公司进行了3次配股，同属“联合系”的另一家企业参与了配售却未缴足大部分配股款，而联合集团在1990和1991年度的财务报告中均未披露这一情况。有关部门随后介入调查，展开了长达数年的司法聆讯。

2004年11月，李明治在香港高等法院承认两项发表虚假账目声明罪（香港律政司撤回串谋诈骗检控），被判入狱1年，并被禁止在4年内出任任何公司的董事。

实际上，早在1993年联合集团遭遇监管调查后，李明治便辞去所有上市公司职务退居幕后，由其子李成辉逐步接掌帅印。

在李成辉的掌舵下，天安投资在内地产业地产领域确实积累了相当可观的资产规模与运营经验。早在1990年，天安投资便与深业泰然合资成立了天安数码城集团。历经三十余年发展，天安数码城已在全国13座城市布局了23个项目，成为国内极具代表性的民营科技园项目。

此外，天安投资在内地开发、运营的办公、商业、住宅及产业园区项目总面积已超过3000万平方米，重点布局长三角、粤港澳大湾区及环渤海经济圈。其中，深圳天安云谷更是以约400万平方米的体量，成为全国产城融合智慧园区的代表项目之一，吸引了知名企业入驻。

目前，天安投资的高管团队呈现出典型的家族式管理模式：李成辉担任董事会主席，其家族成员李成伟出任董事总经理，集团营运总监邹志忠则是其小舅子，核心权力牢牢掌握在家族内部。

作为李明治家族资本版图的重要一环，天安投资正是由港股上市公司联合集团（00373.HK）控股的间接非全资附属公司。

从集团整体架构来看，联合集团主要布局三大核心资产：一是依托新鸿基控股亚洲联合财务（UAF），提供高利润的消费金融现金流；二是间接持有天安投资（00028.HK）股权，深耕内地商业与住宅物业开发及收租；三是持有亚太资源（01101.HK）股权，涉足大宗商品贸易与全球矿业投资。

03

变换打法

内地招拍挂市场竞争加剧，天安投资的策略明显转向存量资产权益重组。2026年已完成两笔关键交易。

2026年7月1日，上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权正式完成工商变更登记。此前，天安投资与瑞安房地产组成联合体，通过设立持股比例为7:3的合资平台“上海瑞天里”，以28.94亿元的交易对价成功受让该50%股权。

交易完成后，出让方永业集团仍保留50%股权及董事会多数席位（5名董事中占3席），掌握项目实际控制权；天安与瑞房则通过合资平台分别间接持有该项目35%与15%的权益。该项目的核心资产为黄浦区豫园街道501、504及505号地块（即新天地东拓片区，市场俗称“翠湖天地七期”），规划总建筑面积约37.39万平方米，涵盖风貌别墅与高层豪宅。

在产业地产领域，天安则通过定向收购实现对大湾区存量资产的“权益归集”。2026年3月12日，天安与母公司联合集团联合公布，旗下间接全资附属公司（力威投资及隆运咨询）签订协议，从合营伙伴骏业旗下的项目公司手中，收购深圳光明云谷产业园及坂田云谷的相关物业资产。

此次交易总代价约6.76亿元，具体包括：以1.53亿元收购光明云谷产业园部分研发单位（约1.57万平方米）；以3.57亿元收购坂田云谷34个在建住宅单位；以及以1.66亿元收购光明云谷相关产业/商业及研发单位。

收购前，天安已通过合营企业天安骏业间接持有上述物业50%权益。此次为内部资产归集，资金完全来自集团内部，未新增土储。

这种在存量资产上的精耕细作与权益转换，或许是联合集团在当前宏观周期下试图稳住基本盘的缩影。但拨开其2025年度财报的华丽外衣，内里依然暗潮汹涌。

2025年，联合集团实现收入150.68亿港元，同比增长98.67%，股东应占溢利22.24亿港元，成功扭亏。

然而，这一爆发式增长并非源于核心业务的全面复苏，而是具有极强的“脉冲”特征。财报明确指出，业绩大增的核心动力在于旗下间接非全资附属公司天安投资位于内地的住宅项目——“上海天安1号二期（C区）”在2025年初集中交付，从而触发了大额收入的集中确认。

资产负债表端的压力正在显现。受全球写字楼及商用物业周期下行影响，联合集团引以为傲的存量物业组合正面临资产缩水的硬伤。财报数据显示，2025年度联合集团录得高达 16.48亿港元 的“物业价值变动”损失。其中，最核心的利空因素来自投资物业的公平价值净减少，金额高达 15.99亿港元。

作为李明治家族版图中的另一大支柱，以消费金融（亚洲联合财务UA）与按揭贷款为主的金融服务板块，原本是集团的“现金奶牛”，但在当前高息环境及充满挑战的信贷环境下，该板块正承受着巨大的减值压力。数据显示，2025年度联合集团的“金融资产之减值亏损净额”高达12.12亿港元，较2024年的9.31亿港元进一步扩大。

从早年凭借4亿澳元精准逃顶、借壳横扫港股的“股坛枭雄”，到如今面临地产与金融双重减值压力的家族二代集团，联合集团2025年的业绩，宛如老牌港资在存量时代艰难突围的一面镜子

依仗豪宅红利实现的阶段性扭亏，究竟是新一轮扩张的起点，还是资本神话在风雨中的最后坚守？

答案尚待揭晓。