天津
天津一个小区换物业换了一年半，居委会、物业、业主打成热窑了！
主角是河东区的第六大道，20年前是现象级红盘，市区少有大型花园洋房社区。
2003年开盘价格3700-4200元/平米，与同期南开区阳光100的单价一致。
能买上的人都觉得特别有面子。
现在来看，仍旧是好地段，北靠津滨大道，一站地铁到万达广场、远洋乐堤港，学铁商全配齐。
二手房交易量霸榜河东区。
但他也有另一面。
超大社区
第六大道是一个大到离谱的社区。
由第博雅园、陆典庭园、大洋嘉园、道俊华园4个小区，加俊东大厦、俊东公寓2座高层组成。
6000多户，常住人口两万人。
小区里面有2万平米花园、菜市场、饭馆，骑车绕一圈大约要30分钟。
因为太大，它被硬拆成两个居委会分片管。
小区里一个字，乱。
环境乱，管理也乱。
物业纠纷
2023年底，一家物业入驻，但只干了一年就跑了。
只有16%的人交物业费。
然后拉锯战就从2024年就开始了。
10月，街道、社区、业委会组建了一个选物业的团体，但是选哪个物业，迟迟定不下来，并且发生矛盾。
11月，街道要求业委会解散，业委会不服，提起诉讼，还连诉两次，全败。
12月，街道让业委会“自己开大会罢免自己”，业委会第三次发起诉讼，又败诉。
2025年1月，两个居委会联合公告，直接罢免业委会全体成员。
业委会没了，选物业的事儿两个居委会接过来了。
2025年2月5日，居委会发布选物业公告，两天后就要投票。
选物业当天出现了146户重复计票，127户属于一个产权人的情形。
4位业主提起上诉。
2026年3月，判决物业选聘结果失效，4位业主胜诉。
居委会提起上诉，失败。
我们如今进入到第六大道小区中，花园杂草丛生，地面瓷砖脱落，停车难...
第六大道的混乱，不能盲目的归结于谁说谎，谁收益，根源还在“大”上。
这也是为什么它被拆成两个居委会，每个约3000户。
这个“被迫拆分”，本身就是对“规模上限”的回答。
利弊明显
客观来看，大社区利弊明显。
优点是配套完善。
空间多，需求多，社区之内能形成一套社会生态系统。
比如快递驿站、菜市场、饭店甚至是培训班、银行...
弊端呢，管理混乱，人员圈层复杂。
物业收缴率很低，久而久之导致物业不行，大家就会逃离。
第六大道的四个小区最早2003年开盘，2004-2007年陆续交房。
如今二手房洋房的成交价在1-1.8万/平米左右，第博雅园整体单价相对高，楼层差价比较大。
最近成交的一套63平米顶楼，单价已经跌破万元了。
不宜居，业主逃离，形成”破窗效应“，会拖拽二手房房价。
同样是河东上航路板块，同样是无电梯砖楼洋房，2003年年底交付的雅兰园，300多户，二手房单价还能扛在2万/平米的水平。
与河东区同样的超大型居住区太阳城对比，怎么样呢？
2005年交付的是蓝山园，带电梯的洋房社区，目前单价在1.6-1.9万/平米。
也是有差距的。
小社区
天津楼市发展到如今，很多小区都在做“小而美”社区，300多户的社区很多。
最小的小区，还不到100户。
优点就是人少安静，生活安逸，物业好管理。
但是小社区也有弊病。
占地面积小，园林空间必然小，业主能享受到的资源也少，社区无法实现丰富的生活配套，必须依赖周边配套。
在市区还好说，环城或者偏一点儿的地方就费劲了。
提个醒
在的趋势很明显了，大社区越做越少，小社区越来越多，这也是市场筛选的结果。
但是按照居住舒适度来说，500-1000户左右的中等社区，是黄金区间。
第六大道用一年半，多场官司说明一个问题，小区规模要“刚刚好”。
太大，容易失控；太小，容易失能。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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