国家房改课题组原组长孟晓苏：房价一定会涨，已有牛市初期迹象

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最近不少人被一段楼市观点刷屏。

孟晓苏那句“只要国运还在，中国未来的房价就一定会涨”，外加“一二线城市已经出现牛市初期迹象”，一石激起千层浪。

舆论场瞬间撕裂，吵得不可开交。

一部分读者看到这句话，精神一振，认为楼市寒冬快要结束，行情马上全面回暖。

另一批网友立刻搬出身边案例，拿出不少城市持续走弱的楼市行情，直言这番看法脱离现实。

两边各执一词，谁也说服不了谁。

但不知道大家有没有留意一个细节：网上流传的片段，大多是掐头去尾的节选。

我们看到的火爆言论，究竟是专家完整的理性研判，还是自媒体为流量加工出来的“简化版本”？

想要弄明白答案，先别急着争论涨跌。我们先来好好认识说话的这个人。

孟晓苏不是普通财经评论者。

作为原国家房改课题组组长、1998年住房制度改革核心设计者，他见证了国内房地产从福利分房走向商品房时代的全过程。几十年深耕行业，看待楼市，自带长期政策视角。

很多人习惯性给他贴上坚定“唱涨派”的标签，其实有失偏颇。

翻看他长期以来所有公开言论，两大思考主线贯穿始终：市场极致分化、住房双轨并行。

他所有看多楼市的结论，从来不会单独拿出来空谈，一直附带清晰的适用条件。

很多人不知道，在抛出房价相关判断的同时，他还有一系列配套建议。

比如面对大量断供产生的法拍房，建议推行停息延贷、债转租等柔性方案，避免低价法拍持续压低片区估值；呼吁设立国家级住房收储平台，收购存量房源转化为保障房；还提出，央企国企应当逐步退出竞争性商品房开发，重心转向保障房建设。

一整套住房体系构想环环相扣，房价判断只是其中一环，万万不能割裂解读。

理清这套底层逻辑，我们再回头拆解那句广为传播的金句。

“只要国运还在，房价一定会涨”，这句话自带严格边界。

孟晓苏反复强调，该结论仅仅针对一二线核心城市、地段稀缺、配套完善的高品质改善住宅，绝不代表全国房产普涨。

他多次提醒，闭着眼买房就能坐等升值的时代早已落幕，当下楼市最大特征就是极致分化。

至于“牛市初期迹象”，更要读懂隐藏的定语：这是结构性的局部行情，并非全国范围的全面牛市。

现实里也能找到对应的现象。上海、深圳等核心城市主城区，不少手握股权变现资金的科技行业从业者，开始择优入手改善大平层、低密住宅。部分前期深度降价的优质次新二手房，议价空间持续收缩，成交速度明显加快。

全国房地产市场的数据，也清晰印证这种分化格局。

重点一线城市核心板块二手房成交量持续回暖，部分优质小区价格企稳回升；但放眼全国70个大中城市，能够实现房价稳步上行的城市依旧占少数。大量三四线城市、都市圈远郊片区，依旧处在漫长的去库存周期。

这也就能解释一个有趣的现象：为什么有人真切感受到楼市回暖，有人却只看到房价下行。大家身处不同城市、不同板块，看到的本来就是两个截然不同的市场。

自媒体偏爱删减前提，道理其实很简单。

客观理性的结构性判断缺乏冲突感，很难吸引流量；可一旦去掉所有限制条件，简化成“房价将要大涨”，话题冲突瞬间拉满，评论区自然热闹起来。很多网友争论许久，自始至终都没有看到完整表述。

他提出温和化解法拍房冲击，本质上也是为了防范市场风险。

个别小区低价法拍房源成交，很容易形成负面价格锚点，持续压低整片区域的房产估值，进而形成资产价格下行的恶性循环。稳住大众预期，才能给市场修复留出足够空间。

抛开网络上的情绪对抗，这份结构性看多的判断，背后有着多条清晰的底层支撑逻辑。

人口与土地，是最朴素的底层约束。

人口持续向一线、强二线都市圈集聚，但是核心城区可供开发的住宅用地逐年收紧。核心地段优质房源，长期维持供需紧平衡的状态。

购买力结构也在悄然发生变化。

AI、新能源、芯片等新兴产业催生大量高净值群体，不少人依靠股权变现获得现金流。他们购置核心城市改善房源，较少依赖高杠杆，和过去依靠信贷撬动购房需求有着本质区别。

资产配置层面，变化同样肉眼可见。

银行存款利率持续下行，理财收益不断走低，资本市场波动时常加大。在此背景下，核心城市优质房产，凭借实物资产属性，对冲通胀、守住家庭资产的价值重新被市场重视。

政策层面，政策底早已夯实。

一系列楼市调控举措持续落地，下调首付门槛、优化房贷利率、延续卖旧买新个税优惠、推进存量商品房收购转为保障房。政策目标并不是刺激短期炒作，而是堵住房价无序下跌的通道，托举市场预期。

资金的选择，往往最为诚实。

资金主动避开人口持续流出、产业薄弱的区域，持续涌向人口、产业双向优势的核心板块。马太效应不断强化，强者恒强的格局愈发清晰。

但我们也要客观看清另一面。

缺乏产业支撑的三四线、城市远郊、配套不足的老旧房源，依旧面临不小去库存压力，暂时不存在持续上涨的基础。K型分化，会成为楼市长期常态。

研读这类专家观点，有两个认知陷阱一定要避开。

第一个误区，随意删除前提条件。

把“核心城市优质房产具备价值修复空间”，直接等同于“所有房子都会涨价”。如果抱着这样的想法，很容易对市场产生严重误判。不同能级城市、不同地段房源，未来走势注定天差地别。

第二个误区，混淆长期价值趋势与短期暴涨幻想。

孟晓苏讨论的是长期资产价值修复，不等于短期内房价快速拉升。楼市筑底是震荡磨底的过程，不存在单边直线上涨。政策传导、需求释放，都需要时间慢慢发酵。

公允来讲，孟晓苏长期对房地产大周期的研判具备前瞻性，不过过往对于短期市场节点的预测，也曾出现偏差。任何市场预判都存在不确定性，只能当作参考，不能当成一成不变的定论。

跳出简单的涨跌之争，这番言论更大的意义，是点破房地产正在经历一场深刻的制度转型。

住房双轨制正在加速落地，商品房与保障房各司其职、并行发展。

很多人有一个认知误区，觉得市面上商品房供应充足，住房已经全面过剩。事实上，大量新市民的居住需求仍有待满足，保障房依旧存在巨大供给缺口。

未来，保障房会承担更多普惠居住需求；商品房市场，则完全交由市场自主调节。

属于全民普涨的房地产旧周期彻底画上句号，行业正式进入资产价值重估阶段。只有少数稀缺优质房产能够穿越周期，绝大多数普通住宅，最终回归纯粹的居住属性。

楼市同涨同跌的时代一去不返，极致分化将长期存在。

不必被网络碎片化观点裹挟，看懂各类判断背后的前提与边界，才能拨开嘈杂杂音，看清房地产长期演化的真正脉络。