财报解读｜保租房REIT拐点！基本面坚挺，三大隐患不容忽视（含数据披露）

2026年第二季度财报公布，URI城市租住针对国内已挂牌的9只保障性租赁住房公募REITs开展专项经营数据深度调研。截至二季度末，9只保租房 REIT 合计底层房源规模突破12.7万套，总资产规模超486亿元，对比 2025年同期资产总量增幅21.3%；结合财报与运营台账拆解可见，保租房 REIT 赛道发展逻辑已经出现根本性切换：行业发展上半场的核心命题，是完成保租房不动产证券化模式闭环、验证底层资产长期现金流具备稳定可持续属性；迈入现阶段，行业竞争重心全面转向单套资产坪效、运营成本管控、出租精细化运营构成的单位资产经营效率比拼，效率差距直接拉开不同产品的分红水平与二级市场估值分化。

本报告围绕二季度真实经营态势，全程秉持第三方中立视角，还原保租房REIT内部明显的经营分层格局，为机构配置、房企不动产运营布局提供客观参考。

01

资产扩募

仍是营收规模增长核心支撑

2026年二季度，URI纳入统计的9只保障性租赁住房REIT当期合计经营总收入2.3亿元；剔除北京昌保REIT（4月中旬挂牌），剩余8只存量成熟产品合计营收2.1亿元，环比上涨3.9%。

一、营收分化核心逻辑：

扩募节奏决定短期业绩弹性，成熟标的进入稳态运营

二季度营收表现呈现极致分层，彻底打破了过往板块业绩同涨同跌的格局，核心驱动因素不再是行业整体周期，而是单只产品扩募落地进度，这也印证了本轮赛道“从拼资产增量到拼运营落地效率”的逻辑切换。

本次仅中金厦门安居REIT实现高增，其5月两处新增公寓资产并表，直接带动营收环比飙升26.57%，成为全板块唯一的营收增量核心支柱。反观其余，营收环比波动收窄至±2.8%，走势极度平稳，说明成熟存量资产已进入运营稳态，房源出租、租金收入基本触顶，无新增资产注入的前提下，业绩几乎无增长空间，纯存量运营的红利已经彻底消退。

从落地节奏来看，2025年末完成扩募的华夏华润有巢REIT，在2026年二季度迎来新增资产的完整季度业绩贡献；北京保障房REIT扩募落地已久，完全进入常态化运营，营收环比微降0.76%，小幅波动属于正常运营容错范围。而北京昌保REIT因上市周期较短，二季度未形成完整经营周期，当期营收1798.65万元，该数据仅可作为新项目初期运营参考，不可与成熟标的横向对比估值与盈利能力。

二、分红增厚核心规律：

扩募红利存在显著时间差，业绩释放具备滞后性

财报数据验证了行业重要个性化规律：扩募不等于即刻分红增厚，资产并表时长直接决定分红兑现能力，新增资产的收益释放、现金流回款、分红增厚存在明确的季度级滞后效应。

其中，华润有巢REIT扩募资产完整纳入二季度全周期报表，新增项目运营效能充分释放，带动当期可供分配资金同比暴涨85.83%，是本轮扩募红利兑现最充分的标的；北京保障房REIT前期扩募资产已形成完整同比基数，业绩兑现进入稳定阶段，可供分配金额同比提升43.16%，分红增厚效果持续落地。

对比来看，中金厦门安居REIT虽完成扩募并实现营收高增，但新增资产仅5月中旬并入，单季度仅贡献一个半月经营数据，现金流尚未完全回笼、运营收益未充分释放，因此分红端暂未体现扩募红利。这也意味着该标的后续季度仍有业绩与分红修复、超预期的潜在空间，是下半年重点跟踪的弹性标的。

三、板块扩容长期趋势：

双轨扩张延续，资产分层估值成为核心定价逻辑

当前保租房REIT板块规模扩张动能并未衰减，但扩张模式已从“早期批量新发上市”转变为存量扩募为主、新发上市为辅的双轨格局，行业进入精细化扩容阶段。二季度招商蛇口REIT披露扩募计划，拟收购深圳核心区域租赁住宅项目，目前处于尽调筹备阶段，未启动申报；北京昌保REIT则依托新增人才公租房项目实现房源扩容，新锐标的持续补充市场供给。

四、URI核心结论：

未来保租房 REIT 的行情分化会成为常态：单纯靠存量老资产的产品，后续只会走低波动、低增长的平稳走势，很难再跑出超额收益；只有持续扩募、不断注入优质新资产的标的，才能实现营收和分红的持续超额增长。

同时要认清扩募红利的释放节奏，利好并非一次性兑现，会分阶段逐步落地：短期提振营收、中期增厚分红、长期依靠精细化运营稳住收益，不能简单认为扩募落地就是利好出尽。

后续估值分析也需要精细化区分，要分开看待成熟并表资产、新增阶段性资产、未落地储备资产三类价值，不能一概对标。

整体来看，今年下半年板块的核心弹性标的已经非常明确，完成扩募但分红尚未完全释放的厦门安居 REIT、以及处于扩募储备期的招商蛇口 REIT，是最值得重点跟踪的品种。

02

出租率回暖修复

租金价格形成清晰梯队分层

截至2026年6月末，URI城市租住监测的9只保租房REIT期末房源出租率全部突破94%。其中中金厦门安居99.45%居于首位；汇添富上海地产REIT出租率修复幅度位居全部存量产品首位，由一季度90.41%攀升至96.43%，城投宽庭、招商蛇口、苏州恒泰均实现出租率不同程度上行。

▲备注：月租金统一折算口径

一、行业整体大盘基础情况

本季度统计9只租赁住房REIT产品，整体运营基本面偏稳健：

1. 出租端：全部产品平均期末出租率96.15%，整体空置率不足4%，说明保障性租赁住房整体市场需求充足，房源不愁出租；其中全场最高出租率达到99.45%，几乎实现满租，行业空置压力整体很小。

2. 租金端：各项目租金单价差距悬殊，每平方米每月租金跨度从26.43元至130.99元，最高租金单价是最低的5倍左右，分化十分明显，核心差异来自项目城市区位、产品定位（高端市场化公寓/基础保障型房源）。

二、出租率维度详细分析（反映房源好不好租、空置多少）

表格按出租率从高到低排序，直观体现不同项目的去化能力：

1. 第一梯队（出租率97%+，空置极少）：厦门安居、苏州恒泰、深圳安居

厦门安居以99.45%出租率断层领跑，基本无空置房源，租客需求最旺盛；苏州恒泰97.95%、深圳安居97.28%紧随其后，三者均属于城市基础保障性房源，定价亲民，面向刚需人群，出租稳定性极强。

2. 第二梯队（出租率95%-97%，运营平稳）：上海地产、北京昌保、华润有巢、招商蛇口

上海地产96.43%居中，北京、华润、招商旗下产品出租率小幅下滑至95%区间，这部分项目有部分中高端市场化户型，客群筛选标准更高，因此空置小幅提升，但整体依旧维持高出租水平。

3. 第三梯队（出租率94%-95%，空置相对偏高）：城投宽庭、北京保障房

二者是本次统计里出租率垫底的两个产品，均未突破95%，其中城投宽庭94.16%、北京保障房94.07%。城投宽庭定位高端长租公寓，租金单价全场最高，高定价直接拉长出租周期；北京保障房受区域、户型配比影响，空置小幅高于同行。

三、租金坪效维度详细分析（反映单位面积盈利能力、房源定位高低）

租金坪效即每平米每月租金，数值越高代表房源定位越高、单平收益越强，排名从高到低差异巨大：

1. 高端市场化梯队（单价80元/㎡以上）：城投宽庭、招商蛇口、上海地产

城投宽庭130.99元/㎡/月稳居第一，远超其余所有产品，属于面向高薪人群的高端公寓；招商蛇口103.90元紧随其后；上海地产83.01元位列第三，三者均布局上海核心区域，主打市场化中高端租赁产品，盈利能力突出，但代价是出租率相比偏低。

2. 中端综合梯队（45-70元/㎡）：华润有巢、深圳安居、北京保障房

华润有巢65.41元、深圳安居58.42元、北京保障房48.35元，兼顾基础保障与少量改善户型，租金适中，出租率处于行业中游，盈利与出租稳定性相对均衡。

3. 基础保障梯队（40元/㎡以下）：北京昌保、厦门安居、苏州恒泰

北京昌保37元、厦门安居36.43元、苏州恒泰26.43元为全场租金最低三档，全部是城市普惠型保障房，主打低租金兜底刚需人群。其中苏州恒泰租金全场最低，对应的出租率却能冲到第二名，厦门安居租金倒数第二，出租率全场第一，清晰体现低价刚需房源更容易租满。

四、关键反差特征

1. 租金和出租率呈现明显反向关系：租金越贵的高端项目，出租速度越慢、空置越高；租金低廉的普惠保障房，基本接近满租。

2. 城市定位分化显著：上海系REIT（城投宽庭、招商蛇口、上海地产）主打高端市场化路线，单平租金遥遥领先；厦门、苏州、深圳的安居类项目走普惠保障路线，低租金换高出租率；北京两只保障类产品租金、出租率均处于行业中下游区间。

URI城市租住明确核心结论：

1. 整个租赁住房REIT行业需求基础扎实，平均出租率超96%，不存在大面积空置风险，赛道底层基本面稳定；

2. 项目运营呈现清晰的取舍逻辑：走高端市场化、高租金路线的产品，单平盈利更强，但出租率会明显走低；主打普惠低价保障型房源，盈利能力弱，但出租稳定性拉满、空置风险极低；二者不存在两全，运营端需要在租金收益和出租满租之间做取舍；

3. 区域与产品定位是分化核心：上海核心区项目靠高单价拉高收益，其他城市安居保障项目靠高出租率稳住运营稳定性，两种模式形成稳定两极分化。

03

板块EBITDA率普遍抬升

扩募资产盈利表现出现分化

2026年二季度，剔除北京昌保 REIT，8 只成熟保租房 REIT 整体 EBITDA 率来到 79.3%，对比一季度整体水平提升 2 个百分点。8 只里只有招商蛇口环比小幅下滑，剩下 7 只全都实现盈利效率环比走高。URI 认为，这组数据足以说明：营收上涨 + 精细化控本，已经可以顺畅转化成项目实打实的经营利润。

各产品盈利提升幅度差距拉开：

深圳安居改善力度断层领跑，EBITDA 率从 79.7% 涨到 87.5%，环比拉高 7.8 个百分点；其次苏州恒泰提升 5.1pct、北京保障房提升 6.5pct，盈利变现能力同步走强；厦门安居完成扩募资产并入后，EBITDA 率由 79.6% 升至 81.8%，也印证新增物业可以同时拉动营收和利润增长。

成熟存量资产靠内生提效就能增厚利润，利润增长不再单纯依赖扩规模：

城投宽庭、上海地产、华润有巢这类没有大规模扩募的存量项目，仅凭日常经营优化，EBITDA 率照样环比上行。厦门安居叠加扩募并入新房源、前期家具家电摊销结束摊薄运营成本，规模扩张也迅速兑现成利润。

单独说明北京昌保 REIT：

因上市未满完整季度未纳入本次8只样本对比。按统一公式测算它账面 EBITDA率偏低，但URI研究发现其资产真实运营EBITDA率接近行业优质水平。数值偏低只是基金成立时间太短、上市一次性事项、基金收入结构导致的，不代表公寓租赁运营能力差。

分析时要把融资利息和租房主业拆开看：

苏州恒泰、上海地产当期成本抬升，主要是股东借款、内部借贷产生的财务利息造成的。这类融资开支只会压缩基金净利润与分红金额，并不影响租房主业的运营水平。URI建议可以重点看三项指标：项目EBITDA（物业运营实力）、基金净利润、当期可分配分红，才能客观判断项目好坏。

04

租金收缴率稳居高位

年化分派率受多重因素干扰

2026年二季度URI城市租住监测的9只保租房 REIT 租金收缴率全都超 96%，行业平均收缴率 99.27%。厦门安居租金收缴率 100% 回款登顶，深圳安居、城投宽庭、华润有巢、苏州恒泰收缴率全都高于 99.67%，高出租率 + 近乎全额租金回款，是保租房 REIT 现金流稳健的两大关键。

北京保障房收缴率 96.30%，处在行业正常稳定区间，它的租户既有散户直租、也有批量整租，租户结构容易让缴费节奏小幅波动。

成熟保租房 REIT 常态年化分派率区间为 2.43%-3.48%：

华润有巢、招商蛇口并列最高 3.48%，城投宽庭 3.45%、苏州恒泰 3.38%；厦门安居仅有 2.43%，主要因为新增扩募资产 5 月中旬才并入财报，现阶段测算没能计入完整全年经营收益。

北京昌保公示分派率 15.49%，这个数值不能拿来和其他产品横向对比。根据附注，本期它账面可分配金额 3432.14 万元，去掉特殊收益之后只剩 756.26 万元，超高分红是一次性收益拉高的，没法用来对标估值和收益率。

业态回款出现明显分化，租金收缴率 98.89%，和上市初期 99% 的预期基本吻合，财报披露预计拖欠租金 7 月底就能全部结清；

深圳安居整体收缴率 99.95%，住宅回款近乎满收，但商铺、停车场回款偏弱，停车场拖欠租金已于季报发布前结清。基金整体收缴率主要体现住宅业态水平，商铺、车位这类配套商业回款普遍回款偏慢。

本季度可分红资金普遍受非经营因素干扰

苏州恒泰留存资金，用来结清欠款、缴税、留存运营保证金以及物业翻新改造；深圳安居预留运营资金，覆盖日常开销与物业改造支出；招商蛇口留存备用金，还收到原始主体补发的 2025 业绩补偿金；北京昌保的高额可分配钱款里掺杂募资利息、资产交割过渡收益这类一次性收入，剔除偶然收益，才能看出它正常经营的分红能力。

URI核心总结：

不能单凭单季度年化分派率判定长期收益，必须结合经营性现金流、留存资金变化、一次性损益三项综合分析。

05

城市新增房源集中

不同城市运营韧性显著分化

二季度租赁行业呈现“毕业季需求集中释放+城市新增房源集中入市”并行格局，各类租赁运营主体依靠调价、渠道拓客、定向匹配客群等方式加快空置房源去化。

针对保租房REIT赛道，URI研究结论：城市租房供需，决定这片市场好不好赚钱；楼盘地段、保障房属性、运营水平，决定单个楼盘能不能胜过同城同行。

分城市维度拆解新增供给与REIT运营表现：

上海：二季度新增房源领跑全国 55 城。城投宽庭、华润有巢、上海地产 3 只 REIT 平均出租率 95%，上海地产出租回暖速度最快。大批新房源暂时没影响到老小区经营，但后续新房扎堆入市，容易引发租金降价、租房获客变贵、老租客流失三大问题，需要持续留意。

北京：新增房源 8416 间，房租创收能力仍是全国顶尖，只是同比略有下降。北京 2 只保租房 REIT 平均出租率 94.89%，房子租金受政府限价管控，没法靠涨价赚钱，只能靠拉高入住率、收好租金、压缩成本提升利润。北京昌保上市时间不长，分红掺杂一次性收益，要再多观察几个季度才能判断长期实力。

深圳：新增房源 5634 间，全城租房入住率 94.39%，高新产业留住大量年轻人，租房需求十分稳定。招商蛇口、深圳安居 REIT 平均出租率约96%，明显优于深圳市场平均水准，说明背靠保障房资质、地段优质、运营成熟，完全能抵御新房增多带来的竞争。

厦门：新增房源 2874 间，全市集中式公寓平均出租率 94.18%。厦门安居出租率99.5%接近满房，完成扩募之后盈利能力变强，整合资产、出租房源的能力在全国保租房 REIT 里属于第一梯队。

苏州：本次并未纳入 16 城调研样本，不能照搬长三角城市的数据来判断行情。苏州恒泰本季度出租率、盈利水平双双上涨，项目经营状态十分稳定。

2026上半年保租房 REIT 整体底子依旧扎实：入住率高、租金收得齐、现金流稳，大部分项目生意都好过当地租房市场平均水平。不过板块发展已经分化了：靠不停扩募堆规模只能短期做大，长期好不好，最终看新增房源接手后能不能稳定运营、赚钱效率、稳定分红的能力。

URI城市租住认为，赛道现存三大结构性隐患：

1，一线城市新房源越建越多，往后只能降租金揽客、租房获客成本上涨，公寓利润会被不断压缩；

2，不少投资人容易被某个季度超高分红迷惑，分不清里面掺了一次性收益、扩募时间造成的数据虚高，错判长期收益；

3，住宅租房经营很稳，但商铺、车位这类配套商业长期租不出去、回款慢，一直拖整体现金流的后腿，至今没有解决办法。

URI 判断未来：保租房 REIT 野蛮拿资产扩张的阶段已结束。只会收购扩募、不会精细运营的产品，估值优势会慢慢消失。只有做到运营效率持续提升、住宅和商铺配套兼顾经营、扛得住城市新房供应冲击的优质标的，才能熬过行业周期，具备长期投资价值。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒