云南
去年底，有房产自媒体发文称，大树营城改重启。最近，官渡区住建局又针对大树营城中村改造项目，发布了设计施工总承包招标计划和项目监理服务招标计划，其中设计施工总承包分为两个标段，总预算也高达1.57亿元，又有人因此说，大树营城改要正式实施了。
然而，这些说法都是误读，真正的事实是，一般人理解中的对大树营整个片区进行拆迁改造的大规模“城改”，不仅早就事实上中止，即将在8月进行的大树营城改项目设计施工总承包招标，还意味着未来也很难再大拆大建，因为如今分为两个标段实施的大树营城改工程，只是对区域内管网、道路、雨污分流、市政配套等设施进行提升改造，多达1.6亿的投入也基本堵死了拆迁之路，否则这么大的投入就是巨大浪费。
换句话来说，如今对大树营基础设施整治提升的投入越大，拆迁的可能性就越小。
大树营城中村之所以难以再进行大拆大建的改造，主要原因是拆迁体量太大，投入太高，以现在以及未来能够预见的房地产市场形势，全部推倒重建的模式根本无法覆盖开发成本，经济上不具有可行性。
大树营是二环内体量最大的城中村之一
大树营是目前昆明二环内最大的城中村之一，包括大营、中营、后营等部分，位置很好，附近还有地铁3号线和4号线经过，大树营地铁站就是3号线和4号线的换乘站，正因为如此，大树营城改项目曾经吸引了众多投资者，奥斯迪、义承置业都曾参与社会投资人招标投标，最终奥斯迪胜出。但奥斯迪在2021年中标后并未实质推进，两年后即因市场变化和投入太大而实质性退出。
2024 年，根据国家政策，昆明各区都有部分城改项目以专项借款形式启动开发，官渡区也有普自村、金马大小村等城改项目列入，大树营却不在其中。
没有社会投资人愿意进入，又没有获得专项借款，大树营城改自然难以推进。如今投入上亿资金进行环境、道路等基础设施提升整治，其实相当于官渡区已基本放弃了近期对大树营拆迁改造的计划。
大树营明明位置很好，地段价值高，为什么却要放弃连片拆迁改造呢？一个很重要的原因是，越是位置好、人口稠密的城中村，按照如今和未来房地产市场发展趋势，越难以拆迁，因为经济账根本算不过来。
大树营建筑密度很高，传统推倒重建模式按现在的形势几乎行不通
过去昆明许多城中村改造之所以能够全部推倒重建，是因为当年房地产市场红火，房价一路走高，城中村项目即便拆迁成本高，许多还要建设回迁安置房，剩余土地仍可以采用提高容积率的办法开发商品房，商品房的销售收入能够覆盖拆迁和土地成本，即便如此，许多城改项目只建住宅还算不过账来，还得开发一部分容积率更高的商业才行。
但如今这条路已经走不通了，高容积率的楼盘房价很低且很难销售，开发风险很大，当下昆明市场上流行的是低容积率，最多20多层的住宅。当年城改项目中不得不大量建设的百米以上超高塔楼，放在现在的市场上根本卖不动。
正因为如此，从去年到今年，昆明拍卖的商品房土地容积率都不高，连超过3.0的都不多见。近期拍卖的金马寺两宗住宅用地，容积率都在2.5。这两宗土地属于金马大村城改项目，距离大树营其实很近，要是放在以前，这个区域的城改地块容积率至少要在4.0左右，只能盖30多层的塔楼，但现在官渡区只敢把地块 容积率限制在2.5，限高只有80米。
参照金马大村城改项目的情况，大树营如果拆迁开发，土地容积率最多也只能在3.0左右，扣除回迁房之后，能卖的商品房能有多少？而且现在市场变化后，连回迁安置房的容积率也不高，这就让像大树营这种人口密集，建筑体量非常大的城中村几乎无法拆迁。
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