14.47亿，143亩！中国金茂再次重仓三亚崖州湾！

刚刚，三亚又成交一宗百亩级住宅用地。

8月7日上午，三亚崖州湾科技城（中片区）控规YK06-04-04地块结束挂牌。

最终，苏州腾茂置业有限公司以14.4687亿元竞得该地块。

苏州腾茂置业有限公司为中国金茂旗下企业。

值得注意的是，这次拿地几乎没有悬念。

地块起始价14.4677亿元，最终成交价14.4687亿元，全程仅1轮报价，只比起始价多了10万元，溢价率约0.007%。

四舍五入，基本就是底价成交。

而对中国金茂来说，这次拿地还有另外一层意义：

在金茂·天鹭满湾售罄之后，金茂又迅速在崖州湾补上了一块143亩宅地。

一个项目卖完，马上再拿一块。

金茂显然还要继续做崖州湾。

Part 1

14.47亿，拿下143亩宅地

先看地。

此次成交的YK06-04-04地块，位于三亚崖州湾科技城中片区。

土地面积95460.83㎡，折合约143.19亩，为纯二类城镇住宅用地，土地使用年限70年。

规划容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥40%，建筑限高≤80米。按照最高2.5容积率计算，地块最大计容建筑面积约23.87万㎡。

最终成交总价14.4687亿元。

折算下来：

成交楼面价约6063元/㎡；

成交亩单价约1010万元/亩。

而起始楼面价约6062元/㎡。

也就是说，一轮报价下来，楼面价实际上只涨了不到0.5元/㎡。

但需要注意的是，6063元/㎡并不等于这个项目未来真实的土地成本。

按照出让条件，竞得人或其关联企业还须在崖州湾科技城规划范围内配建公共服务或基础设施项目，配建总金额不得低于1.6亿元，并且要与住宅同步设计、同步建设、同步竣工，验收后无偿移交。

如果简单把这1.6亿元也摊入最大计容面积，两项合计对应的名义楼面投入已经约6733元/㎡。

当然，这仍然不是项目最终的真实成本。

后续还有公建、建安、税费、资金以及现房销售带来的资金占用等。

地块位置

Part 2

这块地不是“商改住”

最近关注崖州湾土地市场的人，应该都对“商改住”三个字非常熟。

今年6月，崖州湾科技城中片区启动了一轮大规模规划调整，不少商业、商住地块转向住宅。

因此，看到今天这宗地挂牌，很容易把它也归到“商改住”里面。

但严格来说，YK06-04-04并不是商改住。

这块地调规之前，本身就是二类城镇住宅用地。

原规划面积约10.6公顷，也就是约158.94亩；容积率≤2.5、建筑密度≤22%、绿地率≥40%、限高≤80米。

这一次调整，变化最大的不是土地性质，而是地块边界。

规划报告显示，调整后的YK06-04-04住宅地约9.55公顷，最终挂牌面积143.19亩。

换句话说：

相比调整前，住宅用地反而少了约15.75亩。

少掉的土地去哪了？

主要让给了公园和绿廊。

此次调规对地块西侧及周边绿地进行了重新整合，将灌溉渠一侧绿带整体拓宽至约50米，加强中片区带状公园和中轴公园的连接；与此同时，YK06-04-04的容积率、建筑密度、绿地率和限高等核心指标保持不变。

所以这次调规，可以用一句更接地气的话理解：

相比调整前，YK06-04-04住宅用地少了约15.75亩。

少掉的土地去哪了？

主要用于优化周边公园绿地和绿廊。

此次调规对地块西侧及周边绿地重新整合，将灌溉渠一侧绿带整体拓宽至约50米，加强中片区带状公园与中轴公园的连接。

从整个论证范围1来看，公园绿地由约1.56公顷增加至约2.91公顷，合计增加约20.25亩；与此同时，YK06-04-04的容积率、建筑密度、绿地率和限高等核心指标保持不变。

所以这次调整，并不是简单的“住宅扩容”。

恰恰相反，这块住宅地本身还缩小了近16亩，换来的是周边更完整的公园绿廊体系。

修改前后控规地块用地规划图

Part 3

天鹭满湾卖完，金茂马上补仓

为什么这宗地被金茂拿下值得关注？

因为在崖州湾，中国金茂已经不是第一次卖房了。

早在前几年，金茂就开发过三亚金茂湾。

资料显示，2020年金茂湾曾创造“6秒开盘售罄”，2021年4号地一批次同样开盘即清盘；此后，中国金茂又在崖州打造南繁科创广场。

再到最近的金茂·天鹭满湾。

这是中国金茂首个度假“满系”产品，项目做了容积率约2.2的小高层产品，主力户型包括约127㎡三房和143㎡四房。

项目此前首开销售额约9.6亿元，如今已经售罄。此前媒体稿披露，项目入市初期就取得较高去化表现。

所以今天这宗地，更像一次顺理成章的补仓。

一个项目卖完之后，房企愿不愿意继续在同一个区域投入真金白银，其实比很多口号更能说明问题。

中国金茂今天给出的答案很明确：

继续拿地，继续做。

而且相比一个初次进入崖州湾的开发商，金茂已经在这里积累了项目、业主、客户以及城市运营资源。

从这个角度看，143亩新地块由金茂拿下，并不令人意外。

Part 4

新项目，会不会是“天鹭满湾2.0”？

这可能也是大家最关心的问题。

先说结论：

现在还不能直接下结论。

今天成交地块容积率为2.5，而天鹭满湾约为2.2；新地块最高限高80米，开发条件也并不完全相同。

所以未来是不是继续做“满系”，产品面积段会不会继续以120—140㎡改善户型为主，都要等后续报规才能确认。

但有几个条件已经摆在桌面上。

首先，新项目的绿地率要求不低于40%，建筑密度不高于22%。

其次，地块调整时专门扩大了周边公园绿地和绿廊。

再次，项目自身还要配建幼儿园、托儿所、社区服务站、社区卫生健康服务站、老年人日间照料中心、社区菜篮子、社区商业网点等一系列生活配套。

更重要的是，这宗地未来的商品住宅还要求实行现房销售。

这意味着从拿地到真正形成可售货值，开发周期和资金占用都不会低。

所以，与其现在急着猜它叫什么，不如关注一个更实际的问题：

经历过天鹭满湾之后，中国金茂会怎么做下一代崖州湾产品？

Part 5

崖州湾，接下来房子会越来越多

站在板块角度，这次成交还有另一层信号。

崖州湾的新房供应正在重新打开。

今年6月公布的中片区控规调整，涉及总用地约51.84公顷、约777.6亩。

其中除了今天成交的YK06-04-04之外，还有多宗商业、商住用地被重新调整，包括YK01-04-01由商务金融/零售商业混合用地改为住宅，YK06-05-07由商住混合调整为住宅等。

也就是说：

今天金茂拿下的143亩，只是这一轮崖州湾住宅土地供应的其中一块。

未来随着其他地块陆续挂牌，崖州湾新房市场大概率还会出现一轮新的供应周期。

对于购房者而言，选择会变多。

对于开发商而言，竞争也不会变小。

以前是“有没有房卖”，接下来逐渐会变成：

谁的产品更好、价格更合适、交付更靠谱。

而今天，中国金茂已经率先拿下一张新船票。

14.4687亿元、143.19亩。

天鹭满湾售罄之后，金茂在崖州湾的故事，还没有结束。

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