关于丁祖昱的61页PPT意外流出...

2026年8月7日，上海中心座无虚席。2026年半年度市场总结与下半年展望活动，在今天以“数启新程 智见未来”为主题正式举行。

台上，站着丁祖昱博士。台下，是百余家核心房企的高管、并肩多年的老同事、一路同行的老朋友齐聚一堂。

不过，熟悉丁祖昱的人都知道，这早已不是他第一次站在这里。

过去十年的每年年初，他都在这里复盘过往、预判潮向。但这一次，站在台上的他，身份已然不同。

普睿数智，这家由他亲手牵头发起的公司，在今天完成了首次公开亮相。

丁祖昱走上台，用了足足十几分钟，一字一句，诚挚致谢。

他感谢全国政协常委周汉民，“在我人生的每一个重要节点，都曾给我清晰的指引”；

感谢住建部老部长刘志峰，“过去十年，每一次评点楼市，他都从行业高度，持续给我支持”；

也感谢前老板周忻（虽然因拔牙未能到场）：“过去二十年，在克而瑞，乃至过去三十年，在易居，每一步，都是周总带着我走过来的。”

最后，他特意停下来，感谢了一位人生四十年间的引路人：导师张永岳。

“从华师大入学起，他就是我的老师。直到博士阶段，他依然是我的导师。”

纵观丁祖昱的前半生，足够炽热，也足够耀眼：克而瑞创始人、易居中国核心操盘手、中国房地产大数据奠基人之一……

而如今，在五十岁“创业最好的年纪”，他站在台上，用61页PPT，为人生下半场，翻开了一页全新的答卷。

01
数据不会说谎

市场正在换挡

纵观丁祖昱61页的PPT，最具说服力的部分正是数据。

先看总量。2026年上半年，全国20个重点城市一二手房成交总面积同比增长约4%，达到近三年同期的最高水平。二手房市场更是走出独立行情，成交面积同环比双双上升，规模创下近四年新高。

其中，北京二手住房网签量达到了约9.36万套，上海则有约14.7万套之多，双双达到了近五年来同期最佳。

新房的表现则略有分化。今年上半年，新房成交量环比微增约1%。

虽然一线城市同比减少了约8%，但成都、重庆、西安这几个城市则扛住了压力，单城成交面积都超过了400万平方米。

在此之上，价格企稳的信号也在累积。

截至目前，70个大中城市新房价格环比上涨的城市数量已经创下了近一年新高，一线城市新房价格更是连续四个月环比上行。5月，上海、广州、深圳分别上涨了约0.2%、0.2%和0.4%，上半年的项目整体的开盘去化率也达到了约32%。

虽然千万元以上高端住宅新房成交同比下降了约13%，跌幅略高于整体，但3000万和5000万以上豪宅则市场火热、供销两旺，成交套数则分别同比增长了约29%和约11%，一举创下历史新高。

二手房方面，止跌城市数量持续处于近年高位，5月北京、上海、广州、深圳环比全线回正。

再看开发投资方面。今年1到5月，全国房地产开发投资总额约3万亿元，同比降低约16.2%。但有意思的是，5月单月环比反而涨了2.2%，这得益于优质宅地市场冒出的结构性热度。

在整个5月，成交总价超过10亿的宅地有21宗，其中14宗是溢价成交。上海浦江镇和南码头两块地的溢价率都超过了40%，苏州金鸡湖更是捅破了全省楼面价纪录天花板。

到了6月，深圳连续两周出现溢价率超100%的宅地，粤海地块则是以约10.9万元/平方米的楼面价，刷新了全市纪录。

“确定性持续累积，核心城市有望率先企稳。”这是丁祖昱对下半年的核心判断。

02
究竟怎样的产品

才能惊艳市场

在丁祖昱长达61页的PPT中，产品部分占据的篇幅将近三分之一。不过，其实简而言之，他想说的重点其实很简单：

热销的密码在产品，不在营销。

在整个2026年上半年，98个热销项目的平均去化率达到了约78%，其中40个项目去化超过了90%。这些数字说明一个问题：

需求没有消失，只是高度向优质楼盘集中。谁能拿出真正打动人心的产品，谁就能把客户留下来。

接下来，丁祖昱把产品归纳成了三种类型，每种的打法截然不同。

先说顶豪，它以约5%-10%的市场份额走出了独立行情。

深圳安缇雅苑做出7.2米挑高墅厅，把垂直空间的尺度感拉满；广州保利玥望湾一层一户611平方米，彻底把私密性和仪式感做到极致；上海陆家嘴太古源·源邸单价突破17万每平方米，占据一线滨江的顶奢位置。

对于顶豪产品，丁祖昱的定义和要求都非常直白：

必须是六边形战士。

品牌力、产品力、配套、景观，每一个维度都要全面超越周边，定价就是标杆，没有讨价还价的余地。

其次是改善。占比20%到30%的它，是情况最复杂、差异最大、最考验开发商功底的一块市场，可谓“差之毫厘，失之千里。”

改善型客户是市场上最挑剔、预期最多变的一群人，对产品瑕疵的容忍度几乎为零。

他们看重的是大横厅带来的社交尺度、套房化设计带来的私密分区，以及高得房率背后的真实获得感。简单说就是：同样的总价，要住得比原来更“高级”。

例如成都保利金沙天曜、南京象屿天誉东方，靠的就是某个维度的差异化亮点，做出情绪价值，让客户觉得“多花一点也值”。

最后是刚需首改，它占了60%到70%的最大份额。

这些产品的逻辑，是跟二手房硬碰硬地拼性价比。策略叫“平价买高配”，核心是控住总价，同时把实得面积做大，把每一寸空间的效率挖掘到极致。

例如武汉金地大成乐府，单价约2.5万每平方米，合肥观宸雅园，约2.61万每平方米，它们都是用新一代产品力去对冲二手房的性价比优势，让买家觉得买新房比买二手更划算。

讲到这儿，丁祖昱在PPT中总结了一个公式：

热销= 匹配客群的产品价值 × 稀缺与差异化亮点 ÷ 客户可承受总价

顶豪拼稀缺，改善拼差异，刚需拼性价比。当产品与客群精准匹配好了，去化和定价会自己找上门。

在激烈的竞争下，产品本身自然也在快速迭代。

今年上半年，低密项目的占比从去年的约15%提升到了约28%，而且城市别墅不再只是远郊度假的概念，开始向城市核心区域集中，这是供需两端共同推动的结果。

四代宅的竞争逻辑也从过去“卷面积”转向了“拼功能”。

例如西安龙翔未央和鸣做了拐角错层设计，让露台不再只是图纸上的噱头，而是真正好用、能用起来的空间。

在北方市场，郑州豫发璞元创新性地打造了可封窗四代宅，针对中原地区秋冬风沙大、四季温差大的天气可谓“降维打击”。

随着刚需刚改产品大量小户型的大受欢迎，在控制总价的前提下，高赠送与空间可变性成为了不少房企关注的重点。

收纳容量则是进入了可量化竞争的阶段。

北京龙樾海序以76㎡的房型做到17800升的收纳容量，深圳龙湖观萃89㎡更是做到了19120升，今年小户型的收纳能力已经超过去年大户型的水平。

立足于单纯的容量之上，“分得清、拿得到”的清晰精细化收纳成为了产品打造的重中之重。

此外，文化艺术也在更深地融入产品。上海嘉佰道把向京等艺术家的原作直接植入社区动线，让艺术不再是售楼处的摆设，而是日常可感知的存在；天津中建悦庐桐溪则收藏了清代金丝楠木官厅，用传统文化符号建立项目独有的气质。

景观服务方面，红线内外不再泾渭分明，在景观的一体化呈现中，景观竞争从项目围墙内向城市无界延伸。

商业配套成为了项目的“外置体验舱”和“流量转换器”。上海华润漫启滨江引入花神咖啡，将巴黎左岸的松弛感植入滨江日常，成为从“卖房子”转向“卖生活方式”的关键流量引擎。杭州首个POD项目公园示范区成为城市级打卡点，公园场景运营能力直接转化为住宅蓄客能力。

而精装服务方面的差异化空间则更是明显，例如南京门东源邸成为了南京首个一宅一定制墅类产品，深圳招商海晏府更是推出4种户型、2种格局、2种风格、2种功能的组合，一共提供了32种交付可能，把选择权真正交还给客户。

正如丁祖昱所说，“好房子时代不拼价格拼价值。代际差、实得率、稀缺性、情绪价值、服务体系、兑现确定性，六维升级共同定义值得买。”

市场在分化，房子在回归本质，而本质就是产品本身。

03
牌桌正在重洗

谁能留在桌上

丁祖昱用企业数据揭示了牌桌的变化。

销售端，分化在加剧。

今年1-5月，龙头房企阵营分化加剧，央企成为增长主力军。在5家央企中，4家录得正增长，其中中海、华润、招商同比增幅均超10%，牢牢占据头部增长区间；保利发展虽同比微降9.3%，但仍稳居全行业销售榜眼之位。

而在典型房企中，前五个月共有36家实现累计销售额的同比增长，更有9家增幅超100%。

中建系央企始终领跑全局。其中，中建玖合涨幅约261.7%，居全行业首位，中建东孚增幅则达到了约104.2%，依托集团资源与集中推盘实现爆发式增长。

但从整体来看，TOP100房企前7月累计操盘销售金额同比下降了约13.2%，收缩其实还是比较明显的。

而在所有企业中，央企有约43.5%实现了业绩增长，国企则达到了约45.5%，而民企仅有约31.9%，混合所有制企业更是只有约14.3%。在销售规模超300亿元的7家房企中，没有一家民营房企。

看来，在市场筑底期，资本仍然天然流向更稳健的央国企和大型房企。

拿地端，央国企在扫货。

在整个上半年，100家典型房企拿地金额同比下降了约35%。但在拿地前10的企业中，央企仍然占据了绝大多数位置。

从城市来看，房企上半年总计在上海拿地约629亿、杭州约524亿、北京约511亿、广州约336亿、深圳约303亿。TOP5加起来，占据了全国约31.5%的份额，土地投资向头部城市高度集中。

而对于稀缺宅地，房企们的竞争则更为激烈。

多宗高总价宅地创下地价新高，它们的关键词高度一致：多年断供、优质产业、稀缺低密、豪宅板块……

举个例子，广州天河区马场一期地块楼面价就达到了41632元/㎡之高，而在杭州上城区，城东新城地块楼面价直抵44985元/㎡，深圳粤海地块更是达到了108680元/㎡的“天价”。

融资端，资源在央国企集中。

上半年房企融资总额约1409.81亿元，同比减少了约31%。境内债权融资占比72%，但资源高度集中央国企。

更何况2024年以来，发债主体一直以央国企和优质稳健房企为主，出险企业无法发债，进一步拉低行业平均发债利率的同时，也让融资资源更加集中。

债务端，偿债高峰正在消退。

2026年上半年，房企债券到期约3521亿元，较2025年的约4540亿元明显下降，21家房企整体或部分实现债务重组。

对此，丁祖昱的判断是：债务到期压力有所缓解，但融资总量仍在收缩通道，企业流动性管理不能松懈。

聚焦民企内部，分化同样在发生。

近两年有拿地的民企中，超半数2026年投资大幅减少，更有近20家直接选择了不拿地。滨江集团、龙湖、大华集团……这些曾经的民企标杆都如出一辙地选择了暂时收缩战线。

但即便如此，仍有区域深耕型民企保持着逆势增长的态势。

兴耀房产集团在今年上半年斥资约39.1亿元拿地，同比增长约128%。海信地产约15.1亿，同比增长约3.9%，邦泰集团约30.9亿，同样很好地保持了节奏。

纵观这类企业，它们的共同特征是聚焦本土刚需改善市场，灵活推盘、精准定位，不追求规模，追求深耕效率。

在此之上，丁祖昱提出了几个相当重要的判断：

首先，公募REITs正成为房企轻资产转型的核心抓手。2025年底，商业不动产REITs试点启动，保利发展、新城控股、首开股份等9家企业短期内便申报了9只产品。如今，城市更新规划更是划定了万亿级投资空间，为REITs落地提供广阔场景。

其次，出险房企的核心工作是联合债委会推进债务展期、债转股，以时间换空间。稳健房企则需优化土储结构，加速三四线低效库存去化，严控新增拿地，增厚经营性现金流。

最后，交付运营会必然倒逼产品配置变化。“从开发商向运营商、从物业公司向城市服务商，这是行业发展的必然方向。”

结语：

发布会渐入尾声，丁祖昱立于台前，语气掷地有声：

“我这个人，信奉长期主义。无论今天有没有生意，我看的，是十年后、二十年后中国房地产的样子。我一直把它比作一场穿越周期的马拉松。

恰好，我自己也跑马拉松。今天，不是终点，是全新的起点。”

这一刻，53岁的丁祖昱，与他一手创立的普睿数智，并肩站在了起跑线上。

台上，是一个个落地的成果在发光——

普睿数智的云住宅开发平台，以八维数据链为骨架，撑起多维度数据分析的广度、多功能深度集成的厚度、多模态组合定制的灵活度，上线至今，已服务超300家试用客户。

商业不动产REITs投研平台，是国内首个打通REITs基金市场与资产基本面研究的综合型平台，从资本端到资产端，一脉贯穿。

战略合作的版图同步铺开，深演智能、上海钢联、华住集团、锦和商管，携手启程。

联合深演智能打造的深普房地产行业GEO洞察与监测系统也同步亮相，在AI浪潮之下，为行业的信息传播与智能决策，安上一双看得更远的眼睛。

台下，是一支支深耕已久的队伍在集结——

坐镇中枢，咨询服务团队躬身一线，不动产大数据团队精耕细作，不动产技术团队筑底强基。

四大平台同步启动：数据平台、专业平台、行业资源整合平台、品牌影响力平台，四轮驱动，并肩向前。

101座城市的数据网络徐徐铺展，5.66亿条可核验数据如江河汇聚；87只公募REITs基金与97个底层资产的穿透分析，层层剥茧，洞见本质；16个城市的属地团队扎根当地，用脚步丈量数据的真实与温度。

61页PPT翻过，丁祖昱合上最后一页，说：

“市场不会回到过去，但专业创造价值的逻辑，不会改变。”

53岁的下半程，他用数据丈量远方，用热爱重写序章，用笃定告诉时间：

行业的下半场，人生的下半场，才刚刚开始。

主编：张艳

责编：行轮

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