北京
这一阵子，北京出了套楼市新政，网上讨论得挺热闹。有人盯着非京籍限购松了一档，有人盯上公积金贷款额度涨了，各有各的兴奋点。我先把话撂这儿：这轮政策里，真正算得上"硬货"的，其实是公积金这一块，别的都只能算陪衬。
先说说背景。其实早在政策落地前差不多一个月，我就押过宝，说北京大概率要出公积金刺激政策，后来官方公布的时间比我这预测提早了两周——方向猜对了，节奏猜快了一点。楼市这事我平时不爱天天聊，一个月翻一次牌子就够用了，变化没那么快。
为啥说公积金是这轮的"硬菜"
这轮政策的门道，得先看清一个前提：现在银行那边基本没多少降息空间了，LPR纹丝不动，能动的只剩公积金这一条线。所以这次公积金调整，说白了已经是能在能折腾的范围内，拿出来的最有诚意的方案。
诚意这东西，不能只看表面。有人还在传"贴息"，我劝你趁早别信——地方财政现在什么状况大家心里都有数，哪来的钱贴息？传这话的人，纯粹是对当下财政处境一无所知。顺着这个逻辑往下捋，你也能明白，"存量商贷转公积金"这条路同样走不通，想都别想。
额度、利率和还款方式，都动了
具体到公积金新政，核心三板斧。
第一板斧是额度。以前想拿120万都不容易，现在240万都不算难事，往上还能浮动，最高能顶到340万，力度是真不小。
第二板斧是利率。首套公积金2.6%，首套商贷3.05%，中间差出来45个BP，差不多相当于连着降三次LPR的威力。
第三板斧是还款方式。公积金搞的是自由还款，银行那边卡不了你脖子，这点对刚需来说特别实在。
几项叠一块儿，对楼市的刺激应该是实打实起作用的。
限购松动，顶多是道甜点
再说说被不少人当重点的非京籍限购松动——五环内社保从两年降到一年。要我说，这个政策基本对市场没啥影响。为啥？因为现在的购房资格，早就不是卡着楼市复苏的命门了。你环顾下身边，真有人是因为资格问题想买却买不着的吗？基本没有。它最多算个开胃菜，或者叫甜点，毛毛雨。
利好在哪一片，心里要有数
这轮公积金的政策红利，瞄准的主要是土拍和中低总价的新房、二手房，中高总价那部分，刺激作用会很有限。
先看土拍。嘴上说调控，开发商最能被市场情绪带着跑，这次公积金利好肯定要勾着他们加速拿地。最近北京卖地已经连续出现溢价10%以上的成交，后面大概率还得更热闹。这里有个数据你得知道：今年上半年北京卖地才300多亿，下半年节奏必然要提上来，谁是背后真正的赢家，不言自明。
再看二手房。北京现在大部分二手房的成交价都在500万以下，公积金新政一放开，基本就能覆盖市面上绝大多数购房人的资金需求了。参照上海的经验，这波最吃香的是低总价的老破小——租售比本来就高，住着的老刚需比例也大，关键是前两年它们跌得最狠，现在资金成本降下来了，老破小的成交量肯定要往上走，个别片区甚至可能涨点价。
不过我还是要劝句老破小的业主别太上头。换个角度想，这也许是你最后一个不算太糟的出手窗口了。拉长看，老破小很难出现真正意义上的趋势反转。
这里头还有个容易被忽略的点：很多人卖了老破小之后，会不会马上加钱去置换？从上海的情况看，卖了老破小立刻换更好房子的比例并不高，置换链条没想象中顺溜，这也是今年上海豪宅市场表现一般的原因。说到底，置换拼的是信心——你刚从老破小那个坑里爬出来，只有对未来真有底气，才敢往上加预算。
新房那边，对总价不高的刚需盘同样是利好。买刚需房的业主对利率最敏感，也最容易跟着情绪走。我估计不少开发商正憋着劲儿，想借着这波利好和马上要来的金九银十，好好清一波库存。所以接下来你会看到，很多新房不但不涨价，反而会报出很有诚意的价格——他们心里也嘀咕，过了这村儿未必还有这店儿。
学区房老破小，我依然不看好
有人专门问学区老破小会怎么样。我的看法没变，不看好。这种盘不是靠一点公积金政策就能拽回来的。比如今年德胜、月坛那边成交量都挺大，可价格一直在走低，整个儿是跑输大盘的状态。现在学区房的溢价还是偏高的，真想买学区房的家长，我建议你撑到最后再说；手里握着学区房想出手的，别犹豫，能卖就卖。
最后聊聊这波利好的持续时间。我估摸着能撑三到五个月。可以拿上海做参照——那边2月出的公积金政策，成交热火一直烧到6月，上个月才开始降温、库存反弹回来。顺着这个节奏，今年北京楼市基本是能稳住的，广大房东也不用再整天提心吊胆，怕房价一夜之间猛跌了。
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