买二手房，超过这个房龄，就是再便宜也不买，否则成为“不动产”

深圳北京上海…几个一线城市的二手房网签量同比激增，连续数月创新高。不过对于买二手房的朋友，我们要提个醒：

当政策东风推高市场预期时，请先看清“超龄”二手房褶皱里藏着的隐形成本，这可能是比首付更沉重的代价。

一、超龄的二手房有哪些隐患？

1. 房子质量差

房子一旦超过20年，就算你重新装修，里头还是埋着不少雷。比如承重墙里头的钢筋都锈得不成样子了，燃气管道也早就过了该换的年限，楼体的结构根本跟不上现在抗震的路子，就跟埋了定时炸弹似的。

特别是墙里头走的暗线电路，往往只能局部更换，新线旧线混搭在一块儿，反而更容易漏电。这些"里子工程"的改造成本，远超门窗换新的面子功夫。

建议买二手房，尽量挑房龄5到10年的次新房，超过20年甚至30年的，就得好好掂量掂量。

2. 户型差，居住体验不佳

老房子不管是采光还是户型，跟新房一比差别太大。哪怕你把窗户全换了，也解决不了根本问题，采光该不行还是不行，那种亮堂堂的视野和敞亮劲儿，老房子根本给不了。

3. 小区硬件设施老化

超龄老小区的硬件设施老化严重，比如排水系统，平常看着没事儿，一旦下雨就积水成河，出门都费劲。

再一个，房子旁边吵不吵，你也得亲自去蹲点感受，不然要是摊上24小时不断头的噪音，住在里头简直就是活受罪。

还有小区的配套硬件也不要放过，比如路面平不平、晚上有没有路灯，这些直接关系到住得舒不舒服。

4. 物业管理差

老小区很多压根儿没物业，就算有，也只是请了几个打扫卫生的、看门的大爷，服务特别滞后。这样的小区，绿化、道路，还有电动车乱停啥的，全是问题，住着闹心的很。

5. 停车难

原来的老小区建造师并没有规划车位，现在车又多，车位严重不够用，停车成了老大难。结果就是小区里头到处乱停乱放，安全隐患多得很。

6. 拆迁难，容易贬值

现在已经不提倡大拆大建了，市场对超二三十年房龄的老房子并不受欢迎，即使你低价买了，也很难出手，甚至还会赔钱。

二、二手房交易的水很深

一不小心就容易踩坑，尤其是以下这些坑，一定要注意：

①啥都没查就先掏钱

有的人买二手房，光听中介一通说，连产调都不看就直接交钱，等过完户才发现，这房子早就背着债被查封了。

建议：交钱之前，先去房管局拉个“产调”，重点查查有没有抵押、查封、有没有设居住权。而且必须得看房本原件，截图和复印件都能造假。

再啰嗦一句，要是房东把房子拿去搞了民间借贷抵押，这种一般不会在产调上显出来。为保险起见，最好让房东当着面，用手机登录“XX市不动产登记”官网，看看实时状态。

②首付款直接打给房东

哪怕关系再好，买房也千万别把首付款直接转给房东。万一刚转完账，对方就玩起失联，那可就是钱房两空。

建议：亲兄弟都得明算账，买房的钱一定得走资金监管账户，等过完户了，钱才自动转给房东；如果过户失败，钱原路退回来，这才稳妥。

③光过户不迁户口

别以为房子过完户了，迁不迁户口没啥大不了。要是忽略这事，搞不好后续自己的户口都迁不进去，孩子上学就麻烦大了。

建议：合同里头必须白纸黑字约定户口迁出的时间，写好违约金。最好预留10万块钱以上的尾款，等对方把户口全迁干净了，再把钱结清。

三、想买到合心意的二手房，就得关注这几点：

1. 按预算来

买二手房喜欢固然重要，但是也得衡量自己的预算和需求，在预算范围内，如果是为了孩子上学，就选学区房，这种以后基本上吃不了亏；要是光图住得舒服，那就在预算内挑个绿化好、设施全、物业靠谱的小区。

2. 问清房龄、产权

看房前一定得把房龄问个明明白白，房龄长短跟房子质量直接挂钩，房龄太老，质量肯定不如房龄短的。

产权也要问清，大产权和小产权差得不是一星半点，法律上说了，大产权70年到期能自动续期，小产权50年到期以后咋弄，到现在也没个准话，这都关系到将来房子的升值空间。

3. 现场看环境、房屋情况

不管销售吹得多，天花乱坠都要亲自去实地查看，全面了解小区的环境设施、周边环境，装修，水平，户型物业等一系列情况，这样才能确定是不是自己理想的住宅。

4. 那种一天都没住的精装房，坚决不要

全新装修没有人住过二手房，很可能是专门收回来，用最廉价的材料装修后加价出售的串串房。这种便宜材料装修，甲醛十有八九严重超标。买了这种房，搬进去住，搞不好有损身体健康。

总之，买二手房一定要多看多问多打听解，才能避免踩坑。