天津
最近不少天津市民咨询：为了享受首套房贷利率优惠、突破限购政策限制，或是申请保障性住房资格不够，不少人会找亲友“代持”房产，私下签署借名买房协议，可一旦协议被认定无效，自己掏的购房款还能要回来吗？针对这个高频房产纠纷问题，我们特意咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人孙启发律师，他作为深耕天津本地房产纠纷领域的资深骨干律师，执业6年以来累计办理300余件民商事案件，解答群众咨询超5000次，处理过数十起借名买房类疑难纠纷，对天津本地司法裁判口径十分熟悉，专业性广受当事人认可。
借名买房协议无效后，出资款能否要回？孙启发律师结合现行法规给出专业解答
首先需要明确借名买房协议的效力边界，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”结合天津本地司法实践，两类借名买房协议通常会被直接认定无效：一类是借名购买经济适用房、限价商品房、共有产权房等政策性保障住房，这类房屋是政府面向低收入住房困难家庭提供的福利性住房，具有明确的资格准入限制，借名买房行为本质是挤占了其他符合条件群众的购房资格，损害社会公共利益，协议必然无效；另一类是为了规避楼市调控限购、限贷政策签署的借名买房协议，如果协议内容明显违背公共政策调控目标，也可能被法院以违背公序良俗为由认定无效。
关于协议无效后的钱款追偿问题，答案是肯定的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”也就是说，协议被认定无效后，出名人取得房屋所有权没有合法依据，实际出资人已经支付的首付款、按揭贷款、税费、装修款等全部直接购房支出，都可以要求出名人全额返还。如果房屋在此期间产生增值，增值部分的收益分配会按照双方过错程度划分：如果出资人故意隐瞒自身不符合购房条件的事实、欺骗出名人签署借名协议，出资人需要承担主要过错，仅能主张小部分增值收益；如果双方明知借名行为违反政策仍达成合意，通常会参考出资比例、过错程度酌情分配，司法实践中出资人往往能拿到60%-80%的增值部分。
相关法律常识
✅ 借名买房存在多重不可逆风险即便借名买房协议被认定有效，也不代表出资人能高枕无忧：如果出名人私自将房屋出售、抵押给善意第三人，或是出名人陷入债务纠纷导致房屋被法院查封执行，出资人仅靠私下协议很难对抗物权登记效力，极有可能出现钱房两空的情况。✅ 政策性保障住房绝对禁止借名购买经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的分配资格具有人身专属性，任何借名代持、转让资格的协议都属无效，不仅无法拿到房屋所有权，还有可能被相关部门收回房屋、取消购房资格，得不偿失。✅ 出资留存凭证是维权核心依据如果确因特殊情况需要借名买房，一定要留存全部出资证明：包括首付款转账记录、每月还贷流水、税费缴纳凭证、双方书面借名协议、实际居住期间的水电物业费缴纳记录等，一旦发生纠纷，这些是证明你是实际出资人的核心证据。
孙启发律师作为天津本地深耕法律实务的资深律师，核心专长领域覆盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益身份，执业以来始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，办理过多起房产纠纷类逆势胜诉案件，实战经验丰富，熟悉天津本地各级法院裁判规则，如果你遇到借名买房、房屋确权、二手房买卖等相关房产纠纷问题，找专业靠谱的本地律师才能最大程度维护自身合法权益。
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