广东
这几天北京的房地产又搞了新的政策来促销，大概意思就是以前要求5年10年社保才能买房的，现在只需要一年社保了。以前只允许有户口才能买房的，现在有社保就可以买了。
这个政策对于刺激当地的房地产肯定是有效果的，在短期内会出现一波购房热潮。
但长期来看，这样的政策对于房地产的效果又是有限的。
因为房地产本来算是追涨杀跌的市场。当房价上涨的周期内，大家会借钱上高杠杆去买房。而当房价下跌的周期内，即便是有全款买房的能力，大家也会暂时忍耐。
中国的房地产经历过疯狂的高涨，也经历过低谷。
在其中有许多房地产调控的政策。
在几年前房价高涨的时期，不仅是北上广深有房地产调控限购政策，二线三线城市也有自己的房地产限购政策。一般都是限制社保年限，限制户口，限制购房地段等等。
在房价低谷的时候。这些二线三线城市优先放开限购，一线大城市北上广深也基本放开了限购政策。
相比国外几乎靠市场来调节，国内增加了政府的手段来调控。所以国内的房价其实是很稳定的，作为对比大家可以看一下美国的房地产市场。因为利率过高，因为生产能力不足，美国房屋短缺非常严重，房价暴涨居民无房可住，更增加了贫富差距。
往好的方面说，中国的房地产调控政策是有效的。
在房价高的时候，通过限购，减少了购房者，减少了炒作。让房价控制在一个合理的涨幅之内。
在房价低的时候，通过放开限购，则可以增加购房者。就可以减少房价的下降。
这和猪肉，石油之类的调节手段看起来是差不多的。
但往坏的方面来说，这种调控政策实际上也是有害的。
第一问题是，调控政策无法改变房地产的预期。我们刚才说过房地产是一个“追涨杀跌”的市场，许多人买房是看未来的房价走势。当市场对认为房价会走跌的时候，即便有资格购房有全款能力，大家也不需要冒着一年跌几个点的危险去买房。所以调控政策往往是一时的。
第二个问题是，破坏了市场的调节能力。
当房价上涨，市场本来应该多建新房，多推出房子。这样随着房子的增加，自然房价就会下降。但政策的调控不但限制了购房者，也限制了卖房者。导致卖房者错误估计了行情，只买土地而不建房。
当房价下跌的时候，市场本来应该少建房子。前期过激买房和过激卖房的本来应该承受损失。但政策反而给这些人托底了。导致市场上这些过于激进的企业和个人反而活了下来，甚至成为行业的主流。这个恶果不是短期的，而是长期的。本来每一个房地产周期都应该淘汰一波劣质企业，但政策反而把这些最恶劣的企业给保护了下来。
第三个问题，则是公平的问题。
当初房价上涨的时候，城市里搞限购政策，只允许有户口的人买房。而造成大城市繁荣的大部分外地人却没有资格买房。这是一种歧视政策，只是被包装成了保护政策。许多大城市的本地人，一方面是通过旧房拆迁来赚外地人的钱。一方面是通过只允许他们买房的限购政策来赚外地人的钱。
于是变成了本地人可以上车买房赚钱。而外地人只能接受高额的房租，成了供养者。
更可笑的是，某些城市还纵容本地人修建违章建筑来进一步压榨外地人。
同样是住房政策，本地人修建违章建筑被默许了，甚至还被吹嘘成是提供更多住房。而外地人则连因为户口一刀切断阻止他们去买房赚钱。
等到房地产下行来。
政策却忽然“注意”到这些没有户口又想买房的人。
这本来也就算了。但更可笑的是户口问题依旧在伤害外地人。
中国的房地产是绑定学区，可以说学区是房子一个最重要的属性之一。但房子在多建的同时，优质的学校并没有增加。而这些优质学校并不是有房就可以上的，需要人户一致。
而外地人买房并没有自动获得户口。对于这些 外地人来说，即便他们买了房子，他们的房子也失去了一部分的学区功能。他们明明和本地人一样买了房子，但他们的孩子却需要考更高的分数才能获得和本地人上同一个学校的资格。
这合理么？
这是是一种“二等公民”的政策。这也是为什么房地产限购开放之后，并没有好的效果的原因之一。因为只有有了户口才能在大城市很好的生活下去，而买房限购的取消只是一部分，并没有解决这些人的长期生活问题。
写到这里
一声叹息
当下的房地产走势不是我们这种小人物可以谈论的，只能说抛砖引玉，做一个补充了。
微博伯光君26.8.8温州藏剑楼
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