北京凯诺律师事务所：被征收人在评估环节应当要注意哪些细节？

　　在征收拆迁中，评估环节对被征收人来说可谓是十分的重要。众所周知，被征收房屋价值的补偿，是通过由评估机构评估来确定的，换句话来说就是，被征收人最后能拿到多少的拆迁补偿，或者是能拿到多大的安置房，与评估机构如何评估脱不了干系，评估机构最终出具的评估报告，则是作为对被征收人进行补偿安置的重要依据。

　　但是评估机构在对被征收人房屋价值进行评估时，也不是想怎么评估就能怎么评估的，在评估之前也是有很多细节需要遵守的，而且这些细节，也恰恰是影响被征收人利益的。所以，对于这些细节性的程序，作为被征收人也应当要提前了解，若在真正评估过程中遇到，也能避免征收方借机降低被征收人应得的补偿的事情。

　　第一个细节，评估机构由被征收人协商选定

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构，通常由被征收人协商确定。如果被征收人没有在规定的时间内协商选定成，那么才能由征收方组织广大被征收人，通过少数服从多数、抽签等方式确定。一般情况下，在评估机构选定环节，征收方是不能进行任何干预的，这点广大被征收人一定要注意。但凡评估机构是由征收方确定的，那么从法律层面来说，评估机构的选定程序则不合法，而且最主要的是，由征收方确定评估机构，还可能会进一步导致被征收人应得的补偿没有那么高。

　　事实上，对于评估机构的选定，很多被征收人都不在乎，认为无论是征收方选定的，还是自己选定的都没有特别大的区别，但其实从实践过程中来看，由征收方选定评估机构或由被征收人选定评估机构之间有很大的差异，由征收方选定的评估机构，那么很有可能评估机构会按照征收方的要求对被征收人房屋价值进行评估，那么这也就有可能会导致被征收人最后拿到的补偿比自己选定评估机构时的补偿要低。

　　因此，在评估机构选定环节，建议被征收人一定要积极参与其中，万不可将自己手里仅有的一点选择权交给征收方。而对于评估机构是征收方擅自决定的，未经过被征收人同意的，建议被征收人尽快向有关部门投诉、反映，并要求重新选定评估机构，重新对被征收房屋价值进行评估。

　　第二个细节，住宅房屋应以市场比较法进行评估

　　对被征收房屋价值进行评估的方式有好几种，包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等，在对被征收房屋价值进行评估时，评估机构应当要结合房屋的实际情况，包括房屋用途等原因，选定其中一种或几种相结合的模式来对被征收房屋价值进行评估。也就是说，评估机构不能单一地仅以一种方式对被征收房屋价值评估。比如说，如果被征收房屋是住宅，那么根据相关的法律法规，评估机构应当选择市场比较法才会对被征收人有利，对于被征收房屋用途为商铺之类的，那么应以收益法等方式进行评估，确定房屋的价值。

　　选定评估方式对被征收房屋进行评估是十分重要的一个细节，如果被征收人不注意，那么很有可能补偿就会被大大降低，如，住宅类的房屋，在被征收人不注意时，评估机构却偷偷地采取成本法进行评估，而没有采用市场比较法，那么评估机构最终出具的评估报告，必定会对被征收人非常的不利。

　　因此，在房屋价值评估环节，被征收人需要格外注意，评估机构最终选定的评估方式是否有利于自己，如果发现评估方式并不利于自己，那么建议及时的提出（当然前提是你有参与到评估过程中，那么才能发现评估机构在细节上做手脚的这种小计俩），并向有关部门反映。

　　第三个细节，评估报告一般只有一年的有效期

　　评估机构在结合被征收房屋的情况进行评估之后，应当要尽快出具评估报告，评估报告出具后，评估机构应当要尽快将评估报告转交给房屋征收部门，并且还要将评估报告在征收范围内进行公示，公示期间，需要由专业的评估师进行现场解答。公示无异议后，房屋征收部门应当要尽快将分户评估报告送达给被征收人。这里需要广大被征收人注意的是，评估报告一般只有一年的有效期。

　　所以，评估机构对被征收房屋价值进行评估后，一定要注意，自己是在什么时候收到的评估报告，如果收到评估报告的时间已经距离出具评估报告过去了一年，甚至是两年，也就是一两年之后才收到评估报告，那么原则上该评估报告则已经不符合法律法规了，且如果在收到评估报告之日时，房地产市场价格已经发生了很大的变化（房价上涨），那么该评估报告则会对非常不利。

　　因此，实践过程中，如果遇到评估机构出具评估报告之后，被征收人几年后才拿到评估报告，那么被征收人最好不要签收，或者是尽快向有关部门反映，并要求重新对被征收房屋价值进行评估。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，房屋征收关系着被征收人的切身利益，作为被征收人那么就需要注意征收中的每一个环节，尤其是评估环节，一旦评估环节出错，那么必定会导致被征收人的利益受损，此时作为被征收人就需要马上收集相关的证据材料，并尽快咨询专业律师，让专业律师帮助自己分析分析评估环节中具体的问题，若有必要，可以在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。