深度调查 | 被魔怔的郑州“封顶预售”

郑州地产圈，从来没有一个时间点像当下如此关注一个词：封顶预售

当2个月前第一次爆出郑州有可能要求统一封顶预售时，郑州地产圈其实也并不把这事当成一回事儿。

当时的逻辑，大概率这次又是狼来了。因为这事儿，之前其实也提过。封顶预售，并不是新鲜事儿！

但是，坊间传闻近期多个楼盘去申请预售时，已经受阻。虽没说出具体原因，大概率就是因为“封顶预售”的风。因“封顶预售”近期拿不到预售证的盘，传说有鑫联中原玺、绿都悦府、屹立天誉东方、金投豫发璞园。

似乎，大家都很惊慌。

甚至，被吓魔怔了。

很多圈内人问我：东哥，你人脉广，信息权威。封顶预售，真的要来了吗？

我回答：我不知。别着急，让我给你调查个真相！再说了，就算真要求全部“封顶预售”，他也不是豺狼虎豹，不是洪水猛兽。何必这么怕呢？

于是，有了本次调查和本篇文章。

不给发预售证？“悬案”拆解

首先界定一个概念：什么叫封顶预售？

封顶预售，是指房地产开发项目在‌主体结构封顶‌后，方可办理商品房预售许可证并进行销售的模式。

我们知道，一个房地产项目可以正式销售的前提是有预售证。颁发预售证的前提之一是有四证——‌《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

之前，法律规定颁发预售证的条件并没那么严格，只要投入开发建设资金达到总投资的‌25%以上‌，并确定施工进度和竣工日期即可，并不强制要求封顶。

具体到郑州，之前郑州商品房预售许可证发放的法规文件是《郑州市商品房销售管理办法》。这个文件，是2002年10月21日郑州市发布的，一直沿用至今。

在其中，第9条是这样要求的：

六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程；

七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程；

十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程。

在具体阶段的具体时间中，虽有松紧，但大多的顶格要求只是：5层

无论是洋房、小高或者高层。

我们也都知道，郑州目前的住宅，主要是三种：

1、洋房：6层、7层、9层。

2、小高层：11层、15层、18层。

3、高层：25层、28层、30层、32层。

无论是过去的5层取预售证政策，还是封顶预售，其实对于“洋房”和“小高层”影响并不算太大。哪怕是18层的小高层，工程抓紧赶赶，和5层拿预售的时间差也并没那么大。

影响最大的是：30层或者32层的高层。

如果严格要求封顶预售，也就是说一个楼盘从拿地到取得预售，至少需要1年或者一年半的时间。

和过去5层取得预售证比，多出的一年时间，是成本，是空档，是变量，是风险。

以及营销节奏的混乱。

好，我们把话题再转到封顶预售。

关于郑州有可能要求统一封顶预售的传闻，大概是2个月前。

在郑州市住房保障和房地产管理局官网中商品房预售许可信息公示栏目中，我查了过去2个月的预售证公示信息。

所发放的商品房预售证名单里，排名是这样的：

1、7月29日：招商揽阅13号楼、10号楼。

2、7月27日：升龙城7号院。

3、7月22日：金投天宝府3号楼、2号楼、

4、7月21日：金投天宝府9号楼、8号楼、5号楼、6号楼。

5、7月20日：屹立天誉东方8号楼、6号楼、2号楼。

6、7月15日：通派龙湖御潮云上6号楼。

7、7月7日：铁建投城发花栖樾4号楼。

8、7月9日：中建傲铂26 9号楼。

9、7月3日：缦华云颂3号楼。

10、6月30日：万祥紫境6号楼、7号楼、2号楼、5号楼、1号楼、9号楼、3号楼、8号楼。

11、6月29日：兰溪府8号楼、12号楼、17号楼。

12、6月29日：通派龙湖御潮云上4号楼。

13、6月29日：缦华云颂1号楼。

14、6月29日：华瑞珑樾天境1号楼、2号楼、3号楼、4号楼。

15、6月26日：缦华云颂7号楼。

16、6月24日：保利山水和颂36号楼、43号楼、35号楼。

17、6月16日：招商臻境1号楼。

18、6月12日：台隆龙湖九曲云璟22号楼、20号楼、17号楼。

19、6月12日：电建中原华曦府二期17号楼。

20、6月12日：越秀金水云启10号楼。

21、6月8日：大来郑东壹号院3号楼。

22、6月2日：亚星观樾1号楼、7号楼。

23、6月2日：信达棠樾七里二期5号楼。

从以上一手信息可以看出，郑州主城区楼市在6月份、7月份共发放了23批次预售证，共涉及19个楼盘。虽然我没有一个个现场查看并询问各个预售证发所发放楼栋的具体建设情况，但我至少调研了一半——确定有楼栋是没达到封顶，却给发了预售证。

也就是说，截止到7月29日，条件还是没那么严的。

时间，进入8月份。

在过去10天内，我在房管局网站上看到的预售前公示信息显示：0。

也就是说，在8月份的前10天，没有发放一个预售证，也没有一个预售证公示。

包括传闻的什么鑫联中原玺申请预售公示了没给发，传闻的什么金投豫发璞园申请预售证没给发等信息，至少从网站上从逻辑上看不到任何证据。

（我后来核实了：鑫联中原玺确实预售证公示了，确实没拿到预售证。）

包括传闻的楼盘名单之一屹立天誉东方已经在7月20日都拿到了三栋楼的预售证。

这都是公开的信息。没什么藏着掖着的。

好了，暂时把这个话题放在一边，暂时理解为是一个悬案。

开启下个话题。

“封顶预售”在其他城市的实践

全国，封顶预售也没有统一文件。只有在部分省市、部分城市有所实践。

特别是在一些三四线城市。

我问了下北上广深杭州成都武汉长沙西安等城市的地产朋友，他们给我的反馈都没那么严格。有要求建到1/3的，有要求建到一半的；大多对10层以下的房子（洋房）要求更高，比如要求封顶。

——比如，西安政策是“6层及以下必须主体封顶；6层以上须达地上规划总层数的1/3，且不少于6层。”

——比如，杭州政策是“10层以下洋房要求主体结顶，10层以上小高层要求至少建到1/2但最少10层，高层是要求建到楼栋主体1/3或50米以上”。“不过每个区略有区别”。

问了下豆包，说河北沧州中心城区、湖北鄂州天门潜江、湖南那衡阳市区郴州有严格的封顶预售要求。——但豆包并不可信，比如他说时间状从2021年开始都要求主体封顶预售，我问了石家庄的朋友说并没有这么严格，甚至说更松。

我调研了河南除郑州外的其他地市城市，大概情况如下：

1、开封：目前没要求封顶预售，条件和郑州差不多。甚至，“达到3层就能拿证”。

2、商丘：没要求封顶预售，目前执行的是“建到2/3取证”。

3、许昌：执行封顶预售。

4、南阳：严格执行封顶预售。“已经执行2年了”。

5、周口：严格执行封顶预售。“已经执行2年了”。

6、信阳：严格执行封顶预售。

7、驻马店：严格执行封顶预售。“商品住房必须满足主体结构全面封顶这一硬性要求，不再执行早年“完成工程总投资25%”的宽松标准。”

7、濮阳：执行封顶预售。甚至，“根据城市库存情况人为调整发放预售证的节奏”。并不代表封顶就可以预售。

8、安阳：执行封顶预售。但执行过程中，有一定口子。

9、新乡：执行封顶预售。“从去年下半年开始”。

10、洛阳：执行封顶预售。

在这其中，信阳的情况，特别典型，而且严格。

2025年7月25日，信阳印发了《信阳市中心城区加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的文本政策。此政策，是官方出台的明确文本。

这个比较严格的政策，其实也给予了缓和期，没有一刀切。

1、已经拿了施工许可证的老项目，“按老规则执行”。

2、政策发布之后的未施工的新项目，要求“主体结构封顶才能办理商品房预售需求”。

3、新拿地项目，要求“现房销售”。

从以上全国和全省地市情况下，封顶预售并不是主流。

在全省，执行封顶预售的城市有：南阳、驻马店、信阳、周口、许昌、洛阳、新乡、安阳、濮阳……

确实，也不少了。

政策的几种可能性预判！

但，郑州确实情况又特殊。

一是他是省会，国内省会城市严格执行封顶预售的城市并没有（以我有限的情报信息）。

二是郑州的楼市情况比较复杂。开发商、楼盘形态、楼盘阶段多样化。

三是经过过去几年楼市的震荡期，郑州市场的开发商日子并不好过。无论是央企国企民企，拿地做项目的热情并不高。

如果突然一刀切，确实很难办，很头疼。

截止到本文发布为止，原来周一有可能有明确说法的传闻，并没有结果。

也许，目前还在深度思考（Boyi）期。

我确实有多方信息源，但各个信息源不同，甚至我觉得这个事根本不是哪个部门能够定的事。

截止现在（2026.8.11上午10:30），我的观点如下：

1、郑州应该不会明确发文。私下执行。

2、政策不会一刀切。大概率已开工的项目，还会按之前政策执行；已拿地项目，预售条件可能会提高，但20层以上的高层楼栋不会要求超过1/2；新土拍新项目，说不准；也不会严格要求封顶预售，特别是高层项目。

3、发不发预售证，核心问题并不是盖到几层，而是从城市楼市库存角度，酌情把握发放预售证的节奏。

如果你明确问：

东哥，你说，你到底支持不支持封顶预售？

我想说：

都这把年纪了，我们看问题何必非黑即白，何必非敌即友呢？

封顶预售，和新房销售，其实本质一样。

理论是对的，但实践中确实很复杂。

我没有态度和倾向。

我只看事实和结果。

对于郑州地产圈、郑州地产人、各个开发商而言，我觉得也不要把封顶预售“妖魔化”。封顶预售不封顶预售，不会影响大局。当大家都封顶预售时，大家都接受现实规则就行了嘛。

现在，最难受的其实是传说的刀在脖子上，但迟迟不落。

恐惧的是未知性。

真落了，其实吧，也不疼。

最后，我想用我在调研过程中和一位曾经在郑州做营销总但后来去了执行封顶预售政策地市城市房企做营销中心总经理的老友聊天时他的话，作为本文结束语：

“我们这里早都封顶预售了。所有开发商都习惯了。

所以郑州那些还在纠结封顶预售的，搞得他们多高大上一样。

封顶前开发商又不出啥钱。

如丧考妣，本政策被很多郑州圈内圈外人一顿嗷嗷。

就郑州这市场，是否封顶预售真的影响不大。

还在这讨论啥封顶预售啊。

不是现房，一律不让卖才是真道理。

你说开发商难，老百姓买到那些垃圾产品不难吗？

我是坚定的现房支持者，虽然我在开发商很多年。

这个市场就是坑买房人不用负责，所以才出现了当下这种市场和现状。

虽然我是地产营销人，但是我觉得还是市场太包容了。

一个破预售该几层才能卖还在这纠结的市场，本身就不值得尊重。

因为他们的底层逻辑从相关部门到开发商到相关从业者都是围猎的心态，

所以郑州的市场活该不好。”

他说完，我觉得我的脸很红

啪啪啪！

啪啪！

啪！

本文完。