上海买家又开始抢房子了

7月底，青浦徐泾绿城悦海棠结束首批认购，228套房，946组客户抢，认购率415%，触发积分62.12分。

8月6日，嘉定新城，象屿金茂·满嘉结束认购，115套房，460多组客户抢，认购率400%，认购开启才1个小时就触发积分了。

还没完，这两天宝业虹桥国展里认购率270%，同样触发积分。

上海已经很久没见到这种场面了。

久违的“准千人摇”，一下子把很多人拉回了2020、2021年。

那时候随便一个盘出来都是几千人摇号，积分制也被迫诞生。

但仔细一看，这回跟那会儿完全不一样。

积分回来了，但回来的方式变了

2021年2月上海正式开始开始搞积分制。

到年底一共113次新盘开盘触发积分。

全年开盘253次，差不多每两个盘就有一个要拼积分。

最高分冲到112.8分，复兴珑御。

那真是闭着眼冲的年代，不管什么盘，出来就是“日光”。

再看2025年。

全年342个新房项目入市，触发积分的只有28个，占比才8%。

一百个盘里只有八个勉强要积分，剩下九十二个随便买。

到了2026年上半年，更冷。

前四个月几乎没什么动静，零星几个触发积分的，分数也都不高。

直到悦海棠、满嘉、国展里接连炸场。

所以积分是回来了，但回来的方式完全不一样。

2021年普涨行情下不用积分排序根本没法公平摇号。

2026年是结构性分化下的“稀缺性确认”：

好房子太少，值得抢的盘才需要积分来筛人。

一个是水涨船高，一个是千帆竞渡。

为什么这几个盘能火？

说白了，现在买房的人不是不想买，是不敢乱买。

过去几年市场起起落落，谁都不想高位站岗。

所以大家都在等，等确定性足够强的项目。

像这几个项目，恰好把三个“确定性”都凑齐了。

第一，价格有诚意。

绿城悦海棠均价约6.22万/㎡，加上开盘优惠，也就6万。

市场调整这么久之后，悦海棠用这个价格重新夯实了板块的价值底盘。

倒不是说项目大幅度降价，是“值这个价”。

国展里项目和绿城差不多情况。

满嘉首开均价约52989元/㎡，总价500万地铁房，通勤非常适合。

项目还有大户型、叠墅，不同预算的改善客群都能找到自己的位置。

第二，地段硬气。

悦海棠直线距离约200米就是地铁2号线蟠祥路·国家会计学院站，约700米是17号线蟠龙路站。

到静安寺通勤不到40分钟，这不是规划图纸上“未来会有”的轨交，是出门就能坐的。

满嘉距离11号线白银路站约450米。

周边宝龙广场、万达广场、瑞金医院北院这些配套都是现成的，不用等。

第三，产品确实能打。

这是最关键的一点。

触发积分的都是3.5代新规住宅。

悦海棠全域抬板。整个社区地面整体抬高约3.1米，车库、设备全部埋在抬板下面；

抬板上面全是景观园林和步行空间。物理意义上的人车分流，采光、视野都大幅改善。抬板下面还藏着超9米挑高的综合球馆。

宝业虹桥国展里和满嘉同样做了全抬板设计。

这三个“确定性”叠在一起，购房者要的安全感就到位了。

当下买房，越是不确定因素多的情况下，能给客户更多的确定性，就是最大的诚意。

很多买房人还在盯着二手房淘笋盘，其实上海新房也开启砸盘捡漏模式了

7折出头准现房、85折随便挑、83折还能谈……

我带着团队跑了全上海的新房，把全新房的内部底价全给你扒出来了

但别搞错了，不是所有盘都火

同一个月启动认购的其他项目，成绩单完全不一样。

有盘认购率才7%。和400%，差了将近60倍。

大部分房子还是卖不动，渠道、分销、降价促销都是常态。

这就是现在的真实市场：热点是局部的，冷热是分化的。

触发积分的项目，是被严格筛选出来的少数。

绝大多数楼盘，依然是不用积分、随便买的状态。

所以千万别看到两个盘火了就说“楼市全面回暖了”，那是以偏概全。

真正应该思考的是：为什么偏偏是这两些盘火了？

大虹桥被唱衰了三年，凭啥翻红了？

这里得单独说说大虹桥。

2026年是上海新房五年限售解禁的“元年”，大虹桥是被“看空”最多的板块。

2021年的限售盘，蟠龙天地、万科天空之城、招商虹桥公馆，当年个个都是日光神盘。

市场普遍担心：解禁潮一来，大虹桥房价要崩。

再加上过去几年大虹桥供应量巨大，同质化竞争严重，很多项目卖得都很吃力。

有中介开玩笑说，现在徐泾的销售比看房的人还多。

但就在这种背景下，绿城悦海棠成了近三年来大虹桥首个触发积分的项目。

这说明什么？

说明大虹桥的购买力一直都在。

经历了前几年的大量供应和价格调整之后，客户变得越发理性。

但这些需求没有消失，只是被压抑、被推迟了。

就像蓄满水的水池，一直在等一个足够好的出口。

当悦海棠这样的产品出现时，出口就被冲开了。

我们最新整理了一份

《 2026年上海买房全预算段板块红黑榜 》

多少预算该买哪里，哪个地方不能买，一目了然

3.5代宅才是真正的“爆款密码”

这两个项目还有一个共同点：都是3.5代新规住宅。

这不是巧合。

同样是大虹桥，同样是差不多的地段，为什么有的盘卖不动，有的盘要拼积分？答案就在产品上。

3.5代宅不是营销噱头，是实实在在的产品升级。

更高的得房率、更科学的户型、更人性化的社区配置，这些东西购房者看得见、摸得着。

市场在用脚投票：同样的地段、差不多的价格，3.5代宅能卖出400%的认购率，而同期其他项目可能连70%都不到。

产品力的差距，正在被量化成认购率的差距。

这对开发商来说是个明确的信号：从“卖地段”转向“卖产品”的时代来了。

以前地拿得好就能躺着卖，现在不行了。

土地红利消退之后，产品力才是真正的护城河。

积分回来了，但市场已经变了。

这三个盘触发积分，不是市场全面回暖的信号弹。

它更像是一份关于“什么是好房子”的参考答案。

购房者用真金白银砸出400%的认购率，是对“确定性”的渴望。

确定的地段、确定的价格、确定的产品。

积分回来了。

但它只奖励那些真正值得被抢的房子。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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