刚刚！外国人可在埃塞买房了！最低10万美元起，限购一套！附赠5年多次签证！

埃塞俄比亚正式向外国人打开了住宅市场的大门。根据2026年8月7日生效的新规，外国公民可在埃塞合法购买或建造住宅房产，最低投资门槛为10万美元。这是埃塞历史上首次允许外国人在境内拥有房产，标志着这个东非国家在吸引外资方面迈出了实质性一步。

门槛因地而异：首都最贵，三个地区最便宜

新规对不同地区设置了差异化的最低投资门槛：

• 10万美元：阿法尔州、贝尼尚古尔-古穆兹州、甘贝拉州（门槛最低，比原标准降低了三分之一）

• 12万美元：奥罗米亚、阿姆哈拉、提格雷、锡达马、中埃塞、南埃塞、西南埃塞、索马里、哈拉里等州及德雷达瓦市

• 15万美元：亚的斯亚贝巴市和谢格尔市

首都门槛最高并不意外。亚的斯亚贝巴是非盟总部、联合国非洲经济委员会、各国使馆和国际组织的所在地，高端公寓和封闭式社区供应充足。政府希望在首都之外的其他地区也吸引到外国投资。

限购一套，一人一房

每名外国公民只能购买或建造一套住宅房产。政策旨在防止外国人囤积房产、炒作市场，而非开放投机通道。但在实际操作中，如何防止同一人通过公司、亲属或关联实体在不同地区多次购房，仍是一个需要落实的问题。

资金怎么进来？先存钱，后买房

外国买家必须通过正规银行渠道将资金汇入埃塞：

1. 先向城市与基础设施部申请授权函

2. 银行将外币按汇率换成比尔，存入买家名下的封闭账户

3. 资金在购房完成前不可提现或挪作他用

4. 如果最终房价高于初始存款，需补足差额并再次存入美元

这套机制旨在确保资金真实入境、可追踪，减少通过非正规渠道支付的风险。但买家需注意汇率风险——外币在购房前就已兑换成比尔，如果购房流程拖延，可能会影响资金的购买力。

值得注意点是，外国买家不得使用埃塞银行的贷款购房，资金来源必须完全是境外资本。

申请流程与有效期

买家需向城市与基础设施部申请所有权许可，提交材料包括：

• 有效护照

• 旅行或居留文件

• 无犯罪记录证明

• 银行已存款证明

• 不涉及国家安全、公共秩序等限制的证明

许可有效期一年，期间需完成购房或获得建房土地。如因不可控因素无法完成，可申请延期一年。许可服务费为50美元等值的比尔。购房完成后，须在30个工作日内向该部提交产权文件和原始许可。

附带移民福利：最长5年多次往返签证

外国房主及其子女可申请最长5年多次往返签证。房主可将房产用于住宅出租，并可在遵守埃塞央行规定的前提下将租金或售房所得合法汇回本国。能否顺利换汇，将直接影响该政策对外国买家的吸引力。

哪些房子不能买？

外国买家不得购买政府补贴的公寓、合作住房、社会住房项目等面向埃塞公民的保障性住房。政策意在避免外国买家与本地居民争夺有限的补贴住房资源。外国需求将集中在私人开发的住宅项目，这可能为高端房地产开发商创造新机会。

哪些人不能买？

被指控或定罪涉及以下罪名的外国人不得购买房产：

恐怖主义、人口贩运、毒品贩运、洗钱、非法武器贩运、严重腐败、网络犯罪、税务欺诈、危害国家安全

政策背景：从“不准买”到“开放买”

埃塞此前对外国人购房有严格限制。2024年3月，阿比总理首次宣布正在准备相关立法。第1388/2025号公告于2025年10月2日生效，确立了外国人购房的法律基础。此次发布的第1147/2018号指令，是对该公告的具体落实。

10万美元的最低门槛，对大多数普通埃塞人来说遥不可及。这套规则瞄准的是富裕的外籍人士、国际企业高管和外国投资者。它能为埃塞带来多少外汇流入、能否真正带动区域城市的房产开发，仍有待观察。但方向已经清晰——埃塞正在把过去“禁止”的领域，逐一变成“开放”的名单。

本文基于2026年8月7日生效的第1147/2018号指令及第1388/2025号公告整理，具体操作细节建议咨询专业律师或相关部门。

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