北京双料地王土拍，出意外了

8月12日，经过近130轮的竞价，万众瞩目海淀四季青西冉地块顺利拍出。

最终，地块由中国金茂以97.61亿元摘得，溢价率14.1%，住宅部分楼面价约8.81万/㎡，一举拿下：

今年北京土拍市场总价和单价双料地王。

整个土拍过程，很有意思。

西冉地块共5个主体报名，分别为华润+越秀联合体、金茂、中海北京分公司、招商蛇口、保利。

一开场，中海北京就表现出了极强的侵略性，华润+越秀联合体也不甘示弱，你来我往，咬得非常死。

不知道是不是两家气势太盛，包括保利在内的其他选手，都默契选择了沉默，前110手出价，基本就是中海北京和华润+越秀的较量。

其实早在土拍开始前，就有不少人预测，这块地大概率会被中海北京拿下。

都知道，中海目前在北京是两条腿跑步。

今年，中海在北京土拍市场很活跃，包括朝阳广渠路地块、酒仙桥地块等有不少进账，但严格来说，这些地块都属于“中海新城”。

而今年到目前为止，中海北京公司，还没有地块进账。

明显到了需要补仓的时刻。

加上近几年，中海在顶豪产品线上，明显是有野心的。之前的安澜北京，是北京公司操盘，最终表现不错，产品力收获了圈里的认可。

这次，借着四季青西冉地块继续发力，也是顺理成章。

只是谁都没想到，半路杀出个程咬金。

大概在111手，金茂突然开始举牌。

而这一举，也在没停下来。

主持人落锤后，金茂那边笑容都溢出屏幕了，肉眼可见的开心。

评论区有人开玩笑说：

这也算是复仇了。

不久前，广渠路土拍，中海新城刚刚击败金茂拿地。广渠路从某种意义上讲，算是金茂的发家之地，这一次剧本倒过来写，虽然对手不是中海新城。

但中海北京，也是中海。

只能说，后面中海北京的投拓团队得继续努力了。

书归正传，西冉地块这么多人抢，其实也侧面反映了它的基础素质。

一方面位置硬，四环到五环之间，临近地铁12号线四季青桥站，北侧是西冉城市生态公园。3公里内，人大附小、海淀外国语实验学校。

含金量不用多说。

另外，地块由两块住宅加一块商业组成，住宅部分11万㎡建面，容积率1.6，限高25米，可以排8层以下洋房加少量叠拼，在海淀属于稀缺品种。

金茂拿地，产品应该不用太过担心，本身在顶豪领域就很有话语权，就是不知道这次会选择哪个产品线来应战。

目前，地块主要问题还是定价。

四季青的定价，隔壁的保利熙瑞已经蹚过一次路了。

去年保利和建工45.45亿拿地，楼面价约7.8万/㎡，最终售价定在约12.5万/㎡。

最终网签成绩比较平稳，符合豪宅的去化规律。但确实也说不上卖爆了。

金茂这次住宅楼面价8.81万/㎡，比熙瑞贵了整整1万元。虽然地块素质要好一些，但要卖回本，售价至少也要在13万元，甚至可能要14、15万左右了。

海淀的购买力有一条清晰的分水岭。

8到12万，客户充裕。13万以上，开始犹豫。15万以上，产品力必须极硬才能说服人掏3000万。

目前，海淀在售最贵的项目，是中海的安澜北京，约16.5万均价，从目前的趋势看，去化周期也不短。

金茂接下来要回答的问题，一方面是怎么在13万以上的价格带做出让海淀人掏钱的产品，另一方面，团队能不能耐得住寂寞，抗住可能偏长的去化周期。

当然，不排除最后，金茂在价格上给大家一个惊喜。

另外，和西冉地块同日竞拍的，还有石景山刘娘府和苹果园交通枢纽两宗地块。

苹果园也是这次土拍的热门地块，招商蛇口、中海新城、越秀、金茂、保利五家竞争。

最终，地块由招商蛇口拿下，总价15.04亿元，溢价率23.48%，楼面价约3.62万/㎡。

苹果园地块的逻辑是比较明确的，1号线、6号线、S1线，三轨换乘加上商业"万锦荟"5.1万㎡预计9月30日开业。枢纽总建面29.8万㎡，京西最大TOD。

刚需和首改客户的首选。

对房企而言，这也是一张安全牌。

只要成本合适，大概率都能做出利润。

最后，刘娘府地块也是这次土拍唯一底价成交的地块，前期也只有中海新城一家报名。

石景山算是中海新城的根基所在，拿地偏向于补仓，继续扩充在当地的影响力。

值得一提的是，算上这块地，不到一个月的时间，中海新城已经在北京撒出去超过150亿元了。

猛是真的猛。

苹果园地块中海新城也参拍了，只是没拿到，按照这个势头，估计未来一段时间，中海新城还会在北京继续补仓。

有消息说，中海新城总经理张欣，因为马上到退休年龄，可能即将卸任总经理的位置。传言接棒人是中海地产天津公司的总经理何楠。

还有一种说法，中海北京公司与中海新城公司预计将于明年底前完成合并。届时将由一位总经理，统一负责两个团队的统筹管理。

而何楠，可能就是那个一担挑的总经理。

当然，消息不保真。不过，狗蛋猜测，未来中海在北京放缓赛马的趋势，大概率是存在的。

不管怎么说，从最近几个月的情况来看，北京土拍回暖的趋势很明显，一些热门地块的竞争愈发激烈。无论是对房企的投拓团队还是操盘团队而言：

担子确实越来越重了。