43亿元恒大债权转手国资！济南建工卸下包袱

这笔资产处置整体是否划算，最终取决于未来数年实际回款比例，能否超过35.6%的折价幅度。

中房报记者 许倩 北京报道

一笔43亿元的恒大债权，正在济南市属国企体系内易主。

8月10日，济南建工集团有限公司发布公告，拟将其持有的对恒大地产集团及其关联方、其他债务人的债权资产进行转让。这批债权原始价值合计43.43亿元，经评估后转让价款定为27.99亿元，折价幅度约35.6%。

此次交易的特别之处在于接盘方身份。公告显示，受让方为济南国投园区运营管理有限公司，注册资本200 万元，实际控制人为济南市国资委。

对于本次资产处置，济南建工集团表示，综合考虑实际运营情况及当前市场环境，通过转让相关债权资产进一步优化资本结构，为公司长远发展提供更有力支持。

联合资信今年7月出具的跟踪评级报告显示，截至2025年底，济南建工应收账款和合同资产占总资产比重达55.15%，长期占用企业营运资金。其中，恒大系房建施工项目尚未收回工程款账面余额30.77亿元，累计计提坏账准备12.31 亿元，计提比例40%。评级机构提示，该笔债权未来回款存在风险。

就本次债权转让事件，记者致电济南建工投融资部门核实相关细节，截至发稿暂未获得回复。

43亿元房企旧账

需要厘清的是，这笔恒大系债权并非对外投资，也不是借钱给恒大，而是多年房建总包业务累积形成的工程应收账款。

早在济南建工2022年正式重组合并之前，旗下济南一建、济南四建、山东三箭等老牌施工企业，自2016～2020年房地产上行周期，就在省内外承接大量恒大住宅总包项目。

彼时恒大是国内体量最大的房企甲方之一，订单规模充足。在行业通行的商业模式之下，施工企业先行垫资采购钢筋、水泥等建材，垫付劳务人工费进场施工，按照施工节点申请进度款，并非开发商预付现金再开工。

恒大高周转模式下，普遍拉长付款周期，大量采用商业承兑汇票抵扣工程款。为扩大营收规模、稳定施工队伍产能，几家子公司接受了偏强势的付款条件，陆续落地济南本地以及莱阳、安庆、阜阳、潍坊等外地恒大楼盘项目。

2021年恒大流动性危机全面爆发，全国项目大面积停工，现金付款基本停滞，到期商票无法兑付。一大批已经完工、阶段性竣工项目的施工工程款无法结清，日积月累形成大额欠款。

2022年，济南一建、济南四建、山东三箭、济南建设设备安装有限公司等整合组建济南建工集团之后，该批历史应收账款一并纳入集团合并报表。集团前期仅按照常规账龄小额计提坏账；自2023年起，判断恒大项目回款概率大幅下降，开始对恒大债权启动专项大额减值计提，坏账压力开始集中显现。

评级报告披露，截至2025年末，济南建工单项计提坏账准备的应收账款账面余额33.91亿元，主要为应收恒大项目款项、逾期票据及其他涉险房企款项，坏账计提比例40.17%。按欠款方统计，恒大旗下多家地方项目公司位列应收账款前五名。

从欠款明细来看，截至2025年末，济南建工应收账款余额前五名均为恒大系各地项目公司：莱阳盈丰置业2.79亿元、安庆粤诚置业2.5亿元、阜阳粤恒置业2.4亿元、济南恒大绿洲置业2.14亿元、潍坊金碧置业2.03亿元，合计接近12亿元，仅为恒大全部工程欠款中的一部分。

评级机构此前判断，恒大系欠款未来只能依靠地方国企接盘项目、司法诉讼、资产抵债或资产处置等方式回收。尽管济南建工已经做到“应诉尽诉”，但各地项目资产多存在多重抵押，回款周期漫长，最终可回收金额不确定性很强。

与其在旷日持久的司法程序中等待不确定的清偿比例，不如以确定性对价一次性剥离风险资产，成为济南建工此次转让债权的现实选择。

债务重压下的现实选择

重组首年，济南建工实现净利润7.34亿元。自2023年起，受恒大等出险房企应收账款集中计提大额信用减值损失影响，盈利水平大幅下挫。2023～2025年，集团净利润连续三年徘徊在2.1亿元～2.23亿元区间，较重组当年高点缩水超七成。

财务数据显示，2025年，济南建工实现利润总额2.83亿元，同比下降18.49%；当年信用减值损失占当期营业利润比例高达77.73%，减值计提几乎吞噬掉大部分经营利润。

进入2026年一季度，盈利压力进一步加大，当期利润总额仅0.16亿元，同比降幅扩大至56.06%。

微薄利润背后，是高企的债务规模。截至2026年3月末，公司总资产521.82亿元，总负债425.99亿元；现金类资产54.86亿元，短期有息债务87.89亿元，短期偿债存在明显压力。

恒大系工程欠款，是拖累企业利润、持续消耗现金流的核心痛点之一。甲方工程款迟迟无法回笼，但企业仍需要按时支付材料款、劳务工资，只能增加外部融资维持周转，间接推高了整体负债水平。

这笔债权得以折价转让，背后是恒大大量区域子公司陆续进入破产清算的行业大背景。

2025年8月20日，广州市中级人民法院裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算一案，后续裁定该主体与另外两家区域平台公司实施实质合并破产清算。

各地恒大项目公司相继进入破产程序之后，施工企业、材料供应商的普通债权，只能在破产清偿框架内按比例分配。破产案件普遍处置周期长达数年，普通债权最终清偿比例普遍偏低。对于需要维持资金链周转的建筑国企而言，大额债权长期锁死在破产流程之中，资金占用成本、机会成本持续抬升。

国资体系内部承接风险资产

本次交易特殊之处，除了交易在市属国资体系内部流转之外，受让方本身也颇具话题性。

工商资料显示，济南国投园区运营管理有限公司成立于2012年，注册资本仅200万元，原有主营业务为园区运营、物业管理、土地整治。

股权穿透显示，该公司由济南市国有资产投资有限公司全资持有，隶属市属一级平台济南国有资产运营管理集团。该集团主要承担资产处置、资产运营、资本运营等职能，统筹盘活市属国有资产。本次由下属三级平台承接该笔巨额债权，也是落实集团资产盘活处置职能。

本次交易属于济南国资体系内部的风险腾挪：济南建工实现不良债权出表、拿到确定性现金流；后续债权申报、追偿、项目盘活工作，交由国资运营平台接续处置。

对济南建工而言，这笔交易收益清晰：以27.99亿元现金对价，压降43.43亿元高风险应收资产规模，改善资产质量，彻底解除未来持续计提坏账对年度利润的持续侵蚀。交易完成后，预计将一次性形成约15.44亿元资产处置损失，对2026年当期利润形成冲击，但长期来看能够卸下历史包袱，聚焦施工主业。

站在济南市国资视角，该批债权最终实际能够从恒大破产程序、项目盘活中收回多少资金，仍是未知数。

以六五折价格完成体系内流转，只是将短期风险从施工平台转移至资产管理平台，风险并未完全出清。这笔资产处置整体是否划算，最终取决于未来数年实际回款比例，能否超过35.6%的折价幅度。