产业研究 | 2026年产业新旧动能切换，加剧产业园运营分化

二季度经济修复节奏放缓，工业产能利用率小幅下滑，但各行业分化加剧，新旧动能切换。传统产业对产业空间的需求下滑，新兴产业仍在布局合适的空间载体。供应端新项目持续入市，存量竞争加剧，运营企业普遍采取“以价换量”策略以维持出租率，租赁价格延续下行趋势。（报告版）

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工业占GDP比重高，对产业园支撑强

工业是我国国民经济的重要支柱，2026年上半年，全国工业GDP达21.6万亿元，占GDP总量的31.1%。工业对产业园空间的需求量巨大，全国合计有约8万个产业园，工业的运行态势直接影响了宏观经济的整体走向。

从增速来看，上半年全国GDP增速放缓至4.7%，工业GDP累计增长5.4%，高出全国GDP增速0.7个百分点。更重要的是，自2024年一季度起，工业增加值的季度同比增速已连续10个季度跑赢全国GDP增速，展现出工业增长的韧性。

截至2026年二季度，工业对GDP增长的贡献率达35.8%，意味着超过三分之一的GDP增量由工业部门直接创造。这一数据也意味着，要稳住全年经济增长的基本盘，就必须稳住工业，直接关系到宏观经济目标的实现。

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工业产能利用率走低、产业园总体面临压力

工业GDP总量增长快，但产能利用率却透露出不容忽视的发展压力。二季度全国工业产能利用率仅为73%，自2021年以来呈波动下行趋势——2021年产能利用率尚在77%以上，此后逐年走低，现阶段需求不足成为工业增长的主要限制瓶颈。而工业的增长瓶颈向下游传导，对产业园空间的新增需求减弱。

工业各门类间存在明显的结构性分化。制造业产能利用率73.5%，高于电力、热力、燃气及水生产和供应业（70.4%）以及采矿业（69.1%），但三者均处于历史偏低区间。

制造业内部的分化更为显著，以计算机通信等电子设备制造业为代表的高景气行业，产能利用率达到78.7%，通用设备制造业达到80.1%，明显高于制造业平均水平；而汽车制造业、电气机械制造业的产能利用率分别为70.8%和70.3%，新能源汽车的爆发式增长并不能完全转化、消化传统燃油车产业链的过剩产能。

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新动能增长势头明显，重塑产业空间需求格局

产能利用率分化的根源，在于不同产业所处的周期阶段截然不同。二季度，制造业规上工业企业增加值累计同比增长5.6%，在总量温和增长的表象之下，不同行业呈现出"冰火两重天"的分化格局。

高增长行业中，计算机、通信及其他电子设备制造业增速高达14.8%，遥遥领先于其他各大类行业，对全部规上工业增长的贡献率达27.9%。“人工智能 +” 高速发展，拉动集成电路、存储芯片、服务器产业链景气上行，算力需求暴涨是整个电子产业链高增长的首要原因。

汽车制造业、电气机械及器材制造业、电力热力生产和供应业分别增长7.0%、6.1%和6.1%。背后是三条清晰的增长主线，即新能源汽车国内替代与海外出口协同发力、国内外智能电网建设及新能源装备需求持续扩张、以及能源结构绿色转型带来的增量投资。

此外，仍有如采矿业、家具制造等偏传统行业持续面临压力。此类行业既缺乏技术驱动的增量逻辑，又难以在短期内完成产能出清，面临国内外需求持续收缩，部分行业已陷入负增长区间。

新旧动能切换的过程中，不同产业对产业空间的需求存在明显差异，新兴产业增长势头明显，重塑产业园运营的格局。

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产业分化特征加快向产业园市场传导

工业总体产能利用率偏低，更深层的问题在于，前期大规模投资形成的产能不能被有效消化，部分行业已进入存量出清阶段。在企业日常经营中，扩产、收缩、搬迁、退租等行为对物理空间需求形成直接影响，并映射至产业园这一空间载体上。二季度产业园市场呈现清晰的业态分化特征。

商务办公类与研发办公类的产业园存量博弈加剧。二季度经济修复放缓，企业盈利预期趋于谨慎，降本增效成为共识，缩减办公面积、压缩租赁成本是经营承压下的普遍选择。监测样本显示，商务办公类项目平均租金108.5元/平方米/月，同比下降4.0个百分点；研发办公类项目租金降幅更大，同比下降8.1个百分点。

两类业态均面临新项目入市与存量去化的双重挤压，运营方普遍采取"以价换量"策略以保住出租率基本盘。二季度商务办公类出租率回升至78.3%，研发办公类回升至78.4%，均略高于一季度水平，但仍低于2025年末，租赁价格让步仅实现了出租率的边际修复，无法形成趋势性反转。

研发制造类产业园面临租金、出租率双重下滑压力。监测样本显示，二季度末研发制造类产业园平均租金49.2元/平，同比下降4%、环比下降1.1%；出租率进一步滑落至86%。反映了制造业企业总体扩产意愿不足，新增厂房需求疲弱，部分制造企业因经营困难，缩减租赁规模甚至退租。

仓储物流类产业园受“618”电商大促的短期备货需求拉动，成为二季度唯一实现明显改善的业态。样本项目的平均租金为38.8元/平方米/月，同比下降6.6个百分点，但环比微增0.4个百分点；出租率反弹至94%，在各业态中景气度最高。但总体而言，仓储物流类产业园仍面临持续性的价格下行压力。

从客户需求的行业分布来看，二季度新增办公需求以TMT为主，集中在人工智能、芯片、半导体及传感器等细分领域。生产类以航空航天、装备制造、生物医药为代表。除短期电商大促带来的季节性需求外，对仓储物流的新增需求正从传统电商延伸至先进制造等生产领域的上下游产业链。

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产业园运营企业的主要应对策略

面对供需两端的双向挤压，产业园运营企业的应对策略主要包括六个方面。

第一、主动降价保出租率成为第一优先级。新项目入市加剧了存量竞争，为维持出租率底线，部分项目主动“以价换量”。存量租户续约价格和新签租户成交价格均出现不同程度下调。

第二、发力稳定存量客户。对核心存量客户，运营企业通过前置开展续租谈判，实施定制服务，提升客户粘性，并根据市场动态价格，提供有竞争力的租约条款。

第三、挖掘增量需求。运营企业基于入园企业及片区产业定位，挖掘产业链关联企业入驻机会。发力储备优质意向客户，提升转化率。

第四、多渠道拓展与宣传。通过运营线上平台、召开招商发布会、联动政府资源、关联公司资源，深化中介合作，提高招商激励，拓宽客户来源。

第五、培育产业生态与社群运营。围绕产业对接、成果转化、品牌活动等开展运营，组织节日主题、市集、健康日、社群竞赛等园区活动，增强入驻企业归属感。

第六、提升改造园区品质。对空置面积进行装修改造，打造精装样板间，规整零散空间。升级园区设施（如仓库提升门、停车道闸），实施园区环境美化与设施维护改造。

产业园市场的运行状况，本质上是工业产业运行在空间上的投影。电子、新能源等景气行业集聚的园区短期运行状况较好，而传统制造业主导的园区则面临更长的调整期和经营压力。运营方单纯的“以价换量”策略仅能实现短期的缓冲，无法扭转出租率的下行趋势，产业园运营商仍需要逐步转向精准招商与产业服务能力建设，方能在新一轮产业格局重塑中占据主动。

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