从日本巨头减资南通，看到南通建筑业的逃生通道

图源：大和房屋官网

8月6日工商信息显示，大和房屋工业株式会社全资子公司和宝（南通）房地产开发有限公司完成注册资本调整，注册资本减少1亿元，调整之后仍达到 259750万元。

这一变动迅速引发市场讨论，不少声音猜测外资房企是否正在收缩撤退。但拆解背后背景不难发现，这更多属于项目公司层面正常的财务优化动作，不必过度解读。

和宝（南通）核心载体为开发区和风雅颂项目，整个大盘占地约13.5万平方米，合计1480户，已于2022年8月竣工交付。房地产开发企业前期拿地建设需要巨量资本金支撑，待到项目完工、资金陆续回笼，项目进入销售清盘与运营维护阶段，资金需求自然下降。

本次减资幅度仅 3.7%，公司依旧保有雄厚资本实力，大和房屋在苏州、常州仍有新项目持续布局，并不代表集团从中国市场战略撤退，对业主、供应商、债权人的实际影响有限。

这家在南通落下重要一子的日资企业，其母公司大和房屋工业，是一部行业下行周期里企业如何生存发展的样本。

以建筑为起点的全方位发展

在讲大和房屋之前，必须要说一下它的创始人石桥信夫。

大和（Daiwa）取自奈良县的旧名，奈良县是石桥信夫的出生地。

石桥信夫 图源：大和房屋官网

石桥信夫于1921年出生于奈良县吉野区被千米山脉环绕的川上村。那里是日本最优质的木材之一——吉野雪松的主要产地，石桥家族及其亲戚都从事着木材业务。

1942年石桥毕业于前桥陆军预备役学校。后来第二次世界大战中身受重伤，日本战败后被关押在条件非常恶劣的西伯利亚。28岁时，他在哥哥经营的吉野中央木材公司工作。

1950年，一场大台风袭击了日本关西地区，日本传统的木结构房屋在面对大台风时束手无策，2万多所房屋被摧毁。但重建新住房所需的木材供应短期内无法被满足。为解决这个问题，石桥信夫萌生了建造钢管结构房屋的想法，5年之后他创建了大和房屋工业株式会社，当时注册资金仅有300万日元，只有18名员工。

钢管结构房屋

1956年，大和房屋建造了排名前列栋钢管结构建筑。1959年，大和房屋成立租赁和物流子公司，并创造预制装配式住宅的雏形“小型房屋”。两年后大和房屋在大阪证券交易所第一市场上市。大和房屋逐渐发展成为工业化建筑的先驱，成为当时日本建造行业的新质生产力。

之后，大和以轻型钢结构建筑为核心，不断创新，适应市场。20世纪60年代，战后日本经济实现迅猛复苏，国民经济高速增长，人们开始追求高质量的住房。基于市场的需求，大和房屋专注发展独户住宅业务，并不断开发不同样式的单栋工业化商品住宅，及租赁用集合型工业化商品住宅。

1968年，日本成为世界经济第二号大国，人们逐渐开始寻求“舒适的生活”。大和房屋在20世纪70年代开始涉足大型商厦、办公楼、饭店及大型“钢管壳体”建筑的开发建设。并着眼于欧美常见的住宿型度假胜地，建造度假酒店和别墅，开发了度假设施，如高尔夫球场等。

1976年部署土地利用系统，对闲置的土地进行开发，全面发展房屋零售和批发业务。1979年在各分支机构建立房地产信息中心，以开发二手房分销市场。

总体来看，在20世纪80年代之前，大和房屋专门从事住房综合性业务。20世纪80年代之后，大和开始向更具服务性质的家居性业务发展。大和还建立了自己的实验室和研究所，促进产品不断更新换代和企业的持续发展，在日本市场占有一席之地。

1980年代，公司正式进入中国市场，先后建设了上海虹桥别墅（1986年）、北京东苑公寓（1987年）、大连民航大厦（1988年）等项目。

在日本“失去的三十年”里，它怎么活下来的

然而，就在大和房屋在地产开发业务埋头专研之时，日本房地产行业迎来拐点。

1991年日本房地产市场崩盘，土地价格低迷，市场需求回落，房企经营业绩大幅下滑，此后近十多年时间中日本房价及房屋销售快速下跌。2000-2021年的复合年均增长率为-0.3%，日本房地产市场再也无法回到泡沫经济前的水平。

这期间日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。仅 1995 年当年，日本每月破产的房企便有 56 家，行业惨遭洗牌。

面对逐渐萎缩的市场，大和房屋完成了一次“教科书式”的自救。为了活下去，大和房屋坚决而快速的进行缩表:

一、快速计提减值，轻装上阵。

二、重组合并集团资源，消减子公司有息债务，增加现金流。

三、关闭多个销售网点，将部分员工从行政部分转移到销售部门，从而消减销售和管理成本。

缩表之外，大和房屋进行商业模式的改革转型，从资金密集模式向轻资产模式转变，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变，成立了生活服务公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司。

图源：大和房屋官网

为了增加多元产业的附加值，大和不断延伸产业链。比如在发展物流业务时，不仅建成物流设施，而且打造营业厅、配送中心和物流节点；发展租赁业务时，除了优质出租房屋外，还会提供符合时代需求的高附加值租赁住房，例如老年友好型住房、与商店相结合的租赁住房、企业宿舍和公司住房。

除了上述转变，大和房屋还主张“热汤经营”，即提出极高目标、积极行动的经营方式，比如对好产品与好服务的坚持，以入住者视角升级产品，提供“无尽伙伴关系”服务；还有设立极高的目标，三年内订单增加30%、成本削减30%、工期缩短30%。

经历近20年的积极转型后，大和房屋涉及房屋建设、商业楼宇建设、房屋租赁、物流配送、食品工厂、医疗和护理设施建设和经营、环境与能源业务，甚至是护理机器人的销售。其中，租赁业务、物流业务在日本常年稳居排名前列。

到了2020年，大和房屋业务收入构成中，即售业务+公寓业务占业务收入构成21%，租赁业务占24%，商业设施占20%，物流＋商业＋企业设施总和占24%，其中开发即售业务+公寓业务20年降低20个点。

值得一提的是，多元化转型并没有影响大和房屋的收入。资料显示，近50年，大和房建新开工量持续降低，但是近20年，收入却增长4倍。集团连续多年入选《财富》世界500强榜单。2023年，大和总营业额达到5.2万亿日元，并提出在2055年公司成立一百周年时成为10万亿日元企业的目标。

南通的“铁军”们，该丢掉什么

大和房屋的故事留给行业一个值得深思的命题：房地产与建筑行业的周期下行，并不是行业的终点，而是商业模式迭代的起点。

历经七十余年发展，它完成从 “卖房子” 到经营生活方式的蜕变，从传统开发商成长为综合生活产业集团。在日本 “失去的三十年” 中，它没有寄希望于政策刺激、土地暴涨、高杠杆扩张，依靠严格的财务纪律、业务的产业延伸、技术持续创新与长期主义理念，熬过行业寒冬，并且实现进一步发展。

这套路径，不是可以直接照搬的标准答案，但却是一份值得南通产业界细细研读的参考答案。

作为全国知名的建筑之乡，当下南通建筑业正处在残酷的调整期。

过去房地产高速上行的二十年，掩盖了行业内部诸多问题。垫资可以接受，因为行情向上；挂靠转包可以容忍，因为项目源源不断；管理粗放也能盈利，因为行业整体利润丰厚。潮水退去之后，旧模式的各类漏洞全部暴露。

行业出清还远没有结束。公开数据显示，2025年，全国建筑业总产值30.38万亿元，同比下降5.43%。这是自2016年以来首次出现负增长。2025年，建筑业直接从事生产经营活动的平均人数降至5114.89万人，同比减少762.47万人，降幅12.97%。其中，江苏、广东、浙江等用工大省的减员规模均超50万人。截至去年年底，全国共有建筑业企业168222个，同比增加351个，增长0.21%，增速连续3年下降。

时代的一粒沙，落到企业身上就是一座大山。很多企业拼尽全力，仅仅只为活下去。宏观层面上来说，这是淘汰落后产能、新旧动能转换的必经阶段，但身处局中的从业者，体会更多的是订单收缩、回款艰难、生存压力陡增。

拥有庞大产业底盘的南通，感受到的冲击尤为真切。市场的洗牌，不会依靠单一政策就快速逆转，真正能够托住企业的，只有企业自身的选择。

房地产高杠杆开发、建筑企业普遍垫资施工、挂靠转包的粗放经营，三重问题交织，不是简单几剂药方就能够快速化解。不同体量的企业，现实的突围路径也各不相同。

对于南通四建、龙信这类大型特级建筑巨头，核心任务是去杠杆、清应收、收缩战线。需要果断砍掉持续亏损的业务板块，把有限资源集中到一到两个自身具备优势的领域；充分发挥品牌与资质优势，抢占市政、工业建筑、海外工程等非住宅赛道；积极探索存量资产盘活路径，改善现金流。

对于中型一级、二级建筑企业，生存关键词是找准细分赛道，争做区域隐形冠军。不必和头部巨头硬碰硬竞争房建总包大项目，转向钢结构、幕墙、精装、机电安装、建筑修缮等垂直专业领域，努力做到区域市场第一梯队；打磨稳定可控的劳务体系，对冲人力成本波动带来的风险。

而小型建筑企业、个体工程经营者，第一要务就是守住现金流活下来。无论项目利润多么诱人，坚决不轻易垫资；把重心放在本地修缮、小型市政、家装改造这类小体量项目上；条件允许的情况下，小企业之间抱团联合，共享资质，分摊运营成本；如果经营已经难以为继，要懂得及时止损，不必硬扛消耗，留得青山在。

建筑业仍是国民经济增长与社会就业的压舱石，关联上下游50余个细分行业。城市更新、基建补短板、民生工程、产业配套建设等刚性需求长期存在，决定了行业无系统性萎缩风险，但也不要一味等待市场回暖，日本地产泡沫破灭之后，市场再也没有回到泡沫时代的热度，大和房屋活下来，并且越做越强，核心原因不是坐等行情复苏，而是在低谷期主动重构自身商业模式。

“南通铁军” 吃苦耐劳、技术过硬、敢闯敢拼的底色，依旧还在。当下真正需要舍弃的，是规模至上、垫资扩张、粗放管理的旧路径依赖。卸下过往的包袱，才能够轻装前行。这不是心灵鸡汤，是冰冷现实下的生存算术。

来源 | 通商荟

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