营收前 10，净利润倒数，四年亏损215亿，首开股份新董事长面临最难大考

2026年8月12日，首开股份第十一届董事会第一次会议，九名董事全票通过，选举王世忠为董事长。

看起来众望所归。

但坐在那个位置上的人，面对的除了掌声，还有一份触目惊心的成绩单——四年累计亏损215.66亿元。

全票通过，负重接盘。

壹

首开股份曾是名副其实的“京城一哥”，但在面对万科、中海、融创等全国房企大举进京抢占市场、本土房企生存空间被挤压的局面，谷守一城的首开股份也按捺不住，汇入了冲刺千亿销售规模的潮流。

2016年堪称首开股份扩张最激进的一年：全年新增14宗土地，仅1宗在北京，剩余13宗尽数布局长三角、珠三角、成渝、东北等二线城市。

此后四年，首开股份持续加码，最终京外土储建面、总投资额双双远超北京大本营。

而且，不同于北京的联合开发模式，京外项目大多独立操盘，权益占比40%-60%，资金投入体量庞大。

2018年首开股份销售额如愿突破千亿，达成规模目标，但代价显而易见：千亿销售额背后，是分散各地、质量参差不齐的高价存货，以及不断累积的有息负债。

在市场风向转冷之际，首开股份于2019年开始主动刹车。

彼时，在北京市场，中海夺走了首开股份坚守四年的北京销冠宝座；全国楼市调控收紧，一二线城市房价降温，福州、沈阳、苏州等外围城市率先遇冷，高价地块去化受阻、房价不及预期，首开的存货减值风险已然显现。

形势逼人。

2022年，首开股份全年仅新增4宗地块，3宗在北京，彻底放弃异地新增布局，坚持不碰高价地王。同时，首开股份加码城市更新赛道，试图依靠北京存量市场创造新盈利曲线，布局长租公寓、社区养老、文创园区运营。为优化债务结构，首开频繁发行中长期债券置换短期高息负债，压低融资成本。

收缩战线、深耕存量、降杠杆，这套调整逻辑看似周全稳妥。可惜的是，调整节奏赶不上减值与债务利息的侵蚀速度。

2022年，首开股份亏损4.61亿元，2023年亏损63.39亿元，2024年亏损81.41亿元，2025年亏损66.25亿元。

四年累计亏损超过215亿元。

更扎心的是，2025年首开股份营收300.97亿元，在行业68家公司中排名第8，但净利润排名第62。

贰

王世忠是北京市国资系统从首钢集团调来的“空降兵”。

总经理李捷则是“老首开”，从仁信置业一路做到常务副总经理，对首开的业务和管理体系了然于胸。

一个外来空降兵搭配一个内部老将，这种“空降+土著”的组合，在国企重组中并不少见。

王世忠履历确实漂亮：清华建筑结构工程专业毕业，在金隅集团体系内深耕超过20年。2017年调任首钢集团副总经理后，主导了首钢园北区的转型开发，把重工业遗址变成了冬奥场馆和城市复兴新地标。

但操盘一个政策驱动、资源倾斜的城市更新标杆项目，和拯救一家连亏四年的房企，需要的完全不是同一种能力。

王世忠面临的是一个典型的两难困局：

第一，首开短期要止血。

2026年上半年，首开预计亏损17亿元至22亿元。公司给出的解释是：房地产项目结转规模同比下降、毛利率较低，期间费用规模较大。

翻译成大白话就是，房子卖不动，卖出去的也不赚钱，公司开销还很大。

而且，根据东方财富预测，首开的颓势还将持续几年——2026年首开归母净利润为-38.9亿元，2027年为-17.3亿元，最快也要2028年才能扭亏。

债务兑付压力则更为急迫尖锐。

截至2025年7月末，首开股份持有信用债655亿元，其中2026年剩余到期/行权债券85亿元，2027年到期/行权债券351亿元。

2026年刚开年，首开股份就面临“23首股01”25亿元公司债全额回售、“23首开MTN002”20亿元债券到期兑付。

2025年以来，首开集团持续给首开股份输血，包括当年3月提供的15亿借款和9月提供的30亿元永续借款，以及今年2月提供60亿元循环借款额度等。

国资可以输血，但不能一直输血，依靠外部投喂终究不是长久出路。

第二，首开长期要转型。

在去年的年报中，首开明确提出，将“在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点，探索契合公司特色的多元化转型路径”。

王世忠到任的背景，是首开集团与北京建院的战略重组。

2026年6月，北京市国资委将北京建院67.50%国有股权无偿划转至首开集团。这是首开集团继2005年城开合并天鸿、2019年整合房地集团之后的第三次重组。

这两家的重组，是希望打通“规划设计—开发建设—存量运营”的全链条。

城市更新是“十五五”的风口不假，但风口的钱没那么好赚。老旧小区改造、工业遗存活化，不仅周期长，利润薄，而且协调成本也很高。

如果城市更新转型不及预期，如果北京楼市继续低迷，如果国资停止输血……

属于王世忠的首开故事，该怎么讲？