新鸿基、比斯特出手，苏州二季度“炸”出2大重磅项目

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2026年Q2

苏州零售商业

市场报告

City Business Report

来源：商业地产观察

撰文：李磊

封面/头图来源：视觉中国

内文图片：项目/品牌官方渠道

Q2要点>>>2026年二季度，苏州商业市场运行平稳，整体呈现“社零微幅波动、新增供应放缓、客流环比回暖、首店数量激增”的特征。其中，社零2305.4亿元，同比下降0.09%，基本保持平稳；新增供应节奏放缓，当季仅新增2个项目、新增商业体量6.2万㎡；客流环比回升4.50%，线下消费活跃度有所恢复；新开品质首店超80家，数量较上季度近乎翻倍。

01

商业概况

OVERVIEW

2026年上半年，苏州全市社会消费品零售总额4612.8亿元，同比下降0.5%。消费市场总体稳定，品质类消费较为活跃。其中，二季度全市社会消费品零售总额2305.4亿元，同比下降0.09%，整体保持平稳运行态势，消费市场韧性仍在。

供给上， 二 季度新增商业项目2个，新增商业体量6.2万㎡， 较一季度明显放缓。新开业项目为苏州环贸ICC mall和 比斯特苏州购物村三期，均于4月22日正式亮相 。

苏州环贸ICC mall坐落于湖东CBD核心区，是新鸿基地产在苏州布局的首个城市综合体商业部分，项目引入3家全国首店、4家江苏首店、1家苏州首店及数十家区域首店，全面升级区域消费能级。比斯特苏州购物村三期由唯泰集团打造，三期开业后，比斯特苏州购物村扩容20%，品牌总数突破250家，成为比斯特系列全球12个购物村中面积最大的项目。

客流表现方面， 二季度，苏州存量商业项目 月度日均客流均值为1.28万人， 环比上一季度提升4.50%，线下消费场景活跃度持续恢复；但同比上年同期微降1.52%，消费复苏基础仍待巩固。

从人气购物中心排行来看，4—6月，苏州人气购物中心整体呈现 “头部稳固、中段竞争激烈、中小型轮动明显” 的格局。

超大型项目（>15万㎡）TOP8中， 苏州中心商场、龙湖苏州狮山天街、龙湖苏州相城天街、苏州大悦城 持续 霸榜前四；大型项目（10—15万㎡）中， 苏州万象天地、昆山万象汇 再度 连续三个月包揽前二，头部项目强者恒强格局明显。

赢商股份上，苏州圆融时代广场2026年首次上榜苏州人气购物中心。项目在4月主打文化市集 + 科技体验 + 音乐休闲多元融合，清明档推出天幕花艺市集，期间落地首届 “后院集・春生季” 、水岸音乐会、园区全民阅读活动周、“金鸡湖 share 书” 阅读市集，同步亮相量子书局与 "量子与星核" 科幻江苏首展，以丰富的文商旅体验激活春日消费。

赢商股份上，昆山5个项目同期上榜。其中，昆山金鹰国际购物中心、昆山吾悦广场时隔数月再度上榜。昆山花桥中骏世界城带来首届城市戏剧嘉年华、摩登舞台、彩虹亲子跑等，更有折扣活动及多家新店启幕，节假日日均人流量约13.5万人次。同时，借势“苏超”第二现场火热氛围，昆山商场们精准打造“赛事流量+商业消费”融合新模式，实现观赛热潮与商圈消费双向赋能、热度共赢。

赢商股份上，苏州昆山招商花园城上榜。苏州昆山招商花园城为目前招商商管体系内经营最好的花园城项目。项目每月发布“服务改进日志”，敢于直面服务短板，根据消费者反馈引进特色品牌，如新开朱炳仁·铜、通灵传世金、王者之风江苏首店等品牌；一楼客服台增设昆山首家企业综合服务驿站、女性友好、雨天友好服务升级等，不断优化购物体验。

02

品牌开关店

STORES

二季度，苏州标杆购物中心品牌开关店比为1.12，较一季度的1.04明显回升，且重新回到2025年全年的平均水平，显示品牌扩张信心有所恢复，市场呈现“开店显著大于闭店”的积极态势。分业态来看，开关店比呈现明显分化：

• 零售业态开关店比从一季度的1.21降至1.05，扩张势头明显放缓，但仍处于扩张区间。服饰零售、时尚生活等品类开店活跃度有所回落，品牌布局趋于谨慎。

• 餐饮业态开关店比从一季度的0.98升至1.27，由微幅收缩转为积极扩张。尽管市场竞争依然激烈，但品牌拓店信心明显修复，新开店数量在各业态中居首位。

• 儿童亲子业态由一季度的1.13降至0.70，由扩张转为收缩，家庭消费场景热度有所降温，相关品牌开店节奏放缓。
  

• 生活服务业态开关店比从一季度的1.00升至1.53，由平稳转为大幅扩张，表现积极。洗浴、丽人等细分品类加速布局，成为二季度市场亮点。
  

• 文体娱业态开关店比从一季度的0.64大幅升至1.54，由收缩转为高速扩张，反弹力度最大。体验类门店拓店意愿明显增强，项目方在文体娱业态的招商积极性显著回升。

从开店品牌来看，二季度拓展最为活跃的TOP10品牌为巴奴毛肚火锅、欢喜花生、柠檬森林、葆华堂中医馆、东方墨兰、椿田熟成茶行、华为乾崑、OPPO、胖哥俩、ASICS等，覆盖餐饮、零售、生活服务等多个业态。其中餐饮品牌占据半数席位，火锅、茶饮等细分品类拓店尤为积极。

从开店品牌能级来看，中腰部品牌主导扩张：B级品牌新开店占比最高，达39.12%，中腰部连锁品牌为市场开店的中坚力量。C级品牌占比33.88%，具备性价比优势的大众品牌表现活跃。A级品牌占比17.08%，头部品牌拓店意愿有所回升。D级品牌占比9.92%。S级（奢侈品）品牌新开店占比为0%，顶奢品牌在二季度未有新动作。

B级以上品牌在新开门店中合计占比56.20%，显示苏州市场对品牌质量和差异化定位保持较高要求。

03

首店图谱

TRENDS

二季度，苏州重点商业载体共引入城市及以上级别品质首店87家。从首店能级观察，全国首店5家、华东首店5家、江苏首店21家、苏州首店56家，省级及以上首店合计31家，占比35.63%，在总量扩容的同时依然维持了与上年同期相当的高能级水准。

在87家首店中，餐饮依然是最活跃的业态，占比49%。中式餐饮和休闲餐饮平分秋色，分别新开11家。punch monday bakery江苏首店、礼厚茶肆江苏首店、霸王茶姬江苏首家gelato店、松松噗噗苏州首店、朴仁满分果汁苏州首店等，持续满足年轻消费者对轻社交、高颜值饮品的偏好。

零售则持续呈现高端化与体验化趋势，非标门店多集中于零售领域。时尚生活类包括BLACKHEAD反骨博物馆概念店华东首店、Sanrio苏州旗舰店。服装类包括衣恋奥莱美式学院风全国首店、Mmlg江苏旗舰店，均为非标或旗舰形态，反映出运动时尚品牌正通过大店、概念店来强化线下体验和品牌形象。

04

商业展望

OUTLOOK

2026年二季度，苏州商业市场在客流环比回暖、开关店比回升的积极信号下，也面临新增商业锐减、首店高能级占比稍有回落的客观态势。随着苏州持续推进国际消费中心城市培育建设，首发经济与存量焕新依然是市场主旋律。如何在“增量有序”与“存量精耕”中找到差异化定位，将是苏州商业地产从业者2026年下半年的核心命题。

报告数据说明

数据来源：赢商大数据

统计范围：1、存量/增量/客流/租金数据--不限体量的已开业购物中心、奥特莱斯和独立百货；2、开关店/空置率数据--优质购物中心、奥特莱斯和独立百货

数据释义：1、品质首店--需要满足“区位唯一性”、“品牌经营实力”、“消费带动性”三个要素，是指具有一定经营实力并且能够产生消费带动作用的连锁品牌或者单门店品牌，首次进入某一区域所开设的首个标准门店或者非标门店。2、品牌级次--根据品牌在购物中心的开店质量、开店增速、消费档次、品牌特色、企业实力，以及人气热度等维度运算的品牌综合实力等级，共分为S/A/B/C/D五级，其中奢侈品因其特殊性设定为S级。该级次反映了品牌在购物中心领域内所属业态/品类的市场竞争力与影响力。B级以上品牌定义为高能级品牌。

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