为什么看4000万房子的人，比看1000万房子的人还多？答案很残酷|宸园139带看复盘

自从上篇关于宸园139的文章发出去，我的微信就没停过。

不仅是我的客户问我，即使是很多开发商都在好奇，宸园139到底能神成什么样——

我真的特别兴奋，每天都在了解更多深层次的认知。

我当然也带着好几组客户，实打实地又感受了很多次。

几天的深度带看下来，我最大的感受就一个：

我承认，我之前还是低估了有钱人的购买力。

举个例子，这几天同样上地0702开放售楼处，当然还没有开放样板间，每天也就十来组客户，周六日四五十组吧大概。（来自隔壁中海朋友的观察）

但是宸园139，人就非常多。一个销售一天能接10-15组，少的也有5-7组，10多个销售。这太恐怖了。

现场停车都没地方停，几百万的车就停路边……当然了，宸园139的保密工作做的很好。所有的车牌都盖上罩子了。

这点值得所有豪宅开发商学习。

然后还要夸夸门口的光头大哥，大哥看起来凶神恶煞，但是人非常的nice，嘱咐我们看好客户。大哥还说，要是有人在外边骚扰客户，他会以德服人的哈哈哈哈。给大哥点赞。我在其他的高端盘也见过他，真的是做出了口碑。

一、先说说产品本身：为什么大家都觉得“惊艳”

我的客户们，说实话，都是见多识广的人。他们不像我，容易一惊一乍的。但即便是他们，看完宸园139的样板间后，反馈也出奇一致：非常惊艳。

我认识一位专门帮明星买房的经纪人，他看完之后也觉得不错，说可以给某个影后推一推。要知道，明星和顶级经纪人看过的房子，比我吃过的盐都多。能得到他们的认可，说明产品本身确实过硬。

目前宸园139开放了三个样板间，三种不同的风格。

有意思的是，这三个样板间只是风格展示，没有任何固定的交付标准。

也就是说，除了家具，你喜欢的就可以有，不喜欢的就可以没有，完全是按需定制。这在北京的豪宅市场里，非常少见。

对开发商来说，这种“按户定制”的模式，沟通成本极高，合同和法务流程也极其复杂。一般的楼盘根本不敢这么干。

好在宸园139只有139户，体量不大，才让这种“累人”的极致服务成为可能。

据说，已经有董事长直接拉着自己的装修团队，去跟开发商谈具体的定制方案了。

二、带看中的意外，审美的“大女主”时代

如果说产品是意料之中的惊喜，那带看过程中的几个细节，才是真正让我感到意外的。

我本人比较喜欢切尔西风格，那种英伦范儿，浅色调，很居家。我本以为这会是主流审美，结果发现，我的大部分女性客户，都更喜欢美式风格，那种深色系，尤其是黑檀木的经典气质，特别受她们青睐。

这让我觉得，现在果然是“离火运”的时代，是女人的天下。大家虽然做不了“大哥的女人”，但基本上都成了“女人的大哥”。那种大女主、内有乾坤的气质，从买房审美上就体现得淋漓尽致。

三、从数据看趋势：为什么4000万+的盘，比1000万+的还火

我有个好朋友，那天一天接待了14组客户，直接拉爆了。因为每组客户基本都要深度体验两小时，他实在没办法，最后只能把三位身家几十亿的客户安排在一起接待，场面一度有点尴尬。

据我观察，目前最好的边户位置，也就是那种3000万级别可以直接锁定房源的，已经被预定了两位数，最好的房源已经没了。大佬们下手，真的是稳准狠快。

最让我震惊的一个数据是：宸园139的客户量，居然比同期开放的海淀区项目——也就是2026年大家预期里全北京最爆火的0702——的客流量还要多。当然也有可能是因为0702样板间没开。

无论如何，看4000万以上房子的人，竟然比看1000万以上房子的人多。这件事，放在以前，我想都不敢想。

我分析了一下，原因可能有两个：

第一，海淀这些年已经把1500万到3000万级别的客户消化得差不多了，而全北京市场上这个价位的优质新房品质都太好，学区比不上但是产品力吊打海淀，大家不太敢下手，会纠结。

第二，恰恰在4000万以上的顶级豪宅市场，大家真的“饿”太久了。

融创壹号院已是尾盘，泛海世家虽然好，但产品也老了。

再之前的几年还是限竞房共有产权房的时代，产品被迭代的太快了。大家手里攥着钱，确实没遇到什么好东西。

宸园139的出现，恰好填补了这个巨大的市场空白。

这就是当下楼市很残酷的地方，

没钱的人认为房价还会下跌不敢买房，

有钱的人怕财富增值速度变慢而更加焦虑的买房。

对于这个盘的销售速度，我和一位豪宅经纪人的体感也完全不同。我原本预期怎么着也得卖一年半到两年，而他说，怎么着也得卖半年吧。

核心的原因还是转化比认知的区别。

豪宅经纪人接触到的圈层都比我更高一些。他是深度维护十多年的家族企业客户，那种客户如果真的感兴趣下定决策会快。直接全款买房，和买表买车区别不大。

而我的客户，新贵偏多。普遍名下是至少3套起步的房子，他们买宸园是为了做资产配置。需要考虑到置换的问题。决策路径会长。

具体成交数据和项目情况，我会继续跟踪。如果你也对宸园139感兴趣，欢迎来找我预约。记住，一定要提前预约，不然到了现场，只能在门口干等。

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