上海置换，正在加速成交

最近，我们又帮一位客户成功省钱置换到市区。

客户是个准二胎家庭。

夫妻俩工作都挺忙的，之前因为经常出差，在青浦华新镇买了一套新房。

房子本身不错，精装交付，他们还自己花了20万做软装。

但问题来了，工作换到市区了。

两个人都换到了徐汇这边上班，原来买在青浦是为了离机场近，现在根本用不上了。

人不住那边，房子就空关着，一年两年下来，看着房价往下走，心里是真着急。

于是他们找到我们，说想把这套房子卖掉，置换一套学区房。

整个置换过程，房子价格卖得好，买房也略低于市场价。

前前后后一个半月，卖房和买房全部搞定。

客户可以说是：省时、省事、省心、省钱。

40多个中介挤爆一套房子

先说说卖房这边。

客户找到我们的时候，对市场是有了解的。

他知道华新镇那个位置，没地铁，周边配套也就那样。

但问题在于，周边中介给他的反馈更悲观。

他们觉得这个房子能卖320万就不错了，330万绝对就是到头了。

客户心里虽然接受市场，但谁愿意亏这么多卖啊？

我们接手之后做的第一件事，就是重新做市调。

不是光看网上的挂牌价，而是把近期同户型真实成交的数据扒了一遍，再结合当前的市场热度做判断。

做完之后我们给客户的建议是：目标卖到360万左右。

接下来我们组织了一场大规模空看。

让周边所有中介都知道这套房子要卖了，而且诚意十足。

当天空看，来了40多组中介，超过15家中介公司。

华新镇那个地方，平时一套房子挂牌，能有五六组带看就不错了。

空看不光是造势，效果也是实打实的，当天现场就形成了4组有效带看。

而且其中一组，就是最后的买家。

买家就在附近上班，觉得这房子合适。

但买家一开始出价不高，350万。

我们判断这个买家诚意度很高，而且350万肯定还有空间。

因为现场40多个中介盯着，4组客户在谈，这种热度下，买家能不知道这套房子抢手吗？

我们就咬住价格没松口，跟买家来回拉锯。最后拉到了358万成交。

什么概念？当时同小区类似的户型，市场成交基本在320-330万左右。我们这套房子，整整多卖了将近20万。

客户对这个结果非常满意：

房子空关了一年多，眼看着资产缩水，结果一个星期就卖掉了，还卖了个板块里的高价。

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400万预算内的“挑剔”选择

卖房的同时，买房也在同步推进。

客户一开始其实有点犹豫：

到底是先买个挂户口的学区房，还是一步到位买个大平层？

毕竟他们现在租了个170多平的房子。

尽管客户“有钱”，但我们建议很明确：

如果现在买徐汇滨江那种大平层，预算还差点意思；但小孩上学的事耽误不得，学区是刚需。

不如先买个400万以内的挂户口学区房，等小孩上完学，再一步到位换个大房子。

方向定了，方案也就逐渐清晰，我们锁定了复旦徐汇实验。

那边的房子大多是老小区，面积不大，总价基本在400以内肯定搞得定。

第一次看房的时候，客户看中了一套宛南五村三楼的房子，30多平，房东底价370万。

我们评估了一下，觉得这个价格偏高，性价比一般，就建议客户先别急着下手。

有套6楼的房子48平，挂牌390万。

虽然面积大，但有个问题——房东户口要留在房子里一年，押20万。

客户买学区房最看重什么？户口和学籍啊。

房东户口不迁走，虽然学校那边说原则上可以上学，但万一到时候因为户口问题出岔子呢？

没人敢赌这个，所以我们果断建议客户放弃这套。

最后看中的是一套40.02平，一室一厅一卫。

这套房子有个很大的优点，边套，全明户型，在那种老公房里属于稀缺户型。

我们建议客户出价360万去谈，房东愿意出来谈，说明价格有空间。

过程不算曲折，房东也挺爽快，客户也干脆。最后368万成交。

当时市场同户型的正常成交价在370到380万之间。我们这套房子，又帮客户省了将近几万块。

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一个半月、两场交易，我们做对了什么？

回过头来看这个案例，有几个点我觉得值得说说。

第一，卖房不能光靠挂网上等客户。

很多人卖房就是往网上一挂，然后等着中介带人来看。

但这种边缘板块，这么干基本没用。

我们把全板块的中介都动员过来了，同时帮你推一套房子，曝光度和普通挂牌完全不是一个量级。

客户多了，价格自然就上去了。

第二，买房不能光看价格，还要看风险。

那套6楼的房子，面积大、总价高，但房东户口不迁走，风险太大了。

学区房最核心的价值就是学籍，这个出了问题，房子再大也没用。

我们要做的就是帮客户守住风险底线。

第三，置换的核心是速度。

我们这个案例，卖房用了一个星期，买房用了两个星期。

全程不需要客户操心。

客户预算其实是充足的，目标将来是要买2000万到3000万的大平层。

但在这个阶段，我们的价值不是推荐最贵的房子。

而是推荐当下最对的选择：先帮他们把学区问题解决了，把资产稳住，将来再慢慢换大的。

最后说两句，

置换这件事，看着简单，但真做起来，处处是坑。

卖的时候，你不知道该挂多少钱、该不该接受买家的出价、怎么让更多人看到你的房子。

买的时候，你不知道哪套房子性价比高、哪个风险不能碰、怎么跟房东谈价格。

我们这个客户，如果自己卖，大概率就是320多万出手了；自己买，可能370多万拿下。一进一出，差了大几十万。

这就是专业服务的价值。

我们不是帮你挂个牌就完事了，我们是帮你把卖房的溢价做出来、把买房的风险挡出去、把整个置换的时间压缩到最短。

如果你也在为卖房发愁，或者在买房路上迷茫，不妨像这位客户一样，把专业的事交给专业的人。

让每一平米的置换，都更有价值。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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