棚改置换商户遇经营困局：项目手续存瑕疵，补偿方案被搁置

导语

棚户区改造本是改善群众居住、经营条件的民生工程，黑龙江五常市民徐先生通过产权置换取得商铺用于合法经营，却因项目建设相关手续存在系列遗留问题被迫停业。相关部门曾牵头核查、出具书面补偿方案并完成资产评估，后续处置方案却暂缓执行，多年来当事人维权之路步履维艰。

产权置换商铺合规经营，突遇停业风波

据徐先生讲，2009 年 12 月，五常市启动当地通达大街片区棚户区改造项目，由哈尔滨某房地产开发企业开发建设福明嘉园小区。市民徐先生以自有合法商服房屋，通过产权调换取得小区 7 号楼四层房产，计划用于商业经营。

2014年，徐先生凭项目配套消防检查文书，依规办理 KTV 经营营业执照，投入资金完成装修，合法合规开展经营活动。 2018 年消防常规核查期间，相关部门告知，该楼栋 2010 年竣工对应的消防验收文书在官方档案系统无存档卷宗，要求门店停业整改。突如其来的停业通知，让持续经营多年的商铺陷入运营困境，大额装修、经营投入面临损失。

多方核查发现项目档案、审批手续存在多处遗留问题

察觉手续存在疑点后，徐先生向当地公安部门报案，相关涉案消防验收文书送至市级公安刑事技术单位开展司法鉴定。 鉴定材料显示，涉事消防验收文件印章样本与官方印模一致，但整套文书缺少审批、复核、承办人签字等法定要件，和标准化消防验收公文规范存在明显出入。后续五常市消防救援大队两次出具书面答复，明确福明嘉园小区全楼栋均未查询到完整消防验收备案卷宗，项目消防手续留存档案存在重大缺失。除消防档案外，徐先生在多年核查中还梳理出项目规划建设层面多项手续遗留问题：

案涉楼栋规划图纸存在涂改痕迹，项目四层未办理完整施工许可、竣工验收备案材料；当地住建部门 2019 至 2020 年出具书面材料，确认上述审批手续档案缺失；对比项目原始规划图纸，小区整体建设范围与市政道路红线存在重叠，楼栋局部区域占用消防通道，和最初规划批复内容不符。结合城乡规划相关法规，该楼栋因规划手续不完善、占用公共配套空间，存在需要整改处置的情形，而徐先生作为棚改置换业主，置换房屋全程遵从棚改流程，对项目前期手续瑕疵并不知情。

政府牵头出台补偿方案，商户全力配合完成资产评估

系列手续遗留问题核实清楚后，徐先生通过正规渠道反映诉求，引起当地高度重视，指定住建部门牵头统筹处置商户经济损失问题。

2021 年五常市住建局出具正式信访处理意见书，形成明确处置方案：通过公开抽签选取具备司法评估资质的第三方机构，统一核算房屋价值、装修投入、经营预期收益等全部合理损失，依据评估结果协调开发企业落实补偿事宜。

为配合民生问题妥善化解，徐先生全程配合各部门工作，按照公开流程选定评估单位，完整提交经营、资产相关凭证，最终第三方机构核算全部损失评估总额 4500 万元，彼时各项处置流程有序推进，徐先生期待损失能得到合理弥补。

原有处置方案停止执行，商户诉求未能落地

就在补偿工作推进过程中，2023 年 8 月当地住建部门出台新的信访答复文件，调整此前制定的处置思路，停止执行 2021 年敲定的补偿方案。

文件中从法规适用角度重新界定楼栋处置标准，认为案涉建筑不适用全额收购补偿的处置方式，不再按照此前评估方案协调赔付。徐先生表示，项目所有手续瑕疵、档案缺失、规划违规均为开发建设阶段遗留问题，自身作为被动置换的普通商户，不存在任何过错，不应独自承担停业、资产受损的全部后果。

行业视角：棚改项目全流程监管需持续完善

业内长期研究城建项目的业内人士分析，棚改项目涉及规划、施工、消防、验收多道审批环节，本案中项目出现档案缺失、图纸修改等多重遗留问题，反映出早年部分棚改项目建设全流程档案管理、事中事后监管存在优化空间。

棚改的核心目标是保障群众切身利益，若项目前期建设环节出现疏漏，最终让无过错的置换群众承受经济损失，既不符合民生工程建设初衷，也不利于维护群众对城建工作的信任。行业普遍建议，对于手续存在历史遗留问题的棚改项目，应建立多部门联合协调机制，区分企业开发责任、行政监管责任、群众个人责任，分类制定合理的化解方案。

当事人诉求：盼多部门协同，依规化解遗留问题。

截至目前，距离第三方资产评估完成已过去数年，此前约定的补偿处置方案仍未重启落实。徐先生表示，自己始终坚持通过法定核查等合法途径反映诉求，无过激维权行为，希望上级相关部门能够介入统筹协调：全面梳理该棚改项目建设全过程档案与责任划分，厘清开发企业与相关单位的责任边界；结合此前多方核查形成的书面材料及第三方资产评估结果，重新制定兼顾公平、符合法规的化解方案，足额弥补因项目手续遗留问题给他造成的全部合理损失，切实维护普通棚改群众的合法财产权益。