724万亩耕地红线不松、指标可跨市县流转：海南楼市的底层规则变了

8月11日上午，海南省新闻办举行“开局起步‘十五五’系列主题新闻发布会”第九场，正式发布并解读近日出台的《海南省"十五五"自然资源保护和利用规划》。

省自然资源和规划厅党组书记、厅长贾文涛，副厅长赵剑波、王保汉、孙国徽，总规划师林芳俊，省地质局副局长李闫华，省测绘地理信息局总工程师麦照秋等出席发布会。

先说一句背景。

这份《规划》出台的时间点并不随意。发布会上，省自然资源和规划厅厅长贾文涛提到三重背景，其中两条和房地产直接相关：

一是2026年3月公布的《中华人民共和国生态环境法典》，对国土空间规划体系、国土空间用途管制和规划许可制度作了系统规定，给这份规划提供了更明确具体的法律依据。

二是全岛封关运作。发布会的原话是：封关后自然资源要素需求上升，"一线放开"带来要素流动加速，"二线管住"要求监管能力升级——"高水平保护与高质量保障的双重挑战"。

一句话：需求在涨，约束也在变紧。

这就是后面所有政策的起点。

一份“自然资源规划”，乍一看离买房似乎有点远。

但实际上，房地产最底层的东西是什么？

是土地，是规划，是城市空间。

土地怎么供、指标往哪里走、旧城怎么改、容积率怎么管、闲置土地怎么盘活、滨海和山地空间怎么开发，这些问题最终都会传导到房地产市场。

所以这场发布会，我们不讲太多宏观概念，重点拆解几个和海南楼市、城市发展最相关的信号。

先说结论：

海南未来五年的城市发展逻辑，正在从单纯依赖增量空间扩张，进一步转向存量盘活、资源提效和精准配置。

楼市的判断逻辑，也要跟着变！

Part 1

海南进入自然资源“存量时代”

先给一个进度数据。

发布会披露，围绕"全域、全类型、全流程"的国土空间治理改革（简称"三全改革"），省政府已印发实施意见，150余项政策措施正有序落地。

这句话的意义在于：这不只是一份五年愿景，配套动作已经在推。

这次发布会上，一个非常关键的表述是：

城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”。

在此基础上，《规划》明确提出“向存量要效益”，积极适应自然资源“存量时代”新形势。

具体包括：

推行“自然资源超市+标准地”改革；

推动土地混合开发、空间复合利用、用途依法合理转换；

探索省级收回部分城镇开发边界余量指标，建立省级机动指标库，精准匹配发展需求。

这几句话，对房地产行业的信息量非常大。

过去城市发展最简单的一套逻辑，是外围拓展、新区开发、增加建设空间。

但随着城镇化进入新阶段，未来比“还有多少新增土地”更重要的问题是：

现有土地有没有用好？

已经批了但没有供应的土地怎么办？

已经供了但长期没有开发的地块怎么办？

老城区、老工业用地、低效商业、闲置空间能不能重新组织？

一块土地能不能承载更丰富的功能？

这就是所谓的“存量提质”。

与此同时，海南还将进一步完善自然资源要素配置机制。

发布会明确提出，创新建设用地指标管理方式，实行“增存挂钩、规划期总量管控、跨年度灵活调配”，坚持“指标跟着项目走”，对国家和省重大项目实行应保尽保，并推动自然资源要素向优势地区和鼓励产业集中。

翻译成楼市能够听懂的话就是：

未来土地和空间资源配置，会更加看项目、看产业、看效率。

有真实产业、有重大项目、有持续人口和公共资源支撑的区域，获得要素保障的优先级会更高。

而过去那种依赖“先扩城、再讲故事”的粗放开发模式，空间会越来越小。

所以以后看一个板块，不能只问：

“这里还有多少地？”

还要问：

这里有没有产业？有没有重大项目？有没有持续的公共资源投入？

这才是判断长期价值更重要的变量。

而且，指标不只是"跟着项目走"，还能"跨市县走"

这次发布会还有一段，重要程度可能被很多人低估了。

副厅长孙国徽提到，海南将：

搭建全省统一的自然资源要素大市场，打通一级、二级市场，推动资源要素全流程电子化交易；

建立城镇开发边界省级指标库，健全指标跨市县交易机制；

推动建设用地增减挂钩、耕地占补、自然岸线占补等指标在全省范围内流转。

这几句话翻译过来是什么意思？

过去，一个市县的发展空间，很大程度取决于"我自己手上有多少指标"。

未来，指标可以在全省范围内流动、交易，向真正有项目、有产业、有效率的地方集中。

这就是"全省一盘棋"的实际落点——资源开始可以"用脚投票"。

对楼市的含义很直接：

板块之间的分化，不再只是市场自发形成的，而是会被资源配置机制进一步放大。

同一时期，海南还提出创新产业链供地、推进自然资源资产组合供应，以及稳步推进集体经营性建设用地入市。

最后这一条，对乡村民宿、文旅项目、租赁类产品来说，是一个需要长期跟踪的变量。

图源海南省新闻办公室

Part 2

城市更新被重点点名，老城区迎来新的政策空间

如果说这场发布会中，哪部分和房地产行业联系最直接，城市更新一定算一个。

省自然资源和规划厅总规划师林芳俊介绍，“十五五”期间海南将深化国土空间详细规划改革，实施“单元+地块”详细规划分层编制，并完善“15分钟社区生活圈”服务功能。

更值得关注的是，海南还将：

研究制定支持城市更新的规划政策。

其中明确提到：

优化容积率支持政策；

制定规划许可豁免清单；

鼓励用地混合和功能兼容；

研究制定推广“清凉城市”建设支持政策。

几个词看起来很专业，但其实都和城市更新能不能真正落地有关。

1. 容积率支持政策

很多老旧片区为什么难改？

不是大家不想改，而是账算不过来。

拆迁、安置、公共设施补齐、基础设施升级，都需要资金。

因此，在符合规划和公共利益的前提下，未来城市更新项目如何通过更加合理的规划政策平衡成本，值得持续关注。

但要注意：

“优化容积率支持政策”不等于所有更新项目都可以随意增加容积率。

最终仍需以后续具体政策和项目审批为准。

2. 规划许可豁免清单

官方目前的表述是“研究制定”。

这意味着未来部分符合条件的更新事项，有望进一步优化、简化规划管理程序，提高存量空间改造效率。

至于哪些事项可以豁免、怎么豁免，还要等后续细则。

3. 用地混合和功能兼容

这个同样值得关注。

过去一块地的用途往往比较单一。

未来海南鼓励用地混合和功能兼容，本质上是在提高城市空间的使用效率。

比如居住、商业、办公、公共服务等不同功能，未来在符合规划的情况下，可能会形成更灵活的组合。

但这并不意味着“商办随便改住宅”或者土地性质可以任意改变。

具体项目能不能改、怎么改，仍然要看土地性质、详细规划以及相关政策。

还有一块容易被忽略的：乡村和垦区

城市更新之外，发布会还提到一个方向：

开展乡村地区"通则式"规划技术管理规定编制工作，实现乡村地区规划管理全覆盖，支持垦区更新改造。

这句话信息量也不小。

过去乡村地区很多地方没有详细规划，管理缺抓手，想建、想改、想做民宿，都容易卡在"没有规划依据"上。

"通则式"规划的意思，简单说就是：不再一村一村单独编规划，而是先定一套通用规则，先把管理覆盖起来。

加上明确"支持垦区更新改造"——海南农垦系统的老场部、老职工房、老场镇存量并不小，这块空间未来怎么动，值得长期关注。

Part 3

未来房子更要拼居住体验

这次规划里，“15分钟社区生活圈”是一个很值得普通买房人关注的词。

什么叫15分钟生活圈？

说得简单一点：

住在这里，日常需要的东西能不能比较方便地解决。

买菜、吃饭、运动、就医、教育、养老、休闲，以及日常公共服务，能不能在相对合理的生活半径内完成。

这其实是在把城市发展从“盖房子”，进一步转向“做生活”。

海南还提出研究制定推广“清凉城市”建设支持政策。

长期住过海南的人都知道，这个词非常接地气。

海南真正影响日常生活体验的，不只是海景和阳光。

还有：

遮阴怎么样？

通风怎么样？

绿荫多不多？

步行舒服不舒服？

夏天在户外走五百米，是一路有树荫，还是一路暴晒？

这些过去在很多项目中容易被当成“加分项”的东西，未来在城市建设和更新中的权重有望进一步提升。

所以以后判断一个社区好不好，不能只看小区内部园林。

还要看：

出了小区之后，这座城市好不好走、好不好用、好不好生活。

这才是真正的居住品质。

Part 4

买房人最需要的，其实是“确定性”

买过新房的人，大概率都听过类似担心：

“售楼处沙盘旁边那块地，以后到底建什么？”

“宣传说有公园，规划会不会改？”

“旁边的学校到底什么时候落？”

所以这次发布会另外一组信息，对购房者也很重要。

海南提出：

推进规划入库，实现“平台之外无空间规划”；

深化“机器管规划”；

建立详细规划调整预警机制，加强动态监管；

实施规划许可在线审批，项目经机器核查符合详细规划后，方可在线核发建设工程规划许可。

与此同时，海南还将建设“自然资源要素全生命周期监管系统”，打通“批、供、用、管”等环节，实现数据联动和闭环监管。

这意味着什么？

规划并不是以后不能依法调整。

城市发展本身就是动态的，规划也需要根据实际情况依法优化。

但未来调整会更加规范、数字化、可追溯。

对于普通购房者来说，最大的价值就是两个字：

确定性。

规划越透明，调整越规范，买房人面对的信息不对称就越少。

以后看房，除了看开发商自己的宣传资料，更应该养成一个习惯：

看官方规划。

Part 5

拿地不开发、土地长期闲置，监管会越来越严

对开发企业来说，这次规划释放的另一个强烈信号，就是：

土地拿到手，不是放在那里等升值。

发布会明确提出，海南将持续推进盘活批而未供、闲置低效土地，推广：

“交地即交证”

“交海即交证”

“带方案出让”

并持续深化用地、用林、用海、用矿联合审批，提高项目审批效率。

也就是说，前端服务会更快。

但与此同时，后端监管也会更严。

对于逾期未开工、土地闲置项目，海南将实施：

智能预警；

原因核查；

整改销号；

溯源追责。

目标就是减少“批而未供、供而未用、闲置低效”等问题。

这套逻辑很清晰：

好项目，尽量加快落地；拿地不干，就加强监管。

对于开发商来说，未来比“土储规模”更重要的，是资金能力、开发效率以及真实运营能力。

对于市场来说，未来海南长期闲置土地、低效地块的盘活进度，也值得持续关注。

尤其一些已经有成熟交通、商业、公共服务配套的存量区域，如果低效土地能够真正重新利用，可能会带来新的项目和城市更新机会。

具体地块处置方式、时序仍需以各市县后续公告为准，不宜据此预判某一具体地块。

Part 6

土地利用必须更加精细

海南有一个基本现实：

陆域约3.5万平方公里，管辖海域约200万平方公里。

一个是"小"，一个是"大"，海南的空间账，从这两个数字就能看懂一半。

陆域空间有限，同时生态保护要求非常高。

"十五五"期间，海南明确提出：

耕地保有量不低于724.01万亩；

永久基本农田面积不低于644.89万亩。

而国家下达海南的对应任务分别是721.75万亩和638万亩。

也就是说，海南给自己定的目标，比国家下达的还要高。

更关键的是，发布会明确这两项是"十五五"规划确定的"约束性指标"——约束性，意味着必须完成，不是努力争取。

而"5年累计新开垦5万亩耕地"，属于"预期性指标"。

一个必须做到，一个努力达成，这个区别值得记住。

同时，海南还提出5年累计新开垦5万亩耕地作为预期性指标，并强化耕地数量、质量、生态“三位一体”保护。

在监管层面，海南还将严肃查处：

违法占用耕地；

无证勘查开采矿产资源；

违法围填海；

侵占生态保护红线等行为。

所以未来海南的城镇开发，仍然是在严格的耕地保护、生态保护和国土空间规划约束下展开。

这并不等于“以后没有新增建设空间”。

而是意味着：

新增空间会更加珍贵，土地利用必须更加讲效率。

过去依靠大规模外延扩张获取开发空间的传统路径，会越来越难。

换一个角度看，这也是为什么海南现在反复强调：

存量盘活、混合利用、空间复合、资源精准配置。

因为地就这么多。

最重要的已经不是“还能开发多少”，而是：

现有空间能不能用得更好。

Part 7

海南的空间价值正在重新排序

如果说前面讲的是“城里的地怎么用”，这一部分讲的就是：

海南整座岛，未来哪些地方能开发、哪些地方要保护、资源又会往哪里集中。

先看海洋。

海南管辖海域面积约200万平方公里，是陆地面积的57倍。《规划》提出“向海图强”，一边继续严格保护珊瑚礁、红树林、海草床等海洋生态系统，一边全面推行海域"立体分层设权"——让一片海域可以同时承载养殖、旅游、清洁能源等多元业态，用发布会的原话说，就是实现"从平面开发到立体溢价的跨越"，让蔚蓝大海成为可持续的"蓝色银行"。

同时，海南还将探索编制海域详细规划，并编制环岛旅游公路配套服务设施及驿站专项规划。

对楼市来说，这不等于“靠海就更值钱”。

真正应该关注的是：

未来海南滨海空间，会越来越强调生态、公共功能、文旅消费和海洋产业，单纯靠“海景概念”讲故事会越来越难。

再看山地。

海南中部区域山高谷深、岩土风化程度高，加上台风、强降雨频繁，部分开挖山体、切坡修路项目存在地质灾害风险。

“十五五”期间，海南将加快1:10000地质灾害精细化调查，升级“机器管地质灾害”平台，并从严规范地质灾害易发区工程项目和农村建房。

所以以后看山景盘、半山项目，除了看景观，更要看：

是不是地质灾害易发区，有没有高边坡，相关治理是否到位。

最后还有一个很重要的方向：

《规划》强调“全省一盘棋、全岛同城化”，推动自然资源要素向优势地区有序配置。

与此同时，"三极一带一区"被反复强调。发布会明确，优化城镇开发边界布局要"助力'三极一带一区'高质量发展"，测绘保障也要服务"'三极一带一区'空间格局落地"。

也就是说，未来的城镇开发边界怎么调、指标往哪投、基础数据先做哪里，都会围绕这个空间骨架来。看板块，先看自己在不在这个格局里。

这意味着未来海南不同城市、不同板块之间的分化会更加明显。

真正能持续获得土地、产业和公共资源支持的地方，最终还是要靠：

产业、人口、重大项目和城市功能。

一句话总结：

海南不是没有空间了，而是以后每一寸空间都要用得更精。

三句话，看懂海南楼市未来五年的底层变化

第一句：新增空间越来越珍贵，存量土地越来越重要

耕地保护、生态保护、城镇开发边界等约束依然很强。

与此同时，海南正在通过自然资源超市、标准地、闲置低效土地盘活、混合利用等方式，提高既有资源使用效率。

所以以后看房地产，不能只盯新增供地。

存量怎么改、低效空间怎么活起来，同样重要。

第二句：增量扩张降温，存量更新升温

城市更新、容积率支持政策、规划许可豁免清单、用地混合和功能兼容、15分钟生活圈、清凉城市、垦区更新……

这些政策方向都说明：

未来海南城市建设，会越来越重视已有城区的功能改善和品质提升。

这意味着买房判断逻辑也要改变。

过去很多人最喜欢问：

“这里以后还要扩多大？”

以后更值得问：

这里现在已经有什么？未来还能补什么？

第三句：审批会更高效，但规划和土地监管也会更硬

一边是：

联合审批、交地即交证、带方案出让、自然资源超市。

另一边是：

机器管规划、机器管耕地、机器管督察、闲置土地智能预警和溯源追责。

海南正在做的事情，其实就是：

让真正的项目更快落地，让违规和低效开发越来越难。

对合规、真正有开发运营能力的企业来说，这是营商环境优化。

对于购房者来说，则意味着规划和项目兑现的确定性有望进一步提高。

最后回到一个最现实的问题：

以后在海南买房，到底看什么？

海景当然重要。

气候当然重要。

小区产品当然也重要。

但未来真正决定一个项目长期竞争力的，可能越来越是：

规划确定性、产业支撑、城市更新、公共服务、交通兑现和土地资源配置效率。

这才是这份《海南省“十五五”自然资源保护和利用规划》背后，和海南房地产最密切的一层逻辑。

过去看海南房子，很多人先看：

离海有多远。

未来更应该多看一句：

它在这座城市未来五年的规划里，到底处在什么位置？

这可能比“海景第一排”，更重要。

（本文依据2026年8月11日海南省新闻办新闻发布会实录整理，政策内容以《海南省"十五五"自然资源保护和利用规划》正式文件及后续实施细则为准；文中分析为本号观点，不构成投资建议。）

深度合作伙伴：

" bdsfid="1464">云鲸视觉、中金皓宇、海南省财富管理协会、海南省投资商会、海南省现代服务业联合会、海南大学文化创意产业基地、上海斯维登集团、青辰摄影、中信投传媒、新航传媒、岛民科技、容磁财经、诚合详品牌、若春商业等。