首尔大学街单间空置，低价考试院满房

首尔大学街正在出现一个有些反常的现象。距离韩国大学秋季开学只剩两周左右，本应进入租房旺季的一些单间房仍贴着“有房”的招租广告，而价格更低、面积更小的考试院却越来越难找到空房。随着首尔月租不断上涨，部分大学生开始放弃单间公寓和Officetel，把考试院、考试旅馆以及提供餐食的寄宿房作为替代选择。

韩国房地产院数据显示，今年6月首尔月租综合价格指数达到103.35，创下2015年开始相关统计以来的最高水平。对没有稳定收入的大学生而言，月租上涨带来的压力更加直接，过去被视为大学生活常见选择的单间房，现在对部分学生来说已经开始超过能够承受的范围。

开学前还有空房，大学街租房出现变化

8月14日，韩联社走访首尔城北区大学街时发现，不少单间住宅楼附近仍然贴着招租广告。当地房地产中介表示，过去临近开学时学生找房需求通常比较集中，但今年受到月租明显上涨影响，学生本身的需求似乎有所减少。

根据房地产平台数据，截至17日，包括首尔大学冠岳校区、高丽大学安岩校区等首尔主要大学周边，仍有数百套月租单间房源挂牌。

这种情况和几年前形成明显反差。过去到了暑假后期，位置和条件较好的大学街单间往往很快就会被预订，现在却出现了“学生在找便宜房、房东却找不到租客”的情况。

原因并不是学生突然不需要住房，而是他们开始重新选择住房类型。

一名即将复学的大学生接受采访时表示，为了寻找条件还可以、价格又能够承担的房子，已经找了近两个月。在目前的首尔大学街，如果希望找到居住条件相对正常的单间，每月租金往往至少需要50万韩元左右。

另一名每月支付60多万韩元房租的研究生也表示，以研究生的收入情况来看，这种月租已经形成明显负担，而且更担心下一次续约时租金继续上涨。

对于学生来说，月租还只是其中一部分。很多单间房还需要准备数百万甚至上千万韩元的保证金，再加上管理费、水电燃气等费用，每月实际住房支出往往明显高于合同中写出的房租数字。

一边是单间空置，一边是考试院接近满房

高月租之下，一部分需求开始转向更加便宜的考试院和考试旅馆。

这里所说的“考试院”，韩语称“고시원”，原本主要是为准备公务员、司法考试等长期备考人员提供的小型住宿空间。后来随着首尔住房成本上涨，居住者早已不限于考生，大学生、刚参加工作的年轻人以及低收入单身人群也越来越多。

相比传统考试院，目前不少经过改造、房间内带有独立卫生间的住宿设施也会使用“考试旅馆”或“考试酒店”（고시텔）这样的名称，但本质上仍然属于面积较小、保证金很低的单人居住设施。

韩联社14日直接询问了延世大学、梨花女子大学和西江大学集中的新村地区10家考试旅馆，结果其中8家已经满房。剩余两家也只剩下1至2间空房，有经营者表示，9月份开学入住的房间已经全部订完，部分房源甚至8月初就完成了签约。

这和附近仍有单间房没有租出去形成鲜明对比。

新村地区考试院价格差异也很大。保证金通常只有10万至100万韩元左右，月租从20万韩元一直到80万韩元不等。

最便宜的房间往往面积很小，甚至没有窗户，每月20万韩元左右就可以入住；如果有独立卫生间、窗户，经过翻修并且整体环境较好，月租也可能涨到70万至80万韩元。

也就是说，现在并不是所有考试院都便宜。条件较好的新式考试旅馆，价格已经逐渐接近普通单间。真正吸引预算有限学生的，仍然是那些面积较小、居住条件一般，但几乎不需要准备大额保证金的房间。

为省几十万韩元，有人重新选择寄宿

除了考试院，过去韩国大学街很常见、后来一度逐渐减少的“寄宿”也重新进入部分学生的选择范围。

传统寄宿通常是房东把住宅中的多个房间出租给学生，卫生间、厨房等设施可能需要共用，一些寄宿还会由房东每天提供早晚两顿饭。

新村地区目前提供两餐的寄宿费用大约为每月60万至70万韩元。单看月租数字似乎并不比部分单间便宜很多，但因为包含餐费，而且保证金较低，对于每天还需要解决吃饭问题的学生来说，整体生活费用反而可能更低。

有研究生介绍，自己此前住过约3至5坪的小房间，保证金100万韩元，每月支付约45万韩元。虽然空间不大，而且无法选择与什么人共同生活，但考虑到保证金和月租都比较低，最后还是选择了寄宿。

这正是现在首尔学生住房市场出现变化的原因。

如果普通单间每月需要60万至70万韩元，再加上管理费和吃饭支出，一个月实际可能需要80万至100万韩元以上。对于依靠父母生活费、奖学金或者兼职收入的学生来说，这笔费用已经很难忽略。

相比之下，牺牲一部分隐私和居住面积，换取每月少支出20万至30万韩元，一年下来就可能相差数百万韩元。

首尔月租上涨已不只是大学生的问题

大学街的变化，其实是整个首尔租房市场变化的一个缩影。

韩国房地产院统计显示，今年6月首尔月租综合价格指数达到103.35，是2015年开始统计以来的最高值。6月首尔住宅综合月租价格单月涨幅也达到较高水平，说明月租上涨并不是只发生在个别热门大学附近。

过去韩国年轻人租房时，全租曾经是比较普遍的选择。租客一次性交给房东一笔大额保证金，合同结束后再取回，居住期间可以少交甚至不交月租。

但近几年受到全租诈骗、利率、房价以及房东融资环境变化等因素影响，租赁市场逐渐向“保证金降低、每月支付租金”的月租模式移动。

对于大学生来说，这种转变尤其明显。学生通常没有能力准备数亿韩元全租保证金，即使通过家庭和贷款解决，也存在较大资金压力，因此很多人只能选择月租。

问题是，当越来越多人进入月租市场后，租金又持续上涨，最终就会迫使支付能力最低的一部分年轻人继续向更便宜的住房移动。

考试院满房、普通大学街单间出现空置，正体现了这种分层。

想住宿舍，也没有那么多位置

如果大学单间租不起，最直接的解决办法似乎应该是学校宿舍，但首都圈大学宿舍能够容纳的学生数量同样有限。

韩国大学财务信息统计显示，去年首都圈大学宿舍平均容纳率只有15.67%。也就是说，从整体规模计算，能够进入学校宿舍的学生仍然只是少数。

一些学校还会根据年级、家庭所在地、成绩等条件分配宿舍位置，也有学生表示高年级后入住机会进一步减少。

这使不少学生最终只能在三个选择之间做决定：支付越来越高的大学街单间月租、接受空间和环境较差的考试院，或者选择需要与其他人共同生活的寄宿。

这轮变化比较值得注意的地方，是首尔大学生正在用居住条件换取更低的住房成本。

过去考试院更多被认为是经济条件较困难人群的过渡住房，现在重新受到大学生关注，并不是因为这种住房突然变得更舒适，而是外面的房租涨得更快。当普通单间的租金超过学生能够承受的范围之后，原本不那么理想的选择也开始变得现实。

对首尔大学街来说，这甚至可能形成新的矛盾：房东觉得房子空着，却又很难降租，因为一旦单独降低某套房租，还要考虑已经入住租客的价格；学生明明需要住房，却因为价格太高选择更小、更便宜的房间。

距离9月开学已经越来越近，如果大学街普通单间仍有较多空置，而低价考试院继续保持满房，这可能说明首尔学生租房市场正在出现一个更明显的价格分界线——不是年轻人不想独居，而是越来越多人发现，想在首尔拥有一间属于自己的普通单间，成本正在变得难以承担。