四川
8月14日晚间，龙湖集团（00960.HK）发布内幕消息盈利警告。
公告显示：预计2026年上半年本公司拥有人应占溢利介乎18亿至20亿元，较2025年同期的32.2亿元下降约38%至44%；而剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，本公司拥有人应占核心溢利预计仅介乎0.5亿元至1.0亿元，较去年同期的13.8亿元降幅超过90%。（数据来源：龙湖集团2026年8月14日港交所盈利警告公告）
图源自：龙湖集团公告
这两组数据之间的差异，值得关注。
归母净利润18亿至20亿元中，包含投资物业及其他衍生金融工具的公允价值变动。这部分是会计准则下的账面评估增值，并不直接产生经营性现金流入。剔除该影响后的核心溢利更能反映主营业务的实际盈利状况。
龙湖在公告中将核心利润大幅下滑归因于：房地产市场仍处调整期，公司聚焦存货去化，导致地产开发业务的结算收入持续下降及结算毛利率承压。
从市场视角看，这反映了当前房企普遍面临的经营现实——在去库存压力下，"以价换量"成为回笼资金的主要手段，开发业务的盈利空间被显著挤压。
我们理解，这份盈警释放了几个层面的信息：
第一，行业调整仍在深化。龙湖长期被视为财务相对稳健的民营房企之一，其核心利润的大幅下滑，在一定程度上反映了行业整体盈利能力的下降趋势。
第二，现金流优先级高于利润。从市场观察者角度，在去化压力下主动让渡部分利润换取现金流，是当前市场环境中的理性选择。公告显示龙湖仍保持归母净利润为正，未出现亏损。
第三，财报阅读需关注结构性差异。对于关注房企财报的读者而言，归母净利润与核心溢利之间的差距值得留意。前者包含公允价值变动等非现金因素，后者剔除该部分后更能反映主营业务经营情况。（注：本文仅为会计科目科普，不构成任何投资建议。）
从行业观察者角度看， 这份盈警并不意味着龙湖面临即刻的流动性危机，但其揭示的信号是清晰的：房地产开发业务的利润率已大幅压缩，房企的估值逻辑正在经历结构性重构。
需要说明的是：以上分析均基于龙湖集团公开披露的公告数据，旨在为读者提供财务科目的解读参考，不构成对企业经营状况的定性判断，亦不构成任何投资建议。
这份盈警并非风险暴雷信号，一定程度上标志着行业从过去的高利润时代，进入微利经营的新阶段。在保持现金流稳定的前提下，龙湖依然具备经营韧性。站在行业观察者角度，地产相关资产的估值逻辑正在发生深刻变化。
这份来自上市公司的公开公告，值得每一位地产行业的关注者参考研读。
【免责声明】 ：
本文内容基于龙湖集团于2026年8月14日在港交所发布的盈利警告公告整理，所有数据及事实均来源于公开信息。本文仅为行业观察与财务科目科普，不构成对龙湖集团（00960.HK）或其他任何证券的投资建议、买卖推荐或持有建议。市场有风险，投资需谨慎。读者据此操作，风险自担。
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