北京
继续关注北京楼市。
今天早间，北京市规自委上新了一则项目规划公示。
披露信息显示，项目为北京市朝阳区新京润项目。
项目总建设用地面积10.95万平方米，总建筑面积40.23万平方米，其中地上建筑面积23.02万平方米，地下建筑面积17.21万平方米。
从住宅部分来看，总建设用地面积10.07万平方米，总建筑面积39.20万平方米，容积率2.23，规划建筑高度80米，最高建筑层数22层，共规划618户。
按照户均2.31人计算，项目未来可容纳约1428人。
此外，项目还规划了一处托幼设施。
那么问题来了：
这个项目，会不会就是此前传闻中的合生缦合北京二期？
守夜人看了一下项目的位置和规划条件，答案大概率是——就是它。
当然，目前公开信息并没有直接明确项目案名，因此这里依然只能说“疑似”，最终还是要以项目后续官方信息为准。
和缦合北京一期，挨着
从项目位置来看，新京润项目位于现有缦合北京东侧。
整个地块呈长条状，自东北向西南展开，共规划16栋住宅楼，楼栋高度为21层至22层不等。
地块中部设置了一条街坊路，将整个社区划分为南北两个地块。
社区人行出入口则设置在街坊路一侧，并分别服务南北两个地块。
其中，北侧地块包括1#、2#、3#、4#、5#、13#、14#、15#、16#号住宅楼，以及一处配套楼；其余7栋住宅楼则位于南侧地块。
南北两个地块之间，还规划了下沉庭院等社区配套空间。
从位置、用地规模以及规划条件来看，这个项目与现有缦合北京之间的关系已经非常明显。
其实，早就有过一次“预告”
有意思的是，守夜人回忆了一下。
大约在去年9月，北京市规自委曾发布过一次北京市朝阳区新京润项目规划综合实施方案公示。
当时披露的信息显示，项目本体规划范围约50.24公顷，同步实施整理绿地范围约64.46公顷，建筑规模约23.06万平方米。
其中，CY00-2102-6002地块用地面积10.07公顷，规划建筑面积22.47万平方米，容积率2.23，规划控制高度80米，绿地率30%。
当时看到这组数据的时候，守夜人曾经简单算过一笔账：
22.47万平方米的住宅规模，如果按照300至400平方米/套计算，大致就是500至700套房源。
现在回头来看，618套。
嗯……
也算是蒙对了一次。
再看看缦合北京一期
如果这个新项目真的是缦合北京二期，那么绕不开的自然是目前已经在售的缦合北京。
根据此前公开信息，缦合北京项目总建筑面积约53.33万平方米，其中商品住宅规模约47.74万平方米，分两期开发。
一期项目规划9栋29至31层住宅楼。
产品则延续了缦合系列的高端定位，目前商品住宅户型面积约433.35—530.06平方米，覆盖四居、五居，同时还有852.23—1059.61平方米的复式产品，平层层高达到3.2米。
从产品尺度来看，这显然不是一个面向普通改善需求的项目。
但问题也随之而来：
这么大的产品，卖得怎么样？
目前项目整体去化率约72.09%，剩余在售房源约239套。
从近期销售节奏来看，项目的去化并不算快。
基本上每个月成交都在9套以内，偶尔能够卖掉几个，已经算是不错的表现。
不过，今年4月份项目确实“扬眉吐气”了一回。
当月成交11套，网签均价约9.9万元/平方米，单月成交金额约5.52亿元。
对于一个总价动辄数千万元的项目来说，11套已经相当于完成了一笔不小的销售额。
但从之后的整体销售节奏来看，项目依然处于比较缓慢的去化状态。
合生的故事，还没讲完？
还有一个细节值得留意。
今年3月，项目曾发生过一次工商信息变更。
从股权结构来看，吉润置业退出，中信信托进入。
这意味着什么？
至少从目前公开信息来看，项目背后的股权及资金关系正在发生变化。
至于未来这个项目里还有多少关于合生的故事，目前还不好下定论。
但如果新京润项目最终确认为缦合北京二期，那么对于合生而言，这显然意味着其在北京高端住宅市场的布局仍在继续。
二期如果入市，太阳宫—酒仙桥要热闹了
如果这个项目最终在近期入市，那么它对太阳宫—酒仙桥板块的影响，可能会比较明显。
毕竟，眼下这个区域本身就不缺高端住宅项目。
比如中建智地的宸园139；
比如中海的萬吉玖序二期；
再比如中建智地刚刚找到合作方太古地产的将台乡驼房营地块。
再加上此前已经入市、正在销售的高端项目，整个太阳宫—酒仙桥板块的改善竞争已经相当激烈。
而如果缦合北京二期再加入战局，那么这个区域的高端住宅市场，无疑会再多一个重量级选手。
当然，项目究竟什么时候入市、叫什么名字、最终会做成什么样，以及最重要的——卖多少钱，现在都还没有答案。
但至少从今天这份规划公示来看：
缦合北京的故事，可能还没有结束。
而太阳宫—酒仙桥的高端住宅竞争，可能也才刚刚开始。
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