湖北
8月18日，龙樾璟序售楼处正式开放，同步还拿出了78平、88平、98平三个户型的样板间。
据说，加上展厅客户，目前项目的总排卡已经超过800组，如果没水分，这个数字在石景山已经算很亮眼了。
其实这个盘从拿地开始，热度就一直在线。
5月底，北京城建以22亿底价拿下石景山黄庄，后续光速完成了案名、公示、报规一整套流程。反正狗蛋在的几个新房群，对龙樾璟序的讨论一直没停过。
有人说，龙樾璟序是砸场子来的，是当前石景山市场的：
一条鲶鱼。
这么说的原因，主要是价格。
北京城建拿地时，项目楼面价仅约3.3万，比周边几个项目已经低了很多，户型上，龙樾璟序又是68㎡小户型起步。
如果按市场预计的5.5万元/㎡价格来算：
北京西四环的门槛，将被直接打到400万元左右。
加上项目本身还是个“好房子”项目，周边一些次新、二手盘，压力可以说非常大。
项目样板间开放后，狗蛋也第一时间去看了，说实话是超预期的，特别是78平、88平两个小面积段户型。
78平虽然小，但五脏俱全，进门位置留了800库和鞋柜，半开放式厨房，客厅270°转角窗，4米多的尺寸，整体空间尺度感，甚至可以媲美一些90平以上的户型。
唯一的缺陷就是单卫生间配置。
88平户型做了三面宽，客餐厅LDK一体化布局，介绍说全屋给了约21.55立方米的收纳预留，相当于490个20寸登机箱的存储空间，对一些有收纳焦虑的家庭，可以说非常友好。
反倒是98平方米样板间，比起两个小户型来说，差了点意思。
不过，整体三个样板间看下来，产品力是在线的。
不得不说，北京城建这两年搞市场化改革，成效还是很明显的。
像之前的龙樾海序，成绩就不错，5月北京套数、面积、金额三冠，产品也收获了不错的评价。
这次，北京城建明显是想把龙樾海序的牌，在璟序身上再打一遍。
只是，海序的成功，龙樾璟序未必复制得来。
虽然也是走好房子+低价路线，但海序的成功基于"五张牌"凑齐。
第一，地段。中轴五环交汇，一步海淀；第二，稀缺。东小口板块五年没有新增宅地，积压大量刚需；第三，教育。101中学预期。
第四第五才是产品和价格。
换句话说，龙樾海序不光是低价，是通过低价做出了性价比。
龙樾海序开盘时，北京城建另一个“龙樾系”产品龙樾天元的业主还在维权，专门给“龙樾海序的购房者”写了封公开信，这事儿被各大媒体转载报道。
在这种情况下，海序依旧卖爆了。
说明海序的素质，确实足够吸引人。
轮到龙樾璟序，只能说从目前来看，素质上并没有海序那种竞争力。
璟序卖得便宜，更多是因为，它本身就在这个价格段上。
比如交通上，1号线八宝山站1.5公里，纯腿儿的话，15分钟起步，严格来说不算地铁盘。
地块北侧是莲石东路，城市快速路，有噪音问题需要解决。
关键，地块位于三区交界。
海淀外溢这个故事，璟序所在的片区已经讲了二十年，龙樾璟序不是第一个讲它的盘。之前远洋山水，很多人买它，也是为这个故事买单。
当年远洋山水卖小5千，现在卖4.5万，翻了近十倍，听着不少，可同一段时间，北京均价涨了12.8倍，海淀涨了14.2倍。
明显跑输了大盘。
为什么？
因为三区交界本身就很难讲故事。
璟序这块地配套该有的都有，商业、医院、教育，烟火气也很足，但去过的都知道，城市界面一言难尽。
和几个本地人聊过，总之一句话，就是城市更新进展缓慢。
这也是一些多区交界处常有的问题。
在这种情况下，今年石景山还在加速供地。
苹果园、刘娘府、北重西厂......
现在可以说，龙樾璟序价格便宜，产品力突出，是西四环鲶鱼，但未来呢？等后续大量位置更好、产品力更硬的新盘入市，这份唯一可能就没了。
换句话说，仅靠价格便宜以及产品力上的小领先，是不足以维持一个项目的长期稀缺性的。
当然，这不妨碍龙樾璟序对很多本地客群而言，依旧是首选项目。
只是说，想要重现海序的火爆，龙樾璟序的操盘团队，还需要考虑更多问题。
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