江苏
“房子跌了，离婚时补偿款怎么算？”“贷款还没还完，房子现值已经低于欠款，还能分吗？”近期，随着苏州二手房市场价格持续调整，离婚案件中涉及房产分割的咨询明显增多。近日，记者采访了苏州某律师事务所王敏霞律师，请她从法律角度解读房产降价背景下离婚分割的常见问题。王敏霞表示，房价有涨跌，但法律对财产分割的公平底线不会改变；当事人理性协商、依法处理，才能减少不必要的损失。
一、房价有涨跌，分割原则不变
王敏霞介绍，根据民法典第一千零八十七条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。房价上涨或下跌，改变的是财产的市场价值，而不是财产性质和分割原则。只要是夫妻共同财产，无论现值高低，都应当纳入分割范围；属于一方婚前个人财产的，不因婚后增值或贬值自动转化为共同财产，但婚后共同还贷及对应财产权益部分，仍应依法处理。
她强调，市场下行并不意味着“谁亏了谁就要独自扛”，法律更关注婚姻期间双方的实际投入和公平补偿，避免因价格波动造成明显不公。
二、婚前首付婚后共同还贷，降价后补偿会“缩水”吗？
这是当前咨询量最大的情形。王敏霞解释，按照最高人民法院关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十八条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可以判决不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。
她举例，一方婚前购房价200万元，首付60万元，贷款140万元，婚后共同还贷本息30万元，离婚时房屋现值180万元。共同还贷本息在购房总成本中约占15%，对应房屋现值约27万元，另一方原则上可获得约13.5万元补偿。如果房屋现值进一步下跌，补偿基数也会相应降低。王敏霞表示，这并非要求另一方“承担全部贬值损失”，而是按照“共同投入、共享收益、共担风险”的原则合理计算，既保护非登记方的还贷贡献，也避免让登记方单独承受市场风险。
王敏霞还提到，对于婚后共同购买的房屋，降价后如果双方都主张所有权，可以采取竞价方式，由出价高者取得房屋并补偿对方；如果双方都不主张，可申请法院委托评估后拍卖、变卖。这样能避免房屋长期闲置或价值进一步缩水。
三、房子成为“负资产”，该怎么分？
当房屋市场价低于剩余贷款余额时，房产实际净值为负。王敏霞说，此时双方往往都不愿要房。法院处理时首先尊重双方协议；若双方均不主张所有权，可以申请拍卖、变卖房屋，就所得价款扣除贷款及相关费用后的余额进行分割。若拍卖款不足以清偿贷款，未还部分属于夫妻共同债务的，由双方依法承担。
如果一方愿意要房，则需承接剩余贷款，另一方获得的折价款通常按照房屋现值减去剩余贷款后的净值计算；净值若为负，另一方可能不再获得折价款，甚至需共同分担部分债务。王敏霞提醒，“要房”不一定划算，应结合自身收入、还贷能力和未来市场预期综合判断，不要因赌气背上沉重债务。
四、律师建议：留好凭证，优先协商
王敏霞建议，无论房价涨跌，夫妻双方在购房、还贷过程中都应保留好相关凭证：首付款支付记录、贷款合同、婚后还贷流水、房产评估报告等。这些材料是计算补偿款的关键证据。面对房价下跌，双方更应保持理性，优先协商解决。她说，诉讼周期长、评估费用高，还可能因争执扩大损失；通过调解确定房屋归属和补偿方案，往往更符合双方长远利益。苏州法院在家事审判中推行调解优先、心理疏导等机制，当事人可以主动申请评估、调解，平和解决分歧。
她特别提醒，离婚协议中关于房产分割的约定应明确具体，包括过户时间、贷款承接、违约责任等，避免约定不明引发后续纠纷。
“房产价格会波动，但法律的公平底线不会波动。”王敏霞说，离婚分割房产不是简单的“谁赚谁亏”，而是对婚姻期间共同投入的尊重和了结。面对市场下行，理性看待、依法处理，才能让双方在结束婚姻关系后，尽快恢复平静生活，开启新的人生阶段。
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