河西区首宗挂牌土地，它前生今世的内幕故事

河西区新八大里最后一宗宅地，终于登上土拍舞台。

这不仅仅是河西区主动拿出“压箱底”的好地块，简直是把箱子都塞进开发商被窝里了。

1、一道、两河、八大里

如果把南半环快速路比作是蜿蜒高耸的山脉，新八大里绝对是这片城市界面的主峰，位于解放路和快速路交口的新一里，便是峯顶。

（新一里地块位置示意图）

“一道、两河、八大里”。黑牛城道、海河、复兴河、新八里，按照当年的规划，这里不仅是一座奠定城市新面貌的现代社区，更是河西区最具愿景的一条新迎宾线。

这里必须是包括有一条重要迎宾道路在内的、多元功能化的都市街区、以及优美的滨水空间的都市活力区。

（新一里早期规划方案图）

新一里最初的功能定位，要在学校与商业中做一个选择。最终更成熟的方案倾向于打造一个商业商务综合体。

原因很实在，如果做教育用地，大量的土地整理成本难以收回；而且就新一里的位置，上下学时段对交通压力太大。

实际上按照新八大里最初的概念构想，在黑牛城道快速路两侧地下部分，会整体作为地下交通枢纽，具有完善且充足的地下通行路网和停车空间、落客空间，将是滨海新区MSD地下空间的升级版。

（新一里早期规划方案图）

但可惜天时与地利不趁，天津主城区之内，终归没能复制第二个“MSD”的地下空间。这对于整个新八大里的价值，尤其是一里的价值，造成了巨大的遗憾。

2、与美克美家擦肩而过

当年很多知名商业品牌，都对新一里这块土地的商业部分表示极大的兴趣，比如美克美家。

如同当年诸多顶流商业品牌的套路一样，美克美家要求是：有房企出资拿到新一里地块，在开发住宅的同时建设商业综合体，美克美家签订长期租赁协议，并在此落下全国顶级的自营品牌。

有一说一，这个想法如果是在2020年之前提出，很可能就成真了。

（新一里早期规划方案图）

但2021年的房地产行业，已经进入到表面依旧繁荣，实质气血不足的时代，衰退的阴影扑面而来。

面对需要高地价、高自持的新一里地块，有能力的寥寥几大房企，要么不再重仓天津，要么心有余但力不足。

（2020年的新八大里，作者枉言老师）

当时毗邻新一里的天地源熙樾台，2015年拿地的楼面地价是14305元/平米，清盘价格毛坯43000元。而2020年2月摘地的绿城天津诚园，楼面地价20911元/平米，多层、小高层的在售价格是40000元~42000元。

锚定这个参考价格的新一里地块，当时已经成为高高在上“宜远观不宜把玩”的展示品了。

3、公园时代的新一里

在2025年，新一里的商业部分变成城市运动公园。

这绝对要算河西区城市规划中的神来之笔，整个南半环快速路的城市界面，就此有了生动鲜活的一幕。

（黑牛城道体育公园，隔壁即新一里地块）

在如此核心的城市中央位置、有着如此稀缺条件的土地，舍弃金灿灿的出让收益，换成服务于市民大众的共享空间，这样的规划手笔不得不让人叹服。

附近几万居民有此受益，生活更加舒适精彩；四中里三千多名学子，也有了充足的放课后轻松空间。

整个八大里的面貌，也就此有了全新的姿态，黑牛城道也因此成为别具精彩的城市迎宾线。

但随之而来的问题就是，这宗土地的整理成本和公园的建造成本，势必要分摊到其他地块上。这也是新一里住宅地块最终能够“改商为住”的主要初衷之一。

今年5月，天津市规划和自然资源局公示了一则控规修改方案：将新八大里一里地块由“城市型公寓”调整为“居住用地”。

4、挂牌价格够不够香

有人说，新一里这宗土地定价低了，给了2.0的容积率，才报了18434元/平米的楼面价。几年前隔壁位置更差一点的绿城诚园，楼面价都两万出头。

但很多资深业内人士都会说，这块地很可能将会是今年天津土拍市场溢价率最高的地块之一。

主要原因除了新一里地块自身条件优越，铁学商顶配之外，还有另一个重要价值利好。

这宗土地的价值，不能只看它自己是什么，更要看它周围会变成什么。

（新一里与城市中央绿轴、新梅江位置关系图）

在新一里地块向南一河之隔，停滞多年的物产集团项目正式复工；这是个包含大量公寓、商业以及住宅的城市综合体。

再向南是河西区价格与品质的双天花板楼盘，格调馥颂花园。再向南是已经平整完毕的天钢地块，和正在整理中的环渤海汽配城地块。

解放南路从黑牛城道向南铺展至外环线，这条城市脊线正在完成最后的骨架闭合。

解放南路东侧的太湖路~新梅江板块与西侧的梅江南板块，不再是“复制”与“被复制”的镜像，而是一种更高维度的城市叙事关系。

新梅江不会是谁的附庸，它正以更先进的规划底盘、更丰富的生态基底、更醇熟的生活场景，把自己锻造成河西区最具品质感的城市封面。

新一里所在的位置，就是这条封面带上最北端的落款。

5、悬念不是谁拿，而是谁来买

新一里的起拍价定在了18434元/㎡，既没有漫天要价，也没有“打折甩卖”。这个价格既给了开发商算账的空间，也守住了河西核心区的身价。

这是河西区今年挂牌的第一宗宅地，大概率也不是最后一宗。但无论后续还有多少土地出来，一里这块地的意义都无可替代，它是新八大里的“最后一块拼图”。

它扼守着解放南路与黑牛城道的交口，是整个新八大里的“封面位”，南半环快速路的天际线最高点，是所有车辆驶入河西时最先看见的那个坐标。

（2020年的新八大里，作者枉言老师）

“我住在新一里”，这本身就是一张极具低调奢华内涵的名片。

这才是新一里真正的价值——它不是卖房子，是卖“落款权”。

所以真正的客群分析，不需要列年龄、职业、收入区间。

新一里的客群只有一条共同特征：他们知道“住在这里”意味着什么，并且愿意为这四个字付出相应的价格。